Lakáspiac: a forgalom már csökkent, de az ár még nőtt szeptember végéig

A hazai lakáspiac 2019-ben valószínűleg fordulóponthoz érkezett – állípítja meg egy friss elemzés. Ez egyelőre csak a forgalom csökkenésében mutatkozik, mégpedig elsősorban Budapesten és a nagyvárosokban. Ugyanakkor az árak idén, az előző évekhez hasonlóan, még kétszámjegyű mértékben nőttek. Az országos szinten érezhető lassulást, illetve a stagnáló fázis elérését elhalasztották a Kormány különböző, lakásvásárlást ösztönző támogatásai – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből.

A NAV idei első három negyedéves adatait feldolgozó elemzés éves szinten, országosan 14,2%-os drágulást mutat. A budapesti forgalom nagyjából harmadával csökkent, így az országos eladások közé idén arányaiban jóval kevesebb magas négyzetméterárú tranzakció került. Bár a második félévre még kevés elemezhető adat jelent meg, a nyáron bevezetett „falusi CSOK” hatására az év egészében a községek drágulását valószínűsíthetjük, ami feltehetőleg a 2020-as statisztikákban is érezteti majd hatását. Immár harmadik éve eleve az olcsóbb területeken látható elsősorban forgalomnövekedés, így az árak is ennek megfelelően alakulnak.

„A lakótelepi lakások 21%-kal drágultak, tehát ismét nagyobb mértékben nőtt az értékük, mint az egyéb lakásoknak, nem is beszélve az önálló házakról, ahol csak 7% az éves növekmény. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 326 ezer Ft/m2-t” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A tizenkilenc megye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az élen Veszprém, Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén állnak, 30% feletti árnövekedéssel. A fővárosnál jobban drágult még Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok és Csongrád megye. A lista másik végén Somogy és Heves megye van, 10% alatti értékkel. Az OTP Értéktérkép szerint továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, négyzetméterenként 352 ezer forintos átlagárral. Ugyanakkor a 300 ezres limitet már Hajdú-Bihar és Pest megyében is meghaladja az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, hajszállal 100 ezer Ft/m2 alatti árszinttel. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 385 ezer – Budapesttel nem számolva 260 ezer – forint volt négyzetméterenként.

A megyeszékhelyek közül Tatabánya drágult legnagyobb ütemben, 36%-kal. Komárom-Esztergom székhelye tavaly ugyanezen a listán a harmadik helyen állt, s így két év alatt összességében 73%-kal nőtt a városban az átlagár. Több mint 30%-kal nőtt emellett az árszint Veszprémben, Miskolcon, Szolnokon, és Debrecenben. Az értéknövekedésben a korábbi években huzamosabb ideig éllovas Győr viszont idén már a rangsor másik végén van, de még itt is 16%-os árnövekedést látunk. Ugyanakkor átlagárban már Debrecen és Veszprém jócskán, míg Kecskemét és Székesfehérvár épphogy megelőzik Győr városát. Debrecen hajszállal átlépte a 400 ezres szintet (402 ezer Ft/m2), és Veszprém is ott van ennek határán (396 ezer Ft/m2). A 300 ezres átlaglimitet még Szeged és Szombathely haladja meg.

A fővárosi kerületek árváltozási rangsorában is szembetűnő, hogy az élbolyban immár évek óta túlnyomóan olyan – alapból olcsóbb – városperemi kerületek vannak, amelyek nem befektetési célpontok, a forgalom is viszonylag csekély, tehát ott a még mindig viszonylag alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy mértékű drágulás. A XVI. és a XIX. kerületben 30%-al emelkedtek az árak, majd a sorban a XX., a XXI., és a XXIII. kerület következik. „A klasszikus belvárosi kerületek (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, már az elmúlt két évben is csak a középmezőnyben voltak, idén pedig az utolsó harmadba csúsztak vissza 15-22% közötti értékekkel. A főváros V. kerülete viszont messze vezeti a budapesti árrangsort, 944 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől a második legdrágább I. kerület átlagára több mint 150 ezer forinttal marad el négyzetméterenként. A 700 ezres szint fölé még a II., VI. és XII. kerületek jutottak” – ismertette a számokat Valkó Dávid.

A budapesti irányítószámokat nézve, egy év alatt hajszál híján 50%-kal drágult, és ezzel élen áll a 1205-ös körzet, azaz a XX. kerületi Erzsébetfalva. Emellett a 1223-as (XXII. kerület, Budatétény), a 1182-es (XVIII. kerület, Gloriett-telep és Ganzkertváros) és a 1037-es (a III. kerület kiterjedt hegyvidéki része) körzet haladja még meg a 40%-ot. Ezek azonban csekély forgalmú területek. A százas nagyságrendű tranzakciószámot elérő városrészek közül a 1108-as (X. kerület, Újhegy) és a 1089-es (VIII. kerület, Orczynegyed és Tisztviselőtelep) drágult legjobban, 38%-kal. Az V. kerület hat körzetéből négy továbbra is az aktuális árlista legelején áll; a legdrágább immár hagyományosan a 1051-es irányítószám, átlépve az egymilliós álomhatárt (1,076 millió Ft/m2).

Kitekintés a lakáspiac trendjeire

A ciklikusan működő lakáspiac aktuális felívelő szakasza 2013-ban indult, így a lakásárak idén immár hatodik éve nőnek. Tisztán piaci viszonyok között a következő két évben valószínűleg elérhetnénk az árcsúcsot. Ez ugyanakkor egyben nem jelentene azonnali lejtmenetet, reál értelemben évekig stagnálhat az árszint. Tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás.

Mindeközben a jelenlegi lakásárak már országosan meghaladhatják az egyensúlyi szintjüket, ami azonban nem feltétlenül kell, hogy rövid távon árcsökkenést okozzon. A ciklus mindenesetre már olyan fázisban járhat, ahonnan komoly kormányzati ösztönzők nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Valkó Dávid szerint azonban a családvédelmi akcióterv lakásvásárlást érintő elemei előre hozott keresletet generálva egyértelműen lassítják a kereslet visszaesését. Idén nyárig jelentős arányt képviseltek az ingatlanpiacon a befektetési célú vásárlók, majd a MÁP+ megjelenésével számuk és arányuk – főleg Budapesten és a nagyvárosokban – látványosan csökkent, mivel a bérleti hozamok már kevésbé versenyképesek.

Egyre látványosabb probléma a lakásár/jövedelem mutató által leírható arányszám folyamatos romlása, tehát egyre nehezebb összegyűjteni egy átlagos lakás árát az átlagjövedelemből. Európai szinten is magas emellett a lakásbérlés költsége Budapesten. Összességében azonban országosan várhatóan még 2-2,5 évig fenntartja a keresletet a családvédelmi akcióterv, utána viszont felerősödhetnek a kockázatok, amelyek közül egy esetleges külpiaci lassulás, a globális geopolitikai feszültség, az elérhető EU-s pénzek csökkenése, a Babaváró hitel kifutása, illetve a reálbér-növekedés lelassulása emelendő ki. Hátráltató tényezők ezen kívül a foglalkoztatottsági és demográfiai problémák is. Ezek együttes vagy részleges felerősödése a lakásárakban is véget vethet a reálérték-növekedésnek.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.