Hogyan vásároljunk tervezőasztalról?

Sokan még ma sem mernek tervezőasztalról lakást vásárolni, pedig külföldön a módszert befektetésként is jegyzik. Hiszen sok beruházó így olcsóbban kínálja a lakásokat, mint amikor azok már készen állnak. Vannak-e veszélyei ennek a megoldásnak, és mennyit nyerhetünk, ha csak „levegőért” fizetünk?

Elterjedt nézet, hogy tervezőasztalról történő vásárláskor a beruházó gyakran „elpárolog”. Ebből kiindulva hazánkban a mai napig fenntartásokkal kezelik az ingatlanszerzésnek ezt a formáját, hiszen a vevő ez esetben csupán „ígéretet” kap. A referenciákkal rendelkező, valamilyen szakmai szervezetnél vagy tőzsdénél leinformálható, megbízható cégektől ugyanakkor nem kell tartanunk. Hátulütők persze ez esetben is lehetnek, de kellő körültekintéssel kivédhetjük őket.

A papírról történő vásárlásnak leginkább a műszaki előnyeit használhatjuk ki, hiszen a lakás hibáit még időben kiszúrhatjuk, és egyedi igényeinket is jobban érvényesíthetjük. A rajzasztalon még lehet variálni, módosítgatni, míg utólagosan mindez már nem olcsó mulatság.

A tervek alapján történő vásárlásnak van egyéb előnye is: Spanyolországban például „téglajegyeket” is lehet venni. A gyakorlatban ez annyit tesz, hogy a vevő a vételár 10 százalékát befizeti, a lakások átadásakor pedig a maradék 90 százalékot is lerója. Ha ekkor kilép, azaz továbbértékesíti az ingatlant, körülbelül 60 százalékos haszonnal távozhat. Ily módon a kisbefektetők is nyerhetnek a projekteken − magyarázza Sztranyák József, a Magyar Ingatlan Tanács főtitkára. A spanyoloknál nem ritkán 50−100-as kötegekben is vásárolnak „téglajegyeket”, és az épületek fölhúzása után továbbértékesítésre visszapasszolják őket a közvetítőnek. A vevőknek tehát körülbelül két évük van arra, hogy újabb vevőt találjanak, vagy összeszedjék a maradék pénzt, és saját maguknak megvegyék az ingatlant. A „téglajegyek” ára már csak az infláció miatt is emelkedik, nem beszélve a közművesítés és az ingatlanfejlesztés árfelhajtó hatásáról.

Lépcsős árak

A módszer magyar viszonyok között is megállja a helyét, bár sok mindentől függ, hogy a lakás elkészültéig mekkora engedményre lehet szert tenni. A Sasad Resort értékesítésénél például egy horvát luxus lakóprojektre kidolgozott reklámfogást adaptált a beruházó GTC: a cég úgy értékesítette ottani lakásait, hogy az induló bevezetési árak jóval a végleges piaci árak alatt voltak, és hétről hétre emelkedtek. A horvát mintának megfelelően a Sasad Resort esetében is sávosan nőttek az árak: az első két hétben ötezer forinttal drágultak a négyzetméterárak, így akár félmillió forintot is spórolhatott az a szemfüles vásárló, aki az első hetekben foglalta le 50 négyzetméteres lakását − tudtuk meg Dömötör Mónikától, a Sasad Resort értékesítési és marketing igazgatójától.

Csak alaposan

A rajzasztalról történő értékesítésről Nagy Nikoletta, a City Cartel újépítésű divíziójának értékesítési vezetője is pozitívan vélekedik, bár néhány praktikus dologra fölhívja a figyelmet: a helyszínt például mindenképpen szemügyre kell venni, akkor is, ha csak egy darabka föld. Ugyanilyen fontos a környéken is körülnézni, az önkormányzatnál pedig betekinteni a terület szabályozási tervébe. Rá kell kérdezni arra is, milyen fejlesztések várhatóak a közelben, mi épül a szomszédos telkekre. Egy rehabilitáció előtt álló helyszín esetében például sokat nyerhetünk, hiszen ilyenkor mindig megugranak az árak. Ha viszont megneszeljük, hogy tervezett otthonunk közelébe forgalmas utat építenek, inkább álljunk tovább.

Nézzünk meg minden lehetséges rajzot, mivel az alaprajz önmagában nem elegendő. A szintrajzokból például az is kiderülhet, hogy tökéletes elosztású lakásunk alá egy állandóan zajos konditermet terveztek. A homlokzati rajz is sok mindent elárulhat, Nagy Nikoletta például nemrég találkozott egy olyan homlokzati díszítéssel, amely árnyékba borított egy egyébként déli fekvésű szobát.

Papírról családi házat

A családi házak rajzasztalról történő vásárlása is egyre népszerűbb, elsősorban a tervezés rugalmassága miatt. Nagy előny ugyanis, hogy a leendő tulajdonos az első téglától egészen az utolsó lámpáig beleszólhat a folyamatokba. A dolognak ugyanakkor hátulütője is lehet, mégpedig akkor, ha az ingatlan nem az építő cég teljes tulajdonában van − figyelmeztet Fatér Mónika, a City Cartel péceli irodavezetője. Az általános gyakorlat szerint a telek megvásárlása után a beruházó széljegyre kerül, majd onnan adja tovább az ingatlant. A földhivatali ügymenet miatt viszont ki kell várni, hogy az építtető ténylegesen is tulajdonossá váljon, és csak akkor szabad szerződni vele. Miután az övé lesz a tulajdonjog, már a leendő tulajdonos is széljegyre kerülhet.

A családi házat az alaprajz mellett látványterven is meg kell néznünk, méghozzá a helyszínen. A papírokból pontosan kiderül, hogy a telken belül hol fog állni a ház, milyen távolságra lesz a kerítéstől, milyen magasan lesz az utcafronthoz képest. Meg kell győződni arról is, hogy a tervek mellett érvényes építési engedély is van.