Mindenhol jó, de legjobb… maradni az irodaházban

A pesszimista hangulat ellenére bérbeadásból nem volt hiány az elmúlt időszakban a budapesti irodapiacon. Igaz, ezek nagy része a meglévő irodaállományon belüli hosszabbításoknak köszönhető és nem a ténylegesen új ügyletkötéseknek; az előbbiek a tranzakciók közel 45 százalékát teszik ki. Ami a bérleti szerződések nagyságát illeti; döntő többségük néhány száz négyzetméteres volt az idei év első 9 hónapjában és a bérlések alig egy negyedét kötötték 500 vagy annál nagyobb területre.

A nagyobb területigényű tranzakciók közel tíz százalékát a CA Immo ingatlanbefektető társaság által kezelt irodaportfolióban írták alá.

A budapesti ingatlanpiacon 2008 óta nagy számban fordulnak elő szerződés-hosszabbítások; az idei év első három negyedévében 280.000 m²-t adtak bérbe, a BRF legutolsó negyedéves elemzése szerint ezek 45 százalékát a szerződéshosszabbítások tették ki. A hosszabbítások oka a pangó fejlesztések, kevés a rendelkezésre álló üres iroda és azon belül is kevés az olyan nagyobb, egybefüggő terület, amely egy 1000 m² vagy akár több ezres terület igényű bérlőnek alkalmas lehet. Előreláthatóan év végéig az éves új irodakínálat nem fogja elérni a 100. 000 m²-t, ez hosszú évek óta a legalacsonyabb szint a budapesti irodapiacon. A limitált számú üres új területen kívül természetesen elengedhetetlen, hogy a meglévő irodaház tulajdonosa hosszú távon, felelősségteljesen gondolkodjon és folyamatosan dolgozzon azon, hogy a bérlő meg legyen elégedve.

„Ha olyan tulajdonos kezében van egy épület, aki 5-10 éves időtartamban számol azzal az épülettel, akkor annak megfelelően fogja kezelni is. Olyan megoldásokat kell megvalósítani, legyen az épületfelügyelet, gépészeti struktúra, amelyek hosszú távon a működőképesebbek, és nem a pillanatnyi gazdasági előnyt tartják szem előtt.” – mondta Gulyás Ede, a CA Immo ingatlanbefektető magyarországi ügyvezető igazgatója. A DTZ adatbázisa szerint 2011 első háromnegyed évében közel 500 irodabérleti tranzakciót regisztráltak a budapesti piacon. Az üresen álló nagyobb irodaterületek hiányát is jól jelzi, hogy ezek döntő többsége 500 m² alatti tranzakció, és csupán egynegyedük 500 vagy afeletti.

Az idei év első kilenc hónapjának irodabérlései méret szerint

Az átlagos bériroda terület csökkenés annak a következménye, hogy a limitált pénzügyi források miatt visszaestek az üzleti lehetőségek, a cégek jövőbeli várakozásai és tervei is lényegesen visszafogottabbak az előző évekhez képest. Az újratárgyalások továbbra is nagy szerepet játszanak a bérbeadásokon belül, a több ezer m² feletti irodaigényű nagy cégