WestLog DC: úttörő a logisztikai piacon

A WestLog DC az M1 autópálya mentén helyezkedik el, közel az M0 körgyűrűhöz, 19 km-re Budapest központjától. Az itt található “minden egy fedél alatt” koncepció milyen versenyelőnyöket biztosít egy betelepülő számára?

Jelenleg nagyon kiélezett a piaci verseny mind a logisztikai szolgáltatók, mind az ipari ingatlanok piacán. A folyamatos árharc az önköltségi szintre szorítja a piac szereplőit, így a minőségi szolgáltatások mellett megpróbálnak nagyobb rugalmassággal és értéknövelő szolgáltatásokkal versenyelőnyhöz jutni. A WestLog esetében a hozzáadott érték a szolgáltatási portfolió széleskörűségében rejlik. Rugalmas és biztonságos raktározási megoldást kínálunk a normál-, temperált-, hűtött- és fagyasztott termékek raktározásra, de jelentős méretű irodakomplexum és speciális tevékenységekre alkalmas raktáraink is vannak.

A bérbeadók egyre komolyabb garanciákat kérnek és megpróbálnak minél nagyobb “fix” területet “fix” időtartamra bérbeadni. Jelen gazdasági körülmények között azonban a bérlők számára a hosszú távú kötelezettségek és az operatív működéstől független állandó kiadások nem preferáltak. A WestLog úttörőnek számít stratégiájával, miszerint a bérlemény teljes felszereltséggel is kiadó (beleértve a raktári polcrendszert, villástargoncákat, irodabútort és IT hátteret) lehetővé téve az azonnali beköltözést, a rövid távú bérletet vagy akár a raklapszám alapján történő elszámolást is, minden a bérlő egyedi igényeiknek megfelelően.

Novemberben 35% volt az épület kihasználtsága, és akkor azt nyilatkozták, hogy ez idén nyárra elérheti a 70-80%-ot. Az időközben kialakult gazdasági helyzet, hogyan módosította ezeket az előrejelzéseket, hány %-os most a kihasználtság?

Sajnos a globális gazdasági recesszió és a hektikus euró árfolyam nekünk sem kedvezett. Jelenleg 36% a kihasználtság, a különbség azonban, hogy míg a tavalyi év végén ezt a számot sok rövid távú bérlet jelentette, mára a stratégia partnerek hosszabb távú bérletei dominálnak.

A válság minden bizonnyal a logisztika piac szabályait is átírja. Az elmúlt hónapok történései alapján mit mondana, milyen új trendeket lát kibontakozni a logisztika-raktározás piacon?

A válság első jelei már több, mint egy évvel ezelőtt érezhetőek voltak. Mára azonban egyértelműen látszik, hogy a fogyasztás visszaesésének következtében a háttérlogisztika csökkenése kevesebb tárolt árut és csökkenő raktárbérlői intenzitást eredményez. A gyártó cégek a jól bevált költségcsökkentési folyamat első lépcsőjeként a raktározási és szállítmányozási költségeket vágták meg ami az amúgy is nehéz helyzetben lévő logisztikai cégek számára további nehézségeket okozott.
Érdekes megfigyelni, hogy például az FMCG szektorban egy-egy tender milyen változáson ment keresztül az elmúlt másfél évben. Nemrég a megbízható háttér, referenciák és a szolgáltatás minősége abszolút elsődleges szempontnak bizonyultak, mára viszont eltűnt a logisztikai szolgáltatóval szemben támasztott teljesítményjelzők, a kiszolgálás színvonalát mérő KPI számok kizárólagos fontossága és a döntéshozók szemében előtérbe helyeződtek olyan értékek, mint rugalmasság, szinergia és sajnos egyértelműen az alacsony ár. Igen, a gyártó cégek “lean” szellemben történt elemzési egyértelműen kimutatták, hogy a magas kiszolgálási szinthez szükséges tárolt volumenek raktározási költségei és a tárolt termékekben álló pénz cash flow vonzata jelentősen befolyásolják a pénzügyi eredményességet.

Mint minden piaci szegmest, a retail szektort is elég erőteljesen érintette a válság, továbbá megfigyelhető, hogy a nagy retail láncok erősen törekednek a saját fejlesztésű raktárbázisok kialakítására. Hogyan lehet alkalmazkodni a helyzethez, illetve miként lehet megtartani ezeket a bérlőket?

A retail szektor aránytalan megerősödése jelentősen felborította a piaci erőviszonyokat. Csodálkoznunk persze nem kell, hiszen ez a tendencia más országokban is megfigyelhető és a folyamatos akciók, alacsony árak és erős eladáshelyi marketing hatására az átlag vásárló már a mindennapos szükségleteit is a szuper- és hipermarketekben szerzi be, extrém példaként akár egy doboz cigaretta vásárlásából is programot csinál a fogyasztó és elmegy a nagyméretű és sok látnivalót kínáló retail láncok valamelyik “megastore” üzletébe. A retail láncok tőkeerős cégek és a függetlenség, valamint a piaci hatásoktól mentes startégia részeként előszeretettel építenek és működtetnek saját raktárakat.
A retail láncok saját fejlesztései így egyértelmű csapást jelenetenek a spekulatív célok által vezérelt ipari ingatlanok piacán, alkalmazkodni lehet a helyzethez, de megváltoztatni nem egyszerű. Idővel azonban biztosra veszem, hogy a retail láncok is csökkentik saját fejlesztéseiket, előtérbe helyezik majd a raktárbérleti konstrukciókat, vagyis megmarad a “core business” a kiskereskedelmi értékesítés piacán.

Önök mit tapasztalnak, a piac inkább csendes és mindenki kivár, vagy érezhető valamilyen mozgás ebben a szektorban? Önök milyen bérlőkkel folytatnak tárgyalásokat, várható-e új szerződéskötés a jövőben?

Csendes a piac, ha a megvalósult üzletek arányát nézzük, de ezt egyáltalán nem nevezném pangó állapotnak, hiszen a bérlői aktivitás jelentősen növekszik. Sok a megkeresés, az ajánlatkérés, és tenderek sokaságán veszünk részt, persze egyenlőre az tény, hogy az érdeklődés mellé a megvalósult ügyletek száma rendkívül csekély. Annak ellenére, hogy most nagyon alacsonyak a bérleti díjak a potenciális bérlők várnak, nem mernek elkötelezettséget vállani. Mindenki várja a politikai helyzet stabilizálódását, az euró árfolyam rendeződését, valamint próbálja megjósolni, hogy az ipari ingatlanok bérleti díjai hogyan változnak majd az elkövetkezendő években.
Bérbeadói oldalról általában a hosszú távú, határozott időtartamra kötött bérletek lennének preferáltak, de ebben a gazdasági helyzetben az 1-2 évre kötött ügyletek már jónak mondhatóak. A WestLog bérbeadása kapcsán mi egy diverzifikált portfólióra törekszünk, azaz egy egészséges bérlői mix, kis és nagy területek, hosszabb és rövidebb távú ügyletek kombinációja egy több lábon álló, biztos stratégiát jelent. A bérbeadási folyamatban kezdetektől fogva kizárólagos ügynökségként a Colliers International segíti munkánkat, a folyamatos marketing kampány és kemény munka eredményeként hetente átlagosan 2-3 új megkeresést kapunk és büszkén állíthatom, hogy a potenciális bérlők érdeklődése töretlen. Jeneleg is több céggel tárgyalunk, folyamatosan kötünk új szerződéseket és 2010 elején még komolyabb fellendülés várható.

Ha megkérném, hogy adjon hasznos tanácsokat a piac szereplőinek a jövőre vonatkozóan, mit mondana, mire fókuszáljanak?

Nehéz ebben a helyzetben egy mindenkire egyformán alkalmazható, hasznos tanácsot mondani.
Az ingatlanfejlesztő/ bérbeadó cégeknek törekedni kell arra, hogy az árversenyben ne menjenek az önköltségi számok alá, mert ugyan ez látszólag megkötött ügyleteket jelent, valójában azonban nem jelent megtérülést, nem termel nyereséget és  teljesen eldeformálja a valós piaci értékeket.
A logisztikai cégeknek fontos a nagyfokú rugalmasság megtartása és bármennyire is nehéz az árcsökkentés kényszerének ellen kell állniuk. Amit rövid távon nyerhetnek azt hosszú távon könnyű elveszíteni, vagyis egy veszteséges ügyfél megszerzésének kezdeti örömeit hamar felváltja majd egy romboló folyamat irreverzibilis hatása.
A gyártó cégek számára a hatékonyság növelése mellett a termelésidegen folyamatok csökkentése és a pénzügyi kontrolling kap kiemelkedő szerepet, azaz rengeteg megtérülési, és még több gazdasági elemzésre van szükség.