Új korszak kezdődik – Mit várnak a nagyok?

2007-ben és 2008-ban hatalmas mennyiségű új irodaterület lép be a budapesti piacra, mely egyrészről természetesen több munkát jelent a tanácsadók számára, másrészről pedig a verseny erősödéséhez vezet. A ReSource IngatlanInfó az ingatlantanácsadók kilátásairól beszélgetett a Budapest Research Forum tagjainak vezetőivel.

A piaci konszenzus szerint a budapesti irodapiacra 2007 és 2008 folyamán öszesen mintegy 550-600 ezer négyzetméternyi új irodaterület lép be. Ez azt jelenti, hogy a 2007 év eleji irodaállomány két esztendő leforgása alatt kb. 35%-kal bővül. Egyből rá is vághatnánk, hogy a rengeteg új irodaház rengeteg új munkát ad majd a tanácsadóknak, ám nem szabad elfeledkeznünk arról sem, hogy a piac keresleti oldala várhatóan elmarad a kínálat dinamikus növekedésétől. A piac a jelenlegi 11-12% helyett átlagosan 14%-os üresedési rátára számít 2008 végére, ám vannak olyan piaci szereplők, akik a 20% körüli arányt sem tartják elképzelhetetlennek. Nem nehéz levonni a következtetést, hogy ez egy fokozottabb és élesebb versenyhelyzetet eredményez majd az irodaházak és végsősoron az ingatlantanácsadók között.

Bár kétségtelenül nagy lehetőséget jelent a tanácsadók számára a piacra beérkező hatalmas mennyiségű új irodaállomány, azonban ha a kereslet elmarad a kínálat ilyen nagy mértékű növekedésétől, akkor ez erősebb versenyhez is vezet majd a tanácsadók között – mondta el kérdésünkre Hornok Krisztián, a DTZ ügyvezető igazgatója. Ez pedig egyértelműen alacsonyabb bérleti díjak kialakulását eredményezi, ami értelemszerűen alacsonyabb bevételeket jelent a tanácsadók számára. Egy olyan új korszak veszi kezdetét, mely teljesen új piaci környezetet jelent a szereplők számára. Hozzá kell tennem ugyanakkor, hogy egyelőre nem látunk olyan tiszta piaci indikátorokat, melyek előrejeznék, hogy a kínálat valóban túlszárnyalja majd a keresletet – tette hozzá Hornok Krisztián.

Charles Taylor, a Cushman & Wakefield ügyvezetője úgy véli, hogy a nagy versenyben szüksége van egymásra a tanácsadónak és a fejlesztőnek. Az elkövetkező időszakban a tanácsadás kibővül a részletes riportok készítésével, melyek a trendeket, jövőbeni változásokat, bérlői mozgásokat elemzik. Ezek segítik a fejlesztőket abban, hogy mit, hova és mikor építsenek. A tanácsadás egyik fontos részévé válik a kreatív marketing stratégiák kialakítása. Taylor szerint a kapcsolat szorosabbra fűződik a bérbeadó és tanácsadója között, úgymond partnerként dolgoznak együtt a siker érdekében. A növekvő A-kategoriás irodaállomány élénkülő befektetési piacot is eredményez, tekintettel arra, hogy az ingatlanfejlesztők döntő többsége még rövid távon sem kívánja megtartani az irodaépületet, sőt akár még az átadás elött értékesítheti azt forward sale vagy forward funding konstrukciókban. Az irodaház fejlesztések növekvő száma a befektetési piac nagyobb likviditását eredményzheti függően azonban a befektetési környzettől és a finanszírozási lehetőségektől is – tette hozzá a Cushman vezetője.

Az átlagnál pesszimistábban látja az irodapiac jövőjét a Colliers. Michael Smithing ügyvezető szerint az irodapiac egyértelműen a túlfejlesztés útján halad, s a kihasználatlansági ráta Budapesten akár ismét a 20%-os szintig emelkedhet. Mivelhogy a piac megtapasztalta már ezt az üresedési szintet, ezért ez még önmagában nem lenne akkora probléma, ám az említett túlkínálati hullám pont egy olyan piaci környezetben jelenik meg, amikor a befektetők egyre inkább kerülik a kockázatokat. Ez pedig nehézzé teszi az ingatlanok forward típusú értékesítését, azaz a kockázatok nagy része továbbra is a fejlesztők vállán nyugszik majd.

Kevesebb spekulatív fejlesztés?

Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis ügyvezető igazgatója szerint a budapesti irodapiacról elmondható, hogy minden épület versenytársa az összes többinek. Ilyen értelemben a konkurencia igen erős, és a fejlesztőknek nagyon jól mérlegelniük és pozícionálniuk kell, ha sikeres és gyors bérbeadást akarnak. Szerinte nem szabad elfelejtenünk, hogy a budapesti piac jellemzően magas kihasználatlansággal működik, ez nem Bukarest vagy Moszkva, ahol a tervasztalról bérbe lehet adni egy épületet. A piac sokkal érettebb, az igények sokrétűbbek, és a potenciális bérlőknek erősebb alkupozíciójuk van. Azonban ez nem azt jelenti, hogy ma nem lehet egy irodaházat könnyen megtölteni, hanem azt, hogy az irodaház bérbeadását jól kell menedzselni és tudni kell valami olyat nyújtani, amit a piac nem tud.

