Plázaláz vidéken is – Hol épülnek bevásárlóközpontok?

Az elmúlt 8-10 évben a kiskereskedelmi fejlesztések leginkább a fővárosra és környékére koncentrálódtak, 2006-ban azonban több jelentős vidéki retail-projekt valósult meg és ebben az évben is több pláza készülhet el a másodlagos városokban.

A klasszikus plázák mellett vidéken is megjelentek a strip-mall-ok, a Stop.Shop Veszprémben és Nyíregyházán is nyitott üzletet. 2007-2008-ban többek között Egerben, Nyíregyházán, Debrecenben, Szegeden, Székesfehérváron és Miskolcon épül meg új bevásárlóközpont. A vidéki piacon a két domináns fejlesztő vitán felül a Plaza Centers és az Árkádok építője, az ECE, mely utóbbi 2006-ban és a közeljövőben is igen aktív több városban is.

A vidéki plázák mindazonáltal jóval olcsóbbak a budapestieknél. Míg a főváros legfrekventáltabb bevásárlóközpontjában a havi bérleti díj eléri a 90 euró/nm-t, addig a legdrágább Győrben is csak legfeljebb 40 euró/nm-t kell fizetnünk egy üzlethelyiségért. Ugyanez a helyzet a bevásárlóutcák esetében is, a Váci utca bérleti díjainak harmadát sem érik el a vidéki tarifák. Vidéki retail körkép.

Kevés pláza Debrecenben és Szegeden

Debrecenben, az ország második legnagyobb városában jelenleg igen szerénynek tekinthető az 1 főr eső retail-terület, a jelenleg meglévő Debrecen Pláza (17,000 nm) és a Malompark (31,000 nm) mellett a városban bőven lenne még hely bevásárlóközpontnak. A lehetőségre az ECE már le is csapott, a német fejlesztő 30,000 négyzetméteres Árkádot épít Debrecenben, melyből 5,000 nm szórakoztató és szabadidős célokat szolgál majd. Debrecenben a belvárosi üzletehelyiségek döntő többsége – közvetett módon – még mindig önkormányzati tulajdonban van, s a Cívis Ház Zrt. hasznosítja őket. A bérleti díjakat Budapesttel ellentétben forint alapon határozzák meg, s elhelyezkedéstől függően 15-28 eurónak megfelelő összeget tesznek ki.

Még a debreceninél is szerényebb a kínálat Szegeden. A 185 ezres városban mindössze egy modern bevásárlóközpontot találunk, a 20,000 négyzetméteres Szeged Plázát, mellyel a legalacsonyabb realtív retail-állománnyal találkozunk az országban. A “plázahiányt” természetesen Szegeden is az ECE igyekszik szorgosan enyhíteni, a szegedi Árkád a belváros közelében épül majd fel. A bevásárlóutcában, a Kárász utcában a debrecenihez hasonló bérleti díjakkal találkozhatunk.

Bár a 30 ezer nm-es Miskolc Plázával és a 31 ezer nm-es Szinva Parkkal Miskolc egyáltalán nem nevezhető alulfejlesztettnek, az ECE a rend kedvéért itt is felépít majd egy Árkádot, míg az Immoeast egy 8 ezer négyzetméteres Stop.Shop felépítése mellett dönött az egykori ipari városban. Pécsett viszont már meg is épült az Árkád, a 35 ezer nm-es ECE-projekt mellett a szokásos Pécs Pláza (15,200 nm) és a felújított Skála (5,500 nm) várja a fogyasztani vágyókat.

Az egyik legdinamikusabb kiskereskedelmi piaccal Győr büszkélkedhet, itt a bérleti díjak is érezhetően magasabbak az átlagnál (38-45 euró a bevásárlóközpontokban). Annak ellenére, hogy a városban a 2006-ban épült Árkáddal és az 1998-ban átadott Győr Plázával összesen több, mint 50 ezer négyzetméternyi modern kiskereskedelmi területet találunk, a Jones Lang LaSalle várakozásai szerint az elkövetkező 2-3 évben további 80-90 ezer nm építése várható, igaz ebbe a cég beleszámolta a kiskereskedelmi parkokat is.

Nincs hatalmas hozamkülönbség

A Portfolio.hu által készített piaci felmérés eredméyne alapján Budapesten ma a prémium bevásárlóközpontok tranzakciós hozama 5.75%. Ennél nem sokkal, kb. 50 bázisponttal lehetnek magasabbak a hozamok a prémium vidéki bevásárlóközpontok esetében.