Elválnak egymástól a jók és az elavultak az ingatlanpiacon

Az irodapiacon a korábbiaknál jobban elválnak egymástól a kiemelkedő adottságúak, az újak, illetve az elavultak; emellett a retail piacon jelenleg is sok befektető keres ún. strip mall-okat és szakáruházakat – mondta el a befektetési piac elmúlt 3-4 hónapjáról VLK Cresa tanácsadó cég ügyvezetője.

Régen nem látott módon felpezsdült idén az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek piaca. Tavaly is voltak jelentős tranzakciók, de a kereslet most is erős, az üzletkötések előkészítése folyamatos. Főleg a logisztikai szolgáltatók és kereskedők aktívak, de vannak gyártó cégek is, akik hatalmas területeket keresnek, illetve kötnek le – számolt be a VLK Cresa ingatlan tanácsadó cég.

„Az M0 körgyűrű mentén, továbbá országszerte a közúti csomópontoknál szeretnének vásárolni a beruházók és a befektetők is. Jó adottságú, könnyen átsorolható területeket keresnek. Azt érzékeljük, hogy az eddig is aktív fejlesztők mellé egymás után zárkóznak fel újak, illetve a régebben itt lévő külföldiek is terjeszkednek és újabb projekteket indítanak, sok esetben egy meglévő raktár-vagy logisztikai központ bővítésére, de önálló új projektekbe és beruházásokba is belevágnak” – jellemezte az eltelt hónapokat Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője.

Az ilyen ipari ingatlanfejlesztések más ingatlanpiaci szektorokkal szemben általában gyorsabban történnek, a következő egy-két évben több százezer négyzetméternyi új kínálat jelenik meg. Az ügyvezető ugyanakkor nem tart attól, hogy csökkennének a bérleti díjak, a kereslet ugyanis erős és vélhetően hosszabb távon is megmarad, így a kínálatot könnyen felszívja.

A hozam már másutt is 7-8 százalék

Befektetési szempontból arra hívta fel a figyelmet, hogy a hozam gyakorlatilag elérte a kiskereskedelmi ingatlanpiac 7-8 százalékos szintjét, ezzel jelentősen javultak a logisztikai központok esélyei. És mivel a kiskereskedelemmel erősen összefonódtak a járvány miatt is, várhatóan a későbbiekben is vonzók lesznek a befektetők szemében. Az ellátásbiztonságra törekvő kereskedők már most is több raktárkapacitást kötöttek le, mint amire pillanatnyilag szükségük van.

A kiskereskedelmi piacon őrzik népszerűségüket a strip mall-ok és a szakáruházak. Ezekben stabil a bérlői kör, az elmúlt hetekben-hónapokban szinte mindenütt sikeres bérletiszerződés-hosszabbítások voltak. Mindez magasan tartja a befektetői érdeklődést, a VLK Cresa is közreműködött egy jelentős tranzakcióban.

Kicsi a költözési hajlandóság

Kalaus Valter a meglévő irodaházakról szólva azt emelte ki, hogy a befektetők manapság nehezebben tudják értékelni ezeket az ingatlanokat a sok bizonytalanság miatt. Az újakról pedig tudni lehet, hogy több hónapos csúszások vannak, ám egyelőre nincs nyomás a fejlesztőkön, hogy magasabb előbérleti arányt érjenek el.

„A bérlők többsége inkább hosszabbít, semhogy költözne. Ez rossz hír az új projektek fejlesztőinek, mert a projekthitellel kapcsolatos kamatfizetés már az első időszakban is jelentkezhet, az építkezést csak a legvégső esetben érdemes leállítani mert akkor még állagmegóvást is kell végezni, miközben eleve rugalmasabb bérleti szerződésekre kell felkészülniük. Ezeket természetesen a befektetők is tudják és látják. Ugyanakkor szerintem a jó adottságú, időben fizető és hosszabb távra szerződött bérlőkkel rendelkező prémium irodaházak továbbra is erős befektetői keresletre számíthatnak. A jövőben még inkább elválnak majd azoktól, amelyek kevésbé jó lokációban vannak, műszakilag elavultak” – vélte a szakember.

A VLK Cresa tapasztalatai szerint a kiemelt kategóriájú irodaházaknál jelenleg 5–6 százalékos hozamsáv jellemző, míg a rosszabb adottságú, kevésbé kihasználtaknál 7-8 százalék, vagy még magasabb értékek is lehetnek. A vállalat arra számít, hogy a prémium termékekre összpontosító magyar és külföldi intézményi és magánbefektetői kör mellett a cégközpontot kereső magyar vállalatok egy része most olcsóbban juthat majd hozzá a kevéssé jó helyen lévő, esetleg felújítandó, általában közepes méretű irodaházakhoz.

 Erősödő vételi szándék

A tanácsadó cég szerint a megroggyant turisztikai és vendéglátó szektorban a befektetéseket tekintve mozgalmas hónapok jönnek. A befektetőknél már nem csupán a felhalmozódott pénzről tudni, de a vásárlási szándékuk is erősödőben van. A budapesti belvárosban lévő, legalább 100 szobás és lehetőleg független üzemeltető által kezelt szállodákat keresik. Vidéken is nézelődnek, s ott lehetnek aktívak, ahová masszív külföldi beutazó turizmus és további iparvállalatok betelepülése várható.

„Tudunk olyan befektetőről is, aki inkább kölcsön adott pénzt az általa birtokolt hotel üzemeltetőjének, csakhogy az túlélje ezt a mostani nehéz időszakot. Voltak olyan tulajdonosok is, akik elengedték a bérleti díjat, vagy ha közösen úgy döntöttek, hogy a hotel a nehéz időszak ellenére nyitva maradt, akkor „open book” alapon számoltak el egymással – mondott példákat a járvány időszakában tapasztaltakra Takács Péter, a cég befektetési igazgatója.

A szakértő kifejezetten az elmúlt hetekre-hónapokra utalva azt mondta: egyrészt magyar nagyvállalkozók is kóstolgatják a piacot, másrészt külföldiek is, de utóbbiak hozamfelárat kérnek, mert szerintük a hasonló hozamszintet kínáló spanyol, német vagy holland szállodapiacon jobban megéri felvásárolni cégeket vagy ingatlanokat. Ott ugyanis jelentősebb állami segítséget kapott az ágazat, mint nálunk, egyben tartották a szektort és az üzemeltetők képesek lehetnek talpra állni.

A hotelbefektetésen gondolkodóknál az időzítés, a potenciál és a rugalmasság a három legfontosabb szempont. Az első azért, mert ha túl sokáig halogatnák a tranzakciót, akkor más is elvihetné az ingatlant. A második inkább az adottságok (lokáció, beutazók kereslete) miatt fontos, míg a harmadik arra vonatkozik, hogy egy befektető képes legyen átmeneti engedményre. Most az a jellemző, hogy az utolsó teljes „béke évet”, vagyis 2019-et veszik alapul, a 2020-at és 2021-et átmeneti évnek tekintik, a jelentős cash-flowt csak 2022/23-tól várják –  tette hozzá a VLK Cresa igazgatója.