Hat évvel vetette vissza a lakáspiacot az áfa-emelés, de jöhet a rozsda-boom – elemzés

Körülbelül a 2014-es szintig vetette vissza a fővárosi, új építésű lakáspiacot a 2020. év elejétől újra 27%-os áfa, a koronavírus, illetve a beharangozott kedvezményes rozsdaövezeti áfa okozta kivárás – állapítja meg egy friss helyzetjelentés.Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint az első félévi teljesítménymutatók mind a 2014-es helyzetet idézik, amikor ötéves tetszhalott állapot után már éledezett a piac, ám még messze voltak a 2016-ban bevezetett, a kínálatot és a keresletet is azonnal felpörgető intézkedések.

Csak ennyi kelt el:

Ez év június végéig alig 1800 új társasházi lakás talált vevőre a fővárosban, aminél legutóbb 2014 második félévében volt alacsonyabb a kereslet, míg az elmúlt négy évben rendre 3-5 ezer között alakult a hathavi mutató.

Viszont megnőtt a készlet:

Mindeközben a már átadott, de eladatlan lakáskészlet ugyancsak 2014 végét idéző volumenre, 850 lakásra duzzadt az elmúlt időszakra jellemző 2-400-as szintről.

Ennyi lakás került piacra fél év alatt:

Egy harmadik fő indikátor, a 2020 első hat hónapja alatt újonnan piacra kerülő lakásszám a kereslettel éppen lépést tartva, ugyancsak 1800 körül alakult. Ez ugyancsak 5-6 éve volt ilyen mélyen, azóta viszont többször meghaladta az ötezret is.

Mi van a háttérben?

„Egyértelműen látszik, hogy a tavalyi lassulás után idén már komolyan befékeződött a piac. Az okok ismertek: az első csapást a MÁP+ tavaly nyári bevezetése okozta. Emellett januártól főszabályként újra 27%-os áfa terheli az új lakásokat, így aki csak tudta tavaly előre hozta vásárlását, ami eleve lassú évkezdetet vetített előre. Ebbe érkezett aztán a járványhelyzet, az összes evidens forgalomcsökkentő hatásával. A legfrissebb tényező pedig a tavasszal beharangozott kedvezményes, 5%-os rozsdaövezeti áfa. Ez ugyanis a részletek – elsősorban a remélhetőleg alacsonyabb árakat tartalmazó árlista – megismeréséig, várhatóan ősz közepéig-végéig kivárásra készteti a potenciális vevőket” – sorolta a lassulás okait Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

„Fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a mostani helyzet közel sem drámai, a 2009 és 2013 közötti időszakban rendre kedvezőtlenebb mutatószámokkal találkozhattunk” – tette hozzá a szakértő.

Az OTP Jelzálogbank jelenleg közel 420 értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb budapesti projektet tartalmazó adatbázisa szerint a legtöbb, 700 lakást a XIII. kerületben adták el az első félévben. Ettől jócskán lemaradva, 100 és 200 lakás között a XIV., IV. és IX. kerületek következnek.

Az eddig rendre az élbolyba tartozó VIII. és XI. kerületek viszont most épp hogy kimaradtak ebből a csoportól.

Az előző évekhez képest szembetűnő a tervasztalról történő vásárlás visszaesése, így akár többtucatnyi lakás is megmaradhat még átadás után egy nagyobb projektben. Ennek megfelelően a beruházók is egyre gyakrabban kezdik az értékesítést csak az építkezés előrehaladott állapotában – amikor is nem mellesleg magasabb árakat is tudnak elérni.

Az azonnal költözhető eladatlan készlet is a XIII. kerületben a legtetemesebb, mintegy 200 lakásos. Ettől a XI. kerület alig pár darabbal marad el, s a dobogóra még a III. kerület fért fel 90 lakással.  A 850-es már átadott készlethez közel ötezer építés alatt álló eladatlan lakás adódik; ennek nagyjából negyede szintén a XIII. kerületben.

Érdekesen alakul mindeközben a lakásátadások száma. Az OTP adatbázisa szerint ugyanis idén a tavalyi 8700-nál is 20%-kal több, 10 ezer feletti társasházi lakás átadása várható, ennek 60%-a három kerületben, a XIII.-ban, a XI.-ben és a XIV.-ben.

(Ez nem ugyanaz a mutató, mint a KSH által közölt használatbavételi engedély, hanem a lakások építésének beruházói, értékesítői adatközlés szerinti befejezését veszi alapul.)

A várakozások szerint 2021-ben ez a volumen megfeleződhet.

Bár az a jellemző, hogy az év közbeni tervekből végül akár ezres nagyságrendben tolódnak a következő évre az átadások, idén erre kisebb mozgástere van a beruházóknak. A jövő évtől ugyanis csak azok az épületek kaphatják meg Magyarországon a használatbavételi engedélyt, amelyek megfelelnek az Európai Unió energiahatékonysági követelményeinek (kulcsszavakban: legalább BB energiatanúsítvány, közel nulla energiaigény, legalább 25%-ban megújuló energia használat).

„Azok a beruházók, akik a jelenleg építés alatt álló projektjeiket még nem az új energiahatékonysági feltételeket figyelembe véve tervezték, most lényegében versenyt futnak az idővel, hogy a használatbavételi engedélyt december 31-éig megkaphassák” – nyilatkozta Valkó Dávid vezető elemző.

Rozsdaövezeti program

A legfrissebb információk szerint ősz folyamán két lépcsőben készül majd el „Városi Otthonteremtési Program” néven a rozsdaövezeti lakásépítést, lakásvásárlást és –bérbeadást támogató program. Addig tehát a keresletben és a kínálatban, azaz vevői és beruházói oldalról egyaránt kivárás lesz ezeken a területeken, illetve a már itt építés alatt álló projektek értékesítésében is. A program beindulását követően azonban piacélénkítő és ezzel együtt városfejlesztési, munkahelyteremtési és gazdaságélénkítő hatása is hamar megmutatkozhat a fejlesztéseknek.

Budapest kiterjedt, egykori ipari övezeteiből a piac által is fejlesztésre érdemesnek tartott – nagyrészt a III., IV., IX., X., XI., XIII. és XIV. kerületekben található – területek támogatott beépítése önmagában is kellő lendületet adhat a főváros újlakás-piacának ahhoz, hogy akár már jövőre kimozdulhasson a jelenlegi mélypontról.

A vevők számára emellett optimista esetben abban is segítség lehet, hogy a fővárosi átlagos újlakás ár – ha csak ideiglenesen is – megtorpanjon még az egymilliós limit alatt.