Budapest ipari ingatlanpiaca jól teljesített

A Colliers International legfrissebb ipari ingatlanokról szóló jelentéséből kiderül, hogy a budapesti ipari ingatlanok piaca a várakozásoknak megfelelően teljesített 2011-ben, viszonylag alacsony szinten, de stabil és kiegyensúlyozott működés jellemezte. Mind a kereslet-kínálat, mind a bérleti díjak aránylag stabilak voltak az év során, az év vége felé pedig enyhe javulás volt megfigyelhető.

„A Colliers előrejelzésének megfelelően a spekulatív fejlesztések száma jelentősen csökkent 2011-ben, míg a kereslet nagyjából megegyezett az előző évi szintekkel.” – mondta Beck Tamás, az ingatlan-tanácsadó cég ipari ingatlan üzletágának igazgatója. 2011 során a kínálat gyakorlatilag változatlan maradt, csak egy új épület került átadásra a második félévben, melyet elő-bérleti konstrukcióban építettek meg. Ezzel együtt a Budapest és környéke bérletre szánt ipari ingatlanok állománya 1 807 millió m²-t tett ki a tavalyi végén. melynek mintegy 90%-a „big box” típusú raktár. A szakember elmondása szerint a fejlesztők továbbra is passzívan állnak a piachoz, és azon az állásponton vannak, hogy nem kezdenek bele új fejlesztésbe, ameddig jelentős üres területek állnak rendelkezésre. Ugyanakkor van elegendő szabad telek kapacitásuk, így ha van kereslet, gyorsan tudnak reagálni a piaci folyamatokra és viszonylag gyorsan fel tudnak építeni új épületeket.

A bérbeadások tekintetében aktív kereslet mutatkozott az ipari ingatlanpiacon 2011-ben, összesen nagyságrendileg 150 000 m² új bérleti tranzakció jött létre. A meglévő bérlők bővülése az összes új szerződésből nagyjából ennek egyharmada volt, míg az elő bérleti szerződések összesen közel 12 000 m²-t tettek ki. „A nagyméretű bérleti tranzakciók továbbra is hiányoznak a piacról, mivel a logisztikai cégek nem voltak aktív szereplői a piacnak, így csak kevés 5 000 m² feletti bérleti tranzakció jött létre. Ugyanakkor pozitív jel, hogy 2010-hez képest növekedett a 3 000–5 000 m² közötti bérleti ügyletek száma, így a Colliers tapasztalata szerint az átlagos tranzakcióméret is kicsit növekedett.” – mondta Beck Tamás.

A korábbi évekhez hasonlóan a tavalyi évben is jelentős számú újratárgyalás, illetve szerződéshosszabbítás volt, ezen tranzakciók értéke elérte a közel 176 600 m²-t 2011-ben. Ez továbbra is meghatározó része a piacnak, azonban az új szerződések volumene már majdnem megközelítette ezt a szintet, amely előrelépést jelent a korábbi évekhez képest, amikor is az újratárgyalások kétszeresen vagy akár háromszorosan is meghaladták az új szerződések mértékét Összességében elmondhatjuk, hogy a bérleti piac relatíve erős keresleti aktivitást mutat. Számos cég nézelődik az ingatlanpiacon, keresi a lehetőségeket, azonban továbbra is inkább az óvatosság jellemző rájuk, s ebből adódóan a kereslet egy része továbbra sem realizálódik.

Az üres területek továbbra is igen szétszórtan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1 000–4 000 m² között viszonylag könnyen lehet bérbeadó területet találni, addig 10 000 m² és főleg 15 000 m² fölötti egybefüggő területből csak kevés helyszín közül lehet választani. A bérleti díjak nem mutattak számottevő változást 2011-ben, így a nagyobb alapterületű, „big box” raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai stabilak maradtak. Néhány projekt esetében azonban az árazás mintha már kicsi emelkedést is mutatott volna, és előfordul, hogy a tulajdonosok már kevésbé mutatkoznak rugalmasnak a szerződési feltételeket illetően. „2012-ben várakozásunk szerint tovább folytatódnak a tavalyi év tendenciái különösebb változás nélkül, azaz a piac viszonylagos stabilitást fog mutatni, visszafogott szintű tranzakciós aktivitás mellett. Jelenleg nincsen jelentős új spekulatív fejlesztés előkészítés alatt, és várhatóan a bérbeadások volumene sem haladja majd meg jelentősen a tavalyi év szintjét. Ugyanakkor folytatódhat az üresedési ráta lassú csökkenése a 20%-os szint felé, esetleg alá is benézhet.” – mondta Beck Tamás.