Agglomeráció versus fővárosi lakások – megéri ingázni?

A járványhelyzet ellenére az egyelőre érezhetően nem csökkenő fővárosi ingatlanárak továbbra is sokakat indíthatnak arra, hogy inkább az agglomeráció olcsóbb településein keressenek maguknak otthont. Az érdeklődők között egy új csoport is feltűnt: a belvárosban élő fehérgallérosok, akik számára az ingázás a home office miatt talán már nem is annyira lenne fájdalmas. De vajon anyagilag megéri kiköltözni?

Egy XIII. kerületben dolgozó irodista példáján keresztül az OTP Ingatlanpont szakértői megvizsgálták, hogy vajon az autós ingázás pluszköltségeivel együtt mennyi idő alatt hozzák be az agglomerációs ingatlanárak a XIII. kerületi árszínvonalat.
Az elmúlt években folyamatosan dráguló és a koronavírus-járvány ellenére sem jelentősen csökkenő budapesti ingatlanárak miatt az agglomeráció kínálata sok otthonkereső számára lehet vonzó.

Míg Budapest legdrágább belvárosában, az V. kerületben átlagosan körülbelül 985 ezer forint négyzetméterárral lehet számolni a NAV forgalmi adatait feldolgozó OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2019-es adatai szerint, addig az agglomerációs városok közül a legdrágábban, Biatorbágyon az átlag négyzetméterár csupán 556 ezer forint. Az agglomerációt preferáló munkavállalóknak ugyanakkor azt is mérlegelniük kell, hogy az ingázás mennyi többletköltséget és egyéb kihívást jelent számukra.

Nézzük a kérdést autós perspektívából! Ehhez a Kiszámoló blog autóköltség-kalkulátora lesz a segítségünkre; számításainkhoz az irodaházakban bővelkedő Váci út és a kiválasztott agglomerációs városok távolságából indultunk ki. Példánkban egy budapesti 50 négyzetméteres lakásból az agglomeráció egy 80 négyzetméteres ingatlanába költöző családot vettünk alapul, ahol a szülő(k) továbbra is az ország legnagyobb irodapiaci központjába jár(nak) dolgozni.

Egy, a Váci út környékén lévő 50 négyzetméteres lakás (692 ezer Ft/nm kerületi átlagár) és egy tömegközlekedéssel csak busszal megközelíthető településen, Zsámbékon lévő 80 négyzetméteres ház (350 ezer Ft/nm átlagár) árait összevetve látható a kalkulátor alapján, hogy összesen nyolc év kell ahhoz, hogy a zsámbéki ház autós ingázással megnövelt költsége elérje a XIII. kerületi átlagárat. (A példánkban a XIII. kerületi lakosunknál tömegközlekedési költséggel számoltunk, míg az autós ingázásnál nem számoltunk parkolási díjjal.)

Az ennél drágább Érd, Gödöllő vagy Szigetszentmiklós esetében a költségek három-hét év alatt érik el a vizsgált XIII. kerületi lakás költségeit.

Ám ha egy V. kerületi 50 négyzetméteres lakás árából indulunk ki, Szigetszentmiklóson nem kevesebb, mint 28 évig élvezhetnek költségelőnyt az autós ingázók, Dunakeszin pedig 18 évig. Ez utóbbi, a fővárostól csupán 15 kilométerre lévő település és a XIII. kerület viszonylatában (Dunakeszi magas átlagára miatt) viszont már az első évben felborul a mérleg.

„A képet némiképp árnyalja, hogy sok fehérgalléros munkavállaló munkahelyén a járvány kirobbanása óta részben vagy egészben otthoni munkavégzést rendeltek el, így kisebb közlekedési költségekkel kell számolni. A lakáspiacon ugyanakkor 2019-ben a tranzakciószámok visszaesése jóval mérsékeltebb, 13 százalékos volt az agglomeráció városaiban a fővárosi, 19 százalékos csökkenéshez képest. Az árak tekintetében pedig 2018-hoz viszonyítva tavaly 14 agglomerációs városban a 25 százalékot is meghaladta az áremelkedés, míg Budapesten már lassulni látszik a drágulás. A kertes házak iránt azóta is folyamatosan nő a kereslet, illetve a magas budapesti ingatlanárak miatt vélhetően továbbra is vonzó célpont marad az agglomeráció, ahol elképzelhető akár egy ideig a fővárosit is meghaladó ütemű drágulás” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Helyközi tömegközlekedéssel sok költség megspórolható

Amennyiben az autózáshoz kapcsolódó költségek túl magasak, az ingázók számára alternatívát jelenthetnek a szerencsés esetben gyors és kiszámítható kötött pályás közlekedési lehetőségek, azaz a HÉV vagy a vasút. Jelenlegi költségszinten számolva 42 évig lehet olcsóbb a szigetszentmiklósi lakhatás a lakástól a munkahelyig tömegközlekedéssel ingázva ahhoz képest, mintha egy munkahelyhez közeli, XIII. kerületi lakást vásároltunk volna, és csupán BKK-bérlettel utaznánk. (Reális lehetőség természetesen az autó és a tömegközlekedés vegyítése, de most nem bonyolítottuk vele a kalkulációnkat.)

Érdekesség, hogy Dunakeszin – a magasabb átlagár miatt – még tömegközlekedést használva sincs költségelőny a városi élethez képest. A tömegközlekedést választó ingázók örülhetnek a Budapest Fejlesztési Központ tervezett körvasút projektjének, amely az agglomerációs települések összekötésével lehetővé teszi a még kiszámíthatóbb és gyorsabb közlekedést. Ugyanakkor ezzel a fejlesztéssel az agglomerációs ingatlanok iránt is nőhet a kereslet, amely tovább emelheti az árakat, így hamarosan új számításra lesz szükség.