Drága tervek, szigorú szabályok

Nagyjából 2-4 millió forintba kerül egy egyedi családi ház megterveztetése. Az [origo] annak is utánajárt, miféle buktatókat érdemes elkerülni a megbízás során, és mire kell számítani a hatósági eljárásban.

Az évnek abban a szakában járunk, amikor a leginkább ajánlatos elkezdeni egy családi ház tervezését, lelkiismeretes építész ugyanis 4-5 hónapot szán a munkára. Ideális esetben, hóolvadás utáni munkakezdéssel, karácsonyra elkészülhet az új otthon.

Az első lépés az építész(iroda) kiválasztása, lehetőleg már létező referenciamunkák alapján, de sokat segíthetnek a legnívósabb hazai szaklapok – Alaprajz, Átrium, Magyar Építőművészet, Octogon – is. Nem baj, ha határozott elképzelésünk van arról, amit szeretnénk, de mihelyst sikerült megtalálni a tervezővel a közös nevezőt, érdemes nagy szabadságot adni neki.

Ennek hiányában, a vázlatterv elkészülte után, gyakran hiúsul meg az együttműködés, ha az építész, például nem fogadja el a megrendelő által erőltetett, általa viszont giccsesnek ítélt részleteket. Jó tudni, hogy a vázlatterv elkészítésének költsége (több)százezres nagyságrendű – igaz, akad, aki ezt még ingyen vállalja.

Fontos megjegyezni, hogy már az első fázisra is érvényesek a szerzői jogok, tehát amennyiben elállunk a megbízástól, a vázlattervet csak az azt megalkotó építész engedélyével terveztethetjük tovább valaki mással.

A terveket – továbbá a kivitelezés költségeit és az építés idejét – jelentősen meghatározzák egyfelől az adottságok, így a telek tájolása, lejtése és épített környezete. Másrészt befolyásolja a szabályozás, amely Magyarországon értelemszerűen a fővárosban a legszigorúbb, és folyamatosan szigorodik.

Hogy mást ne mondjunk, hamarosan minden kerületben lesz a tervezett épület illeszkedését vizsgáló tervzsűri, az eddigieknél talán több jogosítvánnyal – tudta meg az [origo] Kalmár Lászlótól, a Zsuffa és Kalmár építésziroda társtulajdonosától.

A budapesti előírások szinte mindenről rendelkeznek, a tető hajlásszögétől a kocsibejáró szélességén, a kerítés átláthatóságán, magasságán, sőt lábazatának magasságán át, egészen a felhasználható anyagokig. Ezzel is erősítve azt a gondolatot, hogy – magántulajdon ide vagy oda – a családi ház színvonala is közügy.

Az elkészült, adott esetben többször módosított vázlattervet az építési engedélyezési terv követi. Ennek ára elérheti az 1 millió forintot, de olcsóbb tarifa is létezik. A tervdokumentációt négy példányban kell benyújtani az önkormányzatnak. Tartozik hozzá egy kérelem, ehhez pedig illetékfizetési kötelezettség, amelynek mértéke változó. A lakóépület, az utcafronti kerítés, a medence, a garázs után elvileg külön-külön 10 ezer forintot kell fizetni, de az önkormányzatok értelmezési gyakorlata koránt sem egységes. (Ezen kívül postázási költséggel is számolni kell, ám csak bizonyos levélszám fölött, levelenként 210 forinttal.)

Fontos, hogy az egyik példányhoz csatolni kell a kéményseprő, illetve, ha szükséges, egyéb szakhatóságok (például a tűzoltóság) szakvéleményét. Szükséges még egy 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lap és egy térképkivonat – mindkettő a földhivatalnál szerezhető be, 3-4000 forintért.

A hatóság ekkor elindítja az eljárást: belföldi jogsegély keretében megkeresi a földhivatalt, és adatszolgáltatást kér. A tulajdoni lapok másolatai alapján az összes szomszédot értesíti, majd velük együtt helyszíni szemlét tart. A szomszédoknak betekintési lehetőségük van, a jegyzőkönyvben rögzíttethetik a véleményüket, de ha a jogszabályok megengedik, akkor az önkormányzat mindenképpen kiadja az építési engedélyt.

Előfordul azonban, hogy a tervdokumentáció nem tartalmazza az összes szükséges iratot, ebben az esetben 15 nap áll rendelkezésre a hiánypótláshoz. Ez nem számít bele abba a 60 napba, ami alatt a hatóságnak, a törvény szerint határozatot kell hoznia. E 60 nap egyszer meghosszabbítható további 30-cal, s ha a túlterhelt hatóság azt is túllépi, elvileg kártérítést lehet kérni. Megesik, hogy ilyenkor az illeték bizonyos százalékát visszafizetik.

A rendelkező és indoklási résszel bíró határozatról az összes ügyfelet postai úton értesítik. Fontos, hogy valamennyiüknek (beleértve az érintett szomszédokat) végig betekintési joga van az aktákba, hiszen a tervek gyakran módosulnak.

Ha senki sem fellebbez, a határozat jogerőre emelkedik. A kivitelezés megkezdéséről tájékoztatni kell a hatóságot, különféle adatok – például az építésvezető neve – megadásával. Az építkezés kitűzésekor kötelező a helyszíni szemle, az önkormányzat képviselője jelenlétében.

Az építési engedélyezési tervhez érdemes makettet és számítógépes látványtervet kérni az építésztől, egyik sem helyettesítheti azonban a harmadik fázisnak tekinthető kiviteli tervet, amely újabban már kötelező. A díja szerfölött borsos (1-2 millió forint), de megéri a ráfordított összeget, mert a legkisebb részletre is kiterjed, így nehéz eltérni tőle.

A tervnek része a statikai és a geodéziai felmérés, amelyeket erre specializálódott szakemberek végeznek. Nem érdemes velük külön szerződni, mert az építész alvállalkozóiként valószínűleg kedvezőbb áron végzik el a munkát, és ily módon némi gondot is megspórolhatunk.

A tervező és a kivitelező között kialakult vitás esetekben, még az olyan érvek ellenében is tanácsos az előbbire hallgatni, mint a “mi mindig így szoktuk csinálni”. Elvégre ekkor már csak a kivitelezőnek fűződhet anyagi érdeke bármilyen változtatáshoz. Létezik ugyanakkor a “tervezői művezetés” intézménye, amelynek során az építész, ha úgy látja jónak, engedélyezhet kisebb módosításokat.

Az alapterület nagysága érdemben nemigen változhat, hiszen a telkek beépítettségét a jogszabályok korlátozzák, de azért jó, ha megjegyezzük, hogy minden további négyzetméter átlagosan 180-200 ezer forinttal növeli a ház összköltségét. Amellett az építési engedélytől elütő, ám a szabályoknak megfelelő állapotra kiadható ugyan a használatbavételi engedély, csakhogy bírság is jár vele.

Az igényesebbek megterveztethetik még a kertjüket is (50-100 ezer forint), hívhatnak a lakásba elektromos tervezőt (100-200 ezer forint) és belsőépítészt is (nagyon változó árak). Ha pedig minden késznek tűnik, nem felesleges némi pénzt áldozni egy hivatásos műszaki ellenőr körútjára.