Fogynak az irodák! – 5 éves mélypont a kihasználatlanságban!

Nem sikerült megismételnie a második negyedév kiemelkedő rekord bérbeadási adatait a hazai irodapiacnak, de a kilátások pozitívak maradtak. A kihasználatlanság tovább csökkent a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) 2014 harmadik negyedévére vonatkozó adatai szerint, s továbbra is van kereslet az új területekre.

2014 harmadik negyedévében a teljes budapesti irodaállomány beleértve a saját tulajdonú és a spekulatív épületeket, elérte a 3.219.380 négyzetmétert. A spekulatív irodaállomány ebben a negyedévben is bővült, miután átadták az Ilka Cornert (2.700 négyzetméter) és a Vision Towers északi szárnyát (11.125 négyzetméter). A BRF egy spekulatív épületet átsorolt a saját tulajdonú irodaállományba miután egy végfelhasználó megvásárolta, ezzel a teljes irodaállomány 2.581.750 négyzetméter spekulatív irodahelyiségből és 637.630 négyzetméter saját tulajdonú irodaállományból áll.

Tovább csökkent a kihasználatlanság

Jó hír a a budapesti irodapiacról, hogy a kihasználatlansági mutató tovább csökkent. A negyedéves 0,7 százalékpontos mérséklődés következtében jelenleg 16,9 százalék, amely 1,7 százalékponttal kevesebb, mint 2013 azonos negyedévében. 

A legkedvezőbb helyzetben továbbra is a Dél-Budai részpiac van, ahol a regisztrált üresedési ráta 11,3 százalékos. Továbbra is szenved azonban az Agglomeráció, ahol a legmagasabb a kihasználatlanság, 33 százalékos. Jelentősen javult a helyzet a Nem-központi Pest részpiacon, ahol az előző negyedévhez viszonyított legnagyobb, 2,0 százalékos csökkenést regisztrálták, így a ráta 18 százalékra esett.

Kevesebb volt a bérbeadás

A javuló kihasználatlanság ellenére, a bruttó bérbeadások terén nem sikerült megismételni a második negyedév kiugró számait. A bruttó bérbeadás volumene a harmadik negyedévben 99.660 négyzetméter volt, ami ugyan közel azonos a 2013 harmadik negyedévében mért értékkel, de csupán 52 százaléka a második negyedévben mértnek. Január és szeptember között összesen 348.560 négyzetmétert adtak bérbe, ami az előző év első kilenc hónapjában mért volumenhez képest 43 százalékos emelkedést jelent. Így az előző évhez képesti javulás mértéke csökkent, az első félév adatai alapján még 71 százalékos növekedésről lehetett beszélni.

A bérbeadás 43 százalékát, vagyis 43.440 négyzetmétert az új szerződések tettek ki, ami javulást jelent az április és június közötti időszakhoz képest. A szerződés-hosszabbítások adták a kiadások 41 százalékát, ami 40.450 négyzetmétert jelentett. A harmadik negyedév másodiktól való elmaradása is főként az ebben történő csökkenésnek köszönhető, április és június között még több mint 100 ezer négyzetméternyi irodaterület esetében történt szerződés-hosszabbítás. A kereslet 11 százaléka (10.990 négyzetméter) köthető bővülésekhez, 4 százaléka (3.600 négyzetméter) előbérleti szerződésekhez és 1 százaléka (1.180 négyzetméter) saját tulajdonba vételhez. 

Ki költözött?

A BRF 182 bérleti szerződést regisztrált 2014 harmadik negyedévében Az átlagos tranzakció méret 548 négyzetméter volt, amely 53,7 százaléka az előző, kiemelkedő negyedévben rögzített átlagnak. 26 szerződés vonatkozott 1.000 négyzetméternél nagyobb területre, amelyből 11 új szerződés, 10 szerződés-hosszabbítás, 3 bővülés, 1 előbérleti szerződés és 1 saját tulajdonba vétel.

A két legnagyobb szerződés egyike a City Gate irodaházban egy IT szektorban tevékenykedő bérlővel történt szerződés-hosszabbítás (8.500 négyzetméter) volt, míg a másik egy állami bérlővel kötött 6.000 négyzetméterre szóló új szerződés a Twin Office Centerben.

Az előző negyedévhez hasonlóan a legerősebb bérlői aktivitást a Pest Központi részpiacon rögzítettük, a bruttó bérbeadás 24,3 százaléka itt realizálódott. Megnövekedett bérlői aktivitást figyeltünk meg a Buda Központ részpiacon, amely a teljes kereslet 21,4 százalékát adta, megelőzve a Dél-Budai részpiacot (18,4%).

Továbbra is pozitív a kép!

A nettó abszorbció 34 ezer négyzetméter volt, ami ugyan elmarad az előző negyedévben mért 46 ezertől, de továbbra is jó hír, hogy egyáltalán lehet ilyenről beszámolni. Ráadásul bár a bruttó bérbeadások jelentősen elmaradtak a második negyedévben tapasztalttól, szintén pozitív, hogy a piac szempontjából fontosa nettó abszorpció már nem mutat akkora visszalépést. A nettó abszorpció mértéke, más néven piaci felszívás azokra a területekre koncentrálódik, amelyek új területként találnak bérlőre, vagyis nem tartoznak sem a bérlethosszabbítás, sem az előbérlet kategóriájába. Az irodapiac jelene és jövője szempontjából ez az egyik legfontosabb adat, ami megmutatja, hogy ténylegesen milyen a bővülés mértéke, és hogy van-e érdemi kereslet az új területek iránt.