2011 – az ingatlanpiaci fellendülés éve

A Colliers International budapesti irodája megtartotta az idei évi ingatlanpiaci változásokról és előrejelzésekről szóló sajtótájékoztatóját. A sajtótájékoztatón 2010, illetve 2011 irodapiaci, kiskereskedelmi, valamint ipari ingatlan szegmenseinek elmúlt és várható eredményei, valamint előrejelzései hangzottak el.

Tim Hulzebus ügyvezető igazgató a 2010-es évre vonatkozó visszatekintés során elmondta, hogy a tavalyi év a Colliers számára a változások éve volt, vele együtt 10 vezetői pozícióban történt változás a régióban.

“A 2011-es év a növekedés éve lesz, készen állunk a lassan talpra álló piac kihívásainak megfelelni” – mondta Hulzebus. Hamisch White befektetési üzletági igazgató elmondta, hogy a 2010 a Colliers International Hungary befektetési üzletágának szempontjából bíztató év volt. A magyar piacra vonatkozó bizalom lassan visszatér, a befektetők a piaci felmérés után kiemelt befektetési lehetőségeket keresnek. Továbbra is gond a limitált finanszírozás, ez a legnagyobb visszazartó erő, nem pedig az oly sokszor hangoztatott politikai vagy országkockázati tényező. Várhatóan nagyságrendileg 500 millió euró nyílt piaci tranzakció valósítunk a már most is látható növekvő számú ügyletre alapozva” – mondta Hamish White.

Balla Ákos: Túl a mélyponton

Az értékbecslési, tanácsadási és piackutatási üzletág igazgatója elmondta, hoy az “A” kategóriába tartozó ingatlanok esetén a hozampiacok stabilizálódni látszanak, a bérleti díjak minden ingatlanpiaci alpiacon elérték a mélypontot, egybe a kihasználtság a csúcspont felé közelít. Ennek következtében további értékcsökkenés nem várható.

A “B” kategóriás szegmens esetén ez utóbbi már inkább előfrodulhat, miközben az ingatlanpiacra a legnagyobb hatást a finanszírozás, vagy épp annak hiánya gyakorolja.

Szállodapiac – Budapest, de csodás

A szállodapiac kapcsán Balla elmondta, hogy a 2010-es év során a budapesti hotelpiac a kis mértékű javulás jeleit mutatta, ami sajnos már nem mondható el a vidéki és a balatoni szállodapiacra. A fővárosi piac a tavalyi év során 1000 ággyal bővült, de az idei évre nem várnak ilyen nagyságrendű növekedést, legfeljebb 400-as ágyas kínálatbővülés várható. Pozitív hozadéka van a személyi jövedelmi adó változásainak, mivel ez várhatóan növeli a belföldi keresletet. Szintén felhajtó erőnek tekinhető az év első felében az EU elnökség jelentette diplomáciai turizmusa is. A vidéki piac esetében az uniós forrásokból való növekedés tekinthető kiútnak, ezen szegmensen kevés a spekulatív tőke jelentette növekedés.

Saly Miklós: optimistán 2011 felé

Saly Miklós, az iroda bérbeadási üzletág vezetője elmondta, hogy a 2009-es kapkodás után túl vagyunk a 2010-es higgadtabb, tudatosabb, óvatos és átgondolt irodapiaci éven is. Ennek eredménye a bérlői aktivitás növekedése, bár a szigorodó anyavállalati kontroll miatt ezek átfutása megnyúlt. Mindezekkel együtt pozitív évnek nézhetünk elébe. A bérleti díjak csökkenésének egyértelműen vége, bizonyos házak már óvatos emelésen is gondolkozhatnak. Emellett minimális az új irodaházak átadásának száma, ezért várható az üresedési ráta drasztikus csökkenése. Abban az esetben, ha a hitelintézetek átgondolják a jelenlegi finanszírozási stratégiájukat, akkor új lendületet vehetnek a fejlesztések. Ettől eltekintve azonban már minden szereplőnek sokkal átgondoltabbnak és megfontoltabbnak kell lennie a fejlesztések területén.

Beck Tamás: rövid távú bérletek dominanciája

Az ipari ingatlan üzletág igazgatója szerint 2010 az ipari ingatlanok esetén a stabilizáció jegyében telt el. Az új fejlesztések (63.000 m²) drasztikus visszafogása mellett az új bérleti szerződések volumene (122.000 m²), mind pedig az üresedési ráta (20,7%) stagnált az év folyamán. Mindezek hatására egy 26.000 m² nettó felszívás történt a spekulatív piaci szegmensben. Igen magas szintű aktivitás, de alacsony realizálódási arány írható le, a magas bérlői aktivitás mellé pedig alacsony aktivitású adásvételi piac.  Az “A” kategóriás ipari ingatlan szegmens Budapest és környékére öszpontosul, a vidéki arány elhanyagolható.

Igen aktív volt a termelő- és a KKV szektor, az eddig húzóágazatnak tekinhető logisztikai terület viszont kivételesen lemradtak. Az adásvételi piaci szegmensben elsősorban a kisebb épületekre és a kisebb telkekre volt kereslet, a nagyobb ingatlanokra még igen kedvező feltételek esetén sem mutatkozott jelentős érdeklődés. Az idei évre drasztikusan visszafogott fejlesztői aktivitás – két épület fejlesztése 10.500 m2 -el – várható, az üres csarnokterületek felszívása, valamint a nagyjából változatlan keresleti szint következtében – hasonlóan a többi piaci szegmenshez – az üresedési ráta csökkenését lehet majd mefigyelni. A tavalyi év során 54 ügylet valósult meg, ezek fele közvetlen tranzakció volt. Emellett a vidéki és a telekpiac továbbra is inaktív. A teljes állomány 1,6 millió m² volt, ebből tavaly mindössze 63.000 m² épült.

Csörgő Anita: 2011, a növekedés éve

A cég kiskereskedelmi üzletágának igazgatója kiemelte, hogy 2010-ben megállt a kiskereskedelmi forgalom csökkenése, a kereslet stabilizálódott, és öt év csökkenés után végre növekedés várható 2011-re (3-5%-os), főként a nem élelmiszer típusú szegmensekben. A SZJA csökkentés minden bizonnyal itt is kifejti pozitív hatásait, ezért a kereskedők belekezdhetnek az óvatos terjeszkedésbe is. A szereplők tevékenységük hatékonyabbá tételével és a bérleti díjak csökkentésével operálnak 2011-ben. A feltételek sokkal inkább kedveznek az új bérleti szerződéseknél, főleg a kulcsbérlők esetén: forgalomarányos bérleti díjak párosítva az alacsony alapbérleti díjjal, felmondási opciókkal, rövidebb fix bérleti időtartammal, belső kiépítési hozzájárulással – mondta Csörgő Anita. Külön kiemelte a 2011-ben megnyíló, három kisebb méretű, egyedi koncepcióra épülő bevásárlóközpontot: a Váci1-et, a CET-et, és az Europeumot. A polarizált piacnak továbbra is kedvelt helyszíne a Váci utca, a MOM Park, a Mammut, a WestEnd és az Aréna. Vártnál sikeresebb nyitások voltak a Corvin sétálóutcája, de a keszthelyi és váci fejlesztések is átlagon felülinek tekinthetőek. Szintén hangsúlyos az újrapozícionálás. A vevő központú szemlélet, valamint a szolgáltatások újrahangolása, végezetül a régebben épült bevásárlóközpontok újra gondolása elengedhetetlen a piaci terjeszkedéshez.