Bár egyértelműen látszik, hogy nagy mennyiségű új irodaállomány érkezik be a budapesti piacra, ugyanakkor látni kell azt is, hogy az építési engedélyezési eljárás egyre nehezebbé válik, így nem lennék meglepődve, ha a hatalmas mennyiségű új irodaterület átadása 3 helyett 5 éves periódusra nyúlna el – fejtettte ki Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle magyarországi vezetője. A cégvezető szerint a hitelpiaci válság a finanszírozási költségek emelkedésén keresztül szintén hatással lehet az ingatlanpiacra és több fejlesztőt is eltántoríthat a spekulatív beruházásoktól.

Tanácsadó márpedig kell…

Nem túlságosan meglepő módon a nagy tanácsadók minegyike egyetért abban, hogy a kínálat és a verseny növekedésével a fejlesztők egyre inkább rászorulnak a tanácsadók segítsére ahhoz, hogy irodaházaikat sikeresen bérbe tudják adni. A tanácsadók abban is egyetértenek, hogy az ingatlanfejlesztők többsége már most is tanácsadók bevonásával végzi a bérbeadást, ugyanakkor kétségtelen, hogy vannak fejlesztők, akik mindezt megoldják saját hatáskörben és maguk dobják piacra a termékeiket. Bár pontos számszerű adat nem áll rendelkezésre, az általunk megkérdezett tanácsadók 60-75 százalék közé tették a tanácsadók összesített “piaci részesedését”. Thierry Delvaux szerint ahogy egyre érettebbé válik a budapesti ingatlanpaic, úgy fordul egyre több fejlesztő ingatlantanácsadókhoz. Hamish Williams, a Colliers befektetési divíziójának vezetője szintén lát párhuzamot a piac fejlettsége és a tanácsadói penetráció között. A szakember elmondta, hogy a kevésbé fejlett kelet-európai piacokon, így Belgrádban vagy Bukarestben lényegesen kevesebb fejlesztő veszi igénybe tanácsadók segítségét.

Megáll a hozamcsökkenés?

A tanácsadó cégek természetesen nemcsak bérbeadással foglalkoznak, tevékenységük jelentős részét teszi ki a befektetési tanácsadás (azaz a trazakciók lebonyolítása vevői vagy eladói oldalról) és az értékbecslés. Éppen ezért megkérdeztük a tanácsadókat a piac árazásról is. Hornok Krisztián kiemelte, hogy már történtek 6% alatti tranzakciók Budapesten, és általában sem látnak indokoltnak szignifikáns hozamprémiumot a régió legfejlettebb országaihoz, Csehországhoz és Lengyelországhoz képest, ahol pedig számos esetben megfigyelhetők voltak ilyen hozamok. Ha prémium minőségű termék kerül a piacra, akkor itt is elérhetők a régióban érvényes legjobb árak, a piaci hozamok további számottevő csökkenésével azonban már nem számolunk. Konthur Adrienne egyetért abban, hogy a nagy zuhanás véget ért, s bár egy kis prémium még van a budapesti árazásban, a hozamcsökkenésnek nincs már további jelentős tere. Egyrészt azért, mert nyugaton megállt a csökkenés, másrészt mert elolvadt a hozamkülönbség a nyugati és a fejlett közép-európai piacok között.

Hiányzik a transzparencia

Bár az ingatlanszektor alapvetően felívelő ciklust él meg, a piac érettsége, transzparenciája hagy még némi kivánnivalót maga után. Hornok Krisztián szerint a piac viszonylagos átláthatatlansága még mindig jelentős probléma. Vannak területek, ahol ezügyben jelentős már előrelépés történt – erre kiváló példa az irodapiacon a Budapest Research Forum – de még mindig számos olyan szegmens maradt, ahol az összesített adatok nagy része megkérdőjelezhető, és valójában egyetlen piaci szereplőnek sincs teljes képe az eseményekről. Ez mindenki hitelességét rontja és negatívan befolyásolja az ilyen adatokra alapozott döntések minőségét. Szintén súlyos problémát okoz a nem-lakó ingatlanok piacán érvényes 10%-os illeték mértéke, amely amellett, hogy nem éri el eredeti célját – hiszen jellemzően cégek részesedése cserél gazdát, ezért az illetéket nem fizetik meg – igen súlyosan torzítja a piaci viszonyokat és komoly nehézségeket okoz az ingatlanok értékelése során, fejtette ki fenntartását a DTZ ügyvezetője. A Cushman vezetője, Charles Taylor a kereskedelmi szegmensben a legnagyobb problémának azt látja, hogy még mindig sok a hozzá nem értő fejlesztő a piacon. További gondnak látja, hogy a Budapesten kívüli fejlődés erősen limitált. A vidéki városok mérete és a lakósság összetétele egyszerűen nem vonzza a fejleszőket.