Nem az idei lesz a nagy átadások éve az irodapiacon

Épülnek is, meg nem is a legújabb irodaházak Budapesten. A 2006 óta tartó felívelés a végéhez ért, és az idén csak azért nem lesz rekordmértékben alacsony az újonnan befejezett irodaházak bérbe adható alapterülete, mert a válságnak köszönhetően néhány tavalyi átadásúnak tervezett projekt átcsúszik 2010-re.

A rekordmennyiségű átadást – és egyben rekordüresedést – felmutató 2009 után a budapesti irodapiacon idén hatalmas visszaesésre számíthatunk. A tavalyi év közel 300 ezer négyzetméternyi új irodaterületével szemben a várakozások szerint idén alig több mint 120 ezer átadására kerülhet sor. Ez a szám azonban a régiós piacokat figyelembe véve még tekintélyesnek is tűnhet, hiszen a hírek szerint a jó összehasonlítási alapot jelentő prágai piacon az elemzők ennek a számnak a negyedével, azaz alig valamivel több, mint 33 ezer négyzetméterrel számolnak.

Meglepő információ azonban, hogy az eddig nagyrészt két-három kerületre összpontosuló irodafejlesztések után az erre az évre várható átadások közül – a XIII. kerület kivételével – mindegyik fejlesztés külön kerületben, illetve egy fővárosi piachoz szorosan kapcsolódó agglomerációs településen valósul meg. A hagyományosan sok projektet befogadó és a fejlesztők körében is igencsak népszerű, XIII. kerületi Váci úton az építészetileg is az átlagosnál magasabban jegyzett, Fercom Kft. által fejlesztett DC Offices (6200 négyzetméter), és mintegy másfél éves csúszás után a GTC Magyarország Metro irodaháza (14 860 négyzetméter), valamint a Madarász irodapark (17 000 négyzet­méter) 2. fázisa kerül majd átadásra. A belvárosi piacot egy emelet­ráépítéses fejlesztés, a Portus Buda Group Zrt., C.D.O. elnevezésű luxusiroda projektje (1700 négyzetméter) bővíti tovább tavasztól. Dél-Budán a GRT Group által fejlesztett, tervek szerint 2016-ig öt ütemben és 95 ezer négyzetméteren megvalósuló Office Garden irodaház második fázisával (17 ezer négyzetméter) bővül a kínálati oldal.

Buda azonban idén felveszi a versenyt az irodapiac szempontjából mindig is erősebbnek számító pesti oldallal szemben, és az Office Garden mellett további két új fejlesztést, a II. kerületben a Residence 1-et és 2-t (18 800 négyzetméter), a XII. kerületben pedig a MOMentum Irodaházat (9400 négyzetméter) kínálják a leendő bérlőknek.

Távolabbi tervek

A még beláthatónak számító 2011-es év sem tűnik a fellendülés évének. Bár az előzetes becslések szerint közel 200 ezer négyzetméter új irodaházat adnak át, a tapasztalatokból kiindulva nem lenne meglepő, ha néhány tízezer négyzetméter átadása tovább csúszna, és csak a 2012-es statisztikákban jelenne majd meg. A jövő évre tolódott projektek között szerepel az a viszonylag elszigeteltebb, agglomerációs részpiacon, Törökbálinton fejlesztett TóPARK beruházás, amely mintegy 75 ezer négyzetméter bér­iroda átadásával növeli a piacot.

A további, egyelőre biztos átadásúnak mondott projektek kizárólag a XIII. és a IX. kerületben találhatók. A pesti oldal északi részén megvalósuló Promenade Gardens (29 455 négyzetméter) és Cornerstone Irodaház is (24 ezer négyzetméter) a Váci úti irodafolyosó kínálatát bővíti majd. Dél-Pesten pedig egyedül a Millenium Városközpont további ütemeiként, a TriGranit fejlesztésében valósul meg három irodatömb is, amelyek közül a Millenium Court Building “K” épületét már meg is vásárolta új irodaházának a K&H Bank.

A távolabbi jövő egyelőre, ha lehet, ennél is bizonytalanabbnak tűnik. Több fejlesztő is hosszabb távra halasztotta el vagy egyenesen befagyasztotta a már előkészített vagy akár már megkezdett projektjeit is, így szinte megbecsülni sem lehet az előttünk álló három-öt év átadásait. Ha csak a már napvilágot látott fejlesztési terveket, bővítési elképzeléseket és további ütemek megvalósítását vesszük alapul, akkor már most megközelítőleg 1 millió négyzetméternyi új bérirodával számolhatunk. A még korántsem telített budapesti és hazai irodapiaccal kapcsolatban már több nagy ívű bővítési elképzelés is született, mind foghíjtelkek, mind teljes városrehabilitációs projektek keretében.

Az irodapiac egy időre most meghúzza magát, de vélhetően gyorsan és rugalmasan fog reagálni a már biztos fejlődési jeleket mutató gazdaságra, és a gazdasági növekedés hatására újra megélénkülő keresletre.

Még mindig a lokáció az úr

A nagyarányú visszaesés mellett ugyanakkor jól látszik, hogy szinte kizárólag jó elhelyezkedéssel, illetve különleges építészeti vagy műszaki megoldásokkal épülő projektek kerülnek a piacra. A budai és pesti presztízsterületeken elhelyezkedő irodák mellett csak olyan építészeti dizájnban és fenntartható technológiával kivitelezett projektek valósulnak meg, amelyek teljes körűen ki tudják elégíteni a legmodernebb piaci és bérlői igényeket. Eddig jellemző volt, hogy a szinte apadhatatlan keresletet bármilyen közepes elhelyezkedésű vagy műszakilag gyengébb kivitelezésű irodaépülettel csillapítani lehetett, de a válság határozottan rámutatott a keresletorientált piac hosszabb távú veszélyeire. A fejlesztők elkezdtek alkalmazkodni a megváltozott piachoz, és egyre több energiatakarékos és környezettudatos épületet adnak át, vagy a lehetséges határokon belül a meglévőket fejlesztik ebben az irányban.

A világpiac legtöbb projektje a BREEAM és a LEED minősítések megszerzésére törekszik, és ezek szempontrendszereit veszi alapul a kivitelezés során. Hazánkban jelenleg még csak a Vecsés határában lévő Quadrum irodaház rendelkezik BREEAM tanúsítvánnyal, de a rövidesen átadásra kerülő K3 Irodaház fejlesztője is megtette már a lépéseket a minősítés elnyeréséhez. A LEED értékelési rendszer teljesítését a Milleniumi Városközpont legújabb projektje, a Millenium Court Building tűzte ki célul.