Kilép a virtuális térből az e-kereskedelem

Új éllovast üdvözölhetünk a logisztika húzóágazatai között.

Csaknem húsz millió négyzetméter modern ipari terület áll jelenleg rendelkezésre Közép-Európában. A felfokozott bérlői érdeklődésnek köszönhetően, az elérhető területek aránya történelmi mélypontra, 5,7 százalékra esett vissza. Összehasonlításképp – a jelenleg kihasználatlan irodaterületek aránya a régióban, ennek a kétszerese, 12 százalék.  Ezen adatok, a Cushman & Wakefield ingatlantanácsadó kutatásaiból származnak, mely nyomon követi az ipari ingatlanok piacát Csehországban, Lengyelországban, Magyarországon, Romániában és Szlovákiában.
 

Az autóipar enyhe visszaesése az elmúlt évben, az e-kereskedelem erősödését eredményezte. “Jelentős fejlődést tapasztalunk a hazai és külföldi e-shopok tekintetében is. Többek a helyi piacokon való terjeszkedést választják, míg mások a külföldi piacok adta lehetőségekkel élnek és ott terjeszkednek. Első lépésként a szomszédos közép- európai országokba való belépés a cél. Több világméretű e-shop tűzte ki a mi piacainkon való letelepedési szándékot célként és a bővülés érdekében mindegyiküknek szüksége van raktárra és logisztikai ingatlanokra.” mondta Ferdinand Hlobil, a Cushman & Wakefield közép-európai ipari csapatának vezetője.

“A kiskereskedők és az üzletek az e-shopokon, még szélesebb kínálattal rendelkeznek, mely megnöveli raktározási igényüket. Mindeközben, a jelentős külföldi webshopok is egyre nagyobb területeket bérelnek a nyugat-európai régió kiszolgálásához és ezzel egyidejűleg nyitnak a keleti területek felé is.  A közép-európai munkaerő képzett és lényegesen olcsóbb, valamint gyakran előfordul, hogy a nyugatinál sokkal versenyképesebb áron tudnak raktárat bérelni” mondta Tom Listowski, Partner, a Cushman & Wakefield lengyel irodájának ipari ingatlanokkal foglalkozó vezetője.

Jelentős tranzakciók az e-kereskedelemhez köthetően az elmúlt 2 évben a TIM S.A. (30,000 m2), Mall.pl (több mint 9,500 m2), Home24 (26,400 m2), Oponeo (12,000 m2) Lengyelországban, Amazon (133,000 m2), Mall.cz (29,000 m2), Exiteria (11,000 m2) a Cseh Köztársaságban és az Alza.sk Szlovákiában.

“Egy másik figyelemre méltó trend, az általánosan növekvő piaci kereslet. Manapság nem meglepő, hogy beérkeznek 100,000 vagy akár 150,000 négyzetméteres keresések. Ez néhány évvel ezelőtt elképzelhetetlen volt” állítja Ferdinand Hlobil.

Magyarországon fellendülőben van mind a bérbeadási aktivitás, a kihasználatlanság és a fejlesztői/befektetői érdeklődés tekintetében. Halász- Csatári Gábor, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ipari ingatlanokkal foglalkozó vezetője elmondta: “A teljes kihasználatlanság jelenleg a valaha mért legalacsonyabb, 10,6 százalék, míg ha csak a raktárépületeket vesszük, 10 százalék alatt van. Az autóipari logisztika, az elektronika és a disztribúció még mindig a lista elején vannak, de az internetes kereskedelem (hasonlóan más európai országokhoz) is fellendülőben van. A nagy internetes áruházak, mint például az Amazon, még nem hódították meg a piacot.”

Bérbeadás
Az elmúlt évben összességében 4.5 millió négyzetméter ipari terület került bérbeadásra. 2013-ban 4.4 millió négyzetméter.

A kereslet tekintetében a piac nagyon erős és szinte minden felszabaduló terület néhány hónap alatt újabb bérlőre talál. Az elmúlt öt évben a spekulatív fejlesztések gyakorlatilag megszűntek, a fejlesztők rengeteg előzetesen meglévő igényt próbálnak kielégíteni az új épületeikkel.

A 4.5 millió négyzetméter bérbeadott területből 3.7 millió Lengyelország és Csehország területén realizálódott.

Új fejlesztések
A tavalyi évben átadott újonnan fejlesztett terület 1.5 millió négyzetméter volt. Egy évvel korábban ez a szám 1.4 millió négyzetméterre rúgott. A legnagyobb ugrás 2007-ben és 2008-ban történt, amikor több, mint 2 millió négyzetméter új területet került átadásra (mindkét évben 2.5 millió négyzetméter).

Tavaly Lengyelország és Csehország dominált az új fejlesztések vonatkozásában (összesen együtt 1.4 millió négyzetméter), Szlovákia némi fellendülést mutatott a 80,000 négyzetméter átadott területtel, mivel itt az előző években csupán 20-30,000 négyzetméter épült. Magyarországon és Romániában minimális volt az új átadások mértéke, mindkét országban elsődlegesen, a meglévő területek felszívására törekednek, mely megfelelő hatásfokkal működik” mondta továbbá Ferdinand Hlobil.

Kihasználatlanság
A kihasználatlanság történelmi mélypontra, 5,7 százalékra csökkent a régióban. “Magyarországon 5 százalékponttal, 11 százalékra csökkent, mely jelentős az elmúlt 8 év átlagához képest, amikor ez a mutató 20 százalék körül mozgott. Ha Magyarországon nem indul a közeljövőben egy masszív építkezési hullám, akkor a kihasználatlanság várhatóan az egészségesnek mondott, 10 százalék alá csökkenhet” tette hozzá Hlobil.

A kihasználatlanság Romániában is csökken. Ez köszönhető többek között, a politikai stabilitásnak, a gazdasági növekedésnek, az olcsó munkaerőnek és a rengeteg rendelkezésre álló földterületnek. Az ország hatalmas potenciállal rendelkezik és a Cushman & Wakefield által regisztrált keresések alapján a vállalatok érdeklődése folyamatosan nő az ország iránt.

Kilátások
Manapság erős fejlesztői piacról beszélhetünk Közép-Európa tekintetében. Amikor a bérlők választás elé kerülnek, korlátozott lehetőségeik vannak, ugyanakkor több helyszínen tudnak a fejlesztők kulcsra kész lehetőségeket, előkészített telkeket és megoldásokat kínálni. Ezek a bérlők Built-to-Suit megoldásokkal személyre szabott épületet kaphatnak, így nem kell alkalmazkodniuk a meglévő kialakításokhoz” összegezte Hlobil.

A beáramló gyártó cégeket Németországból, az olcsóbb, de képzett munkaerő és az olcsóbb ingatlan akvizíció vonzza. Arra számítunk, hogy ez a tendencia a későbbiekben sem változik.