Mennyire macerás megvenni egy autóbeállót a teremgarázsban?

Egy teremgarázsban lévő gépkocsi beálló adásvételének lebonyolítása nem is olyan egyszerű, mint amilyennek egy két-három milliós adásvételről gondolná az ember, különösen ha azzal szembesül a vevő, hogy a teremgarázs tulajdoni lapján több, mint harminc társtulajdonos szerepel.

A társasház alapításánál ugyanis az egész teremgarázs egy albetétként került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal az egész teremgarázsa gépkocsi beállókkal rendelkező tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába került. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rögzíti, hogy a közös tulajdonú ingatlanon a tulajdonostársakat kívülálló harmadik fél vételi szándéka esetén elővásárlási jog illeti meg, mely kikerülhetetlen egy adásvétel megkötése esetén, függetlenül attól, hogy az eladó a lakásával egyszerre és együtt kívánja eladni a teremgarázsban lévő beálló helyét.

Vagy mégsem?

Egyébként kétféle elővásárlási jogot különböztethetünk meg: az egyik a jogszabályon, többnyire törvényen alapuló, a másik pedig a szerződésen alapuló elővásárlási jog. Ebben a bejegyzésben a bevezetőben írtaknak megfelelően a közös tulajdon létesítésével keletkező, jogszabályon alapuló elővásárlási jogról értekezem, mivel az adott megbízás esetében erről van szó. Egy korábbi bejegyzésben már részleteztük az elővásárlási jog alapfogalmait, így ezektől most eltekintek.

A közös tulajdonban lévő ingatlanon főszabály szerint a tulajdonostársakat tehát elővásárlási jog illeti meg. Korábbi bejegyzésünkben már tartalmilag kibontottuk, hogy mit is jelent pontosan az elővásárlási jog. Itt most elég annyit emlékeztetőül megismételni, hogy egy kívülálló harmadik fél tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséhez elengedhetetlen az elővásárlási joggal bíró társtulajdonosok aktív vagy passzív nyilatkozata, hogy nem kíván törvényes elővásárlási jogával élni.

Van-e ez alól a szigorú rendelkezés, mint főszabály alól mégis kivétel, kiskapu? Igen létezik, azonban sose feledjük, hogy Murphy szerint a kivétel mindig a főszabályt erősíti!

Nézzük igaza van-e Murphynek?

Adott adásvételi ügyletnél a földhivatal számára elég csak valószínűsíteni, hogy a tulajdonostársak elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozatának beszerzése aránytalan nehézségekkel és időveszteséggel járna, és az elővásárlással kapcsolatos nyilatkozatok nélkül is bejegyzi a tulajdonjog változást. Hogy mi minősül adott esetben aránytalan nehézségeknek és időveszteségnek, nos azt az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete a földhivatalok gyakorlatára bízza, de fontos garanciális szabály, hogy az ingatlan-nyilvántartáson így átvezetett tulajdonos váltást bármely tulajdonostárs megtámadhatja a tulajdonos váltásról történő tudomásszerzését követő 30 napon, de legkésőbb három éven belül.

A Ptk. 6:222. §-a is tartalmaz párhuzamos szabályozást. Eszerint ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az elfogadás előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Mentesül azonban e kötelezettség alól, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye, vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna.

Ez a fenti szabály vita esetén rendkívül nagy teret enged a bírói értelmezésnek. A bíróságok dolga, hogy megtöltsék konkrét tartalommal azt, hogy mi számít rendkívüli, aránytalan nehézségnek, vagy számottevő késedelemnek. A bírói gyakorlat számos eseti döntésben próbálta értelmezni a jogalkotó akaratát. Például egy ítéletben úgy érvelt a bíróság, hogy 62 tulajdonostárs esetében a tulajdonos eltekinthet az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatok beszerzésétől, mert ezek beszerzése már aránytalan nehézséggel járna. További nehezítő körülmény lehet az is, ha a tulajdonostársaknak több hazai városban, vagy esetleg több országban van bejegyzett lakcímük.

A Ptk. az elővásárlási jog megsértését úgy szankcionálja, hogy hatálytalanná minősíti a megkötött szerződést az elővásárlási jog jogosultjával szemben, aki így élhet az elővásárlási jogával, ami gyakorlatilag azt jelenti, hogy az eredeti vevő helyett „belép” a szerződésbe. A jogszabály úgy fogalmaz, hogy kizárólag akkor minősül hatálytalannak a megkötött szerződés, ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségét megszegi. Márpedig ha a tulajdonos a fenti, kivételt jelentő körülmények miatt mentesült a kötelezettség alól, értelemszerűen meg sem szeghette azt.

Esetünkben 36 tulajdonostárs szerepel a tulajdoni lapon. Többen közülük vidéken élnek, de előfordul köztük külföldi lakcímmel rendelkező tulajdonos is. Értelemszerűen sem az időveszteség, sem a felmerülő extra költségek szempontjából nem várható el a szerződő felektől, hogy valamennyi tulajdonostársat felkeressék. Megbízónkkal közösen úgy döntöttünk, hogy a konkrét adásvételnél eltekintünk a társtulajdonosok megkeresésétől és a nyilatkozataik beszerzésétől.

Ez a döntés minden ésszerűsége mellett a fentiek szerint hordoz némi bizonytalanságot, amit nevezhetünk kockázatnak is, ezért azt gondolom Murphy ezúttal sem tévedett.

Szerzőnk Dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu