Lakást vennél? – Ennyit alkudhatsz

Az ingatlanvásárlás utolsó lépéseinek legkritikusabb része az áralku. Miután megtaláltuk az igényeinknek megfelelő ingatlant, minden részletet megbeszéltünk az eladóval, talán már bele is szerettünk leendő otthonunkba, egyetlen fontos dolog van hátra: eldönteni pontosan mennyit fizessünk az ingatlanért.

Az ingatlan.net elemzésében azt vizsgálja, hogy attól függően, hol helyezkedik el, mekkora alapterületű, illetve milyen típusú ingatlanról van szó, mennyit alkudhatunk a vételárból. A tanulmányhoz összevetették a hirdetési bázisukban korábban megjelent és időközben értékesített ingatlanok kínálati és tranzakciós árait. Az egész országot érintő vizsgálat során a különböző adminisztrációs és egyéb hibáktól megtisztított adatbázisba több mint 2500 ingatlant vontak be.

Az adatbázisban minden ötödik lakásnál nem tapasztalható eltérés a kínálati ár és a tranzakciós ár között, azaz a vevő nem alkudott (alkudhatott) az árból. Ez a 20%-os arány azt mutatja, hogy viszonylag elterjedt az áralku az ingatlan tranzakciók során. Az alku nélküli állomány összetételét megvizsgálva láthatjuk, hogy jelentős része új építésű ingatlan, főleg a projektszerű, azaz nagyobb társasházakban elhelyezkedő ingatlanok esetében nincs helye alkunak. Mind a nagy fejlesztéseket, mind a kisebb, új építésű projekteket figyelembe véve a vevők az esetek csak 40%-ában tudtak alkudni az új ingatlan árából, ami jelentős eltérést mutat a használt lakásoknál tapasztalható 83%-hoz képest.

Mennyit sikerül alkudnunk?

Az alku nagyságát százalékos arányban vizsgálta meg az ingatlan.net, mindig a kínálati árhoz viszonyítva. Azaz egy 10 millióért kínált ingatlan esetében 5%-os alku 9,5 milliós vételárat jelent. A teljes adatbázist vizsgálva a leggyakrabban 3%-ot, az ingatlanok fele esetében 4%-ot, vagy annál kevesebbet alkudtak a vevők – a teljes adatbázis számtani átlaga alapján pedig-, az átlagos alku nagysága 5% és 6% között alakul.

Lakások esetében átlagosan 5%-ot, míg házak esetében átlagban 7%-ot alkudtak a vevők a kínálati árból. Ugyan kisebb arányuk miatt kevésbé erős átlagot jelent, mégis érdemes megemlíteni, hogy telkek esetében 10%-os volt az átlagos alku nagyság, illetve a nyaralónak, vagy irodának hirdetett ingatlanok esetében is hasonló nagyságrendű átlagos különbségeket tapasztaltunk. Ennek hátterében az állhat, hogy utóbbi ingatlantípusok iránt a kereslet is kisebb, így az eladók hajlandóak többet engedni a kínálati árból. (Meg kell jegyeznünk, hogy jelen esetben nem nagy, fejlesztési célú telkekről, illetve nem nagy, több ezer négyzetméteres irodaházakról van szó.) A lakások és házak közötti alkunagyságbeli különbség okáról csak feltételezéseket tehetünk. Egyrészt lakások esetében könnyebb az összehasonlíthatóság, illetve több közel hasonló lakást találunk a piacon, ami segíti az eladókat a kínálati ár megvédésében. Másrészt a házaknál a vevők érvényesíthetik azt a lélektani érvet, hogy annyi pénzből saját, az igényeiknek jobban megfelelő házat építenek.

Ház vs. lakás

Az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésének szempontjából az egyes területek közötti különbségek a lakások esetében jóval alacsonyabbak, mint a házak esetében, ami azt a koncepciót igazolja, hogy a lakások homogénebb csoportot képeznek, így kínálati áruk is jobban védhető. Budapesten az egyes kerületeken belül a lakások és házak esetében elérhető átlagos árengedmények közötti különbségek a kerületi piaci viszonyokat tükrözik. Azokban a budapesti kerületekben ahol több ház található a piacon (II., XII., XVII., XVIII., XIX.) több áralku zajlik, így az árengedmények is nagyobbak a házak esetében. A főként lakások dominálta kerületeknél (jellemzően belvárosi V., VI., VII.) a lakások esetében magasabb az elérhető árengedmény mértéke.

“Az ingatlanpiacon egyértelműen létezik az áralku, sok tranzakció esetében érnek el kedvezményeket a vevők. Tendenciaszerűen megállapítható, hogy az új építésű lakások esetében kicsi az áralku mozgástere, használt a lakásnál pedig minél jobban eltér egy lakás az átlagkínálattól, minél kevésbé összehasonlíthatóak az adottságai annál jobbak a vevők esélyei. – foglalja össze Déry Attila, az ingatlan.net elemzője – Az eredmények értékelésekor azt is figyelembe kell vennünk, hogy az adatok ingatlanközvetítőn keresztül lebonyolított tranzakciókból származnak. Ez azt jelenti, hogy a kínálati ár megállapításában szakértő is rész vett, így valószínűsíthető, hogy a magánszemélyek között zajló tranzakciókban még magasabb árengedményeket alkudhatnak ki a vevők.”