Így még nem láttad a budapesti lakáspiacot!

Új lakások és újszerűek: ellenfelek vagy csapattársak?

Az új építésű és újszerű lakások piaca a következő években komoly versenytársként találkozhatnak a budapesti lakáspiacon. Az új építés felfutása a következő években látványos lesz, míg sokan az elmúlt évtizedben épült lakásaikkal jelennek meg majd a piacon. De mi várható? A témát részletesen körbejáró Budapesti Lakáspiaci Riportot az Eltinga, az Ecorys és az FHB Index közösen jegyzi.

A stabilizálódó makrogazdaság kedvező alapot kínál a lakásépítések felfutásának. Az új lakások piaca azonban más lesz, mint az előző évtizedben, amikor a jelenlegi fővárosi lakásállomány egytizede épült meg és talált vevőre. A jelenleg nem nagy számú új fejlesztés szembetalálja magát a piacon nem olyan rég, korszerűbb technológiával létesült 95 ezer újszerű budapesti lakással.

A térkép bemutatja, hogy különösen nagy kihívást jelenthet ez Pesten a VIII., IX., XIII. és XIV. kerületekben, Budán a XI. kerületben, ahol a korábbi lakásberuházások koncentrálódtak. A lakásfejlesztők munkáját támogató Budapesti Lakáspiaci Riport ezért foglalkozik kiemelten az újszerű lakások piacával.

Az elmúlt időszakban megépült lakások közül azok, amelyeknek beigazolódott a jobb minőségük, versenytársai lehetnek az elkövetkező fejlesztéseknek. A jelenség vizsgálatára ideális terepet nyújt az ezredforduló után jelentősen megújult Középső-Ferencváros. A KSH népszámlálási adatai alapján készült térképek azt mutatják be, hogy szinte valamennyi lakótömbben épült új társasház, és a megújulás a Mester utcától a Duna felé haladt.

Az ebben az időszakban átadott középső-ferencvárosi lakások árai nemcsak hogy jól tartják magukat a régebbi lakóépületekben találhatóakhoz képest, hanem négyzetméteráraik alapján a jelenlegi fejlesztésekhez állnak közelebb. A Drégely utca környékén épülő lakások hirdetési áraira a 450 ezer forintos négyzetméterár a jellemző. A NAV valós adásvételeken alapuló adatbázisa szerint a régebbi építésű lakások ezen a környéken 200 ezer forintot nem sokkal meghaladó áron kelnek el. Viszont a fejlesztések szűk környezetében az újszerű, 2008-ban átadott lakásokért 2013-ban is 400 ezer forintot adtak négyzetméterenként, és a mostani hirdetések árai e fölé is mennek.

Ugyanakkor a kétezres évek városrész megújulását nézve, sok érv szól amellett is, hogy az akkori fejlesztések megágyaznak a mostani építéseknek. Ráadásul, az utóbbi években a közfejlesztések sok környéket még jobban felértékeltek: a tömegközlekedés megújulása, a sétálóutcák, a kerékpáros közlekedés örömteli fejlemény az ott lakóknak. Az új lakóközönség pedig vonzza a szolgáltatásokat, a kiskereskedelem fejlődését. A Középső-Ferencváros példájánál maradva, a Tompa utca nem alakult volna így át a lakásállomány megújulása nélkül, most pedig már ez is része annak a vonzerőnek, ami a lakásvásárlókat csábítja. A környéket megkedvelő lakók pedig ragaszkodnak a megszokott környezethez, közlekedési kapcsolatokhoz és intézményekhez, így nem kell messze keresni a környék új fejlesztéseinek potenciális vásárlóit.

A korábban új lakásba költözőknél pedig nagyobb valószínűséggel adott a vásárlóerő is. Az alábbi ábra azt mutatja be, hogy a nagyobb mértékben megújult középső-ferencvárosi lakótömbökben nagyobb arányban laknak felsőfokú végzettségűek, ami szinte egyet jelent a jövedelmi előnnyel.

A kézre eső vásárlók igényei jól felmérhetőek. Elismerik a tervezőasztalon rugalmasabban alakítható lakás-beosztás és burkolatválasztás előnyeit. Tudják, hogy a kivitelezés során követhető a minőség, és elvárható, hogy évekig ne legyen szükség felújításra. Számolják az új technológiák kínálta rezsitakarékossági előnyöket. Ráadásul, azzal is tisztában vannak, hogy az állami támogatások komoly segítséget jelenthetnek. Az illetékkedvezmény és a Családi Otthonteremtési Kedvezmény kihasználása már szinte eltűnteti az árkülönbséget egy teljesen új és egy újszerű lakás között.

Az új fejlesztések pedig jó tervezéssel pontosan megtalálhatják ennek a potenciális vásárlókörnek az igényeit. Utolsó ábránk a Középső-Ferencváros esettanulmányát fejezi be: a kétezres évek lakásainak alapterülete alacsony volt még a budapesti átlaghoz képest is, és az 50 négyzetméteres lakások lakói közül az eltelt években sokan családot alapítottak, és bővítenék lakóterüket.

Nem véletlen, hogy a környék aktuálisan sikeres lakásépítései átlagosan nagyobb alapterületű lakásokat kínáltak.

Az új és újszerű lakások tehát egyszerre versenytársai és támogatói egymásnak. A tervezés és értékesítés során ezekre a közelmúltban épült lakásokra és lakóikra ezért kell kiemelt figyelmet fordítania a fejlesztőknek, amihez a Budapesti Lakáspiaci Riport helyszínre szabott részletes elemzései kínálnak segítséget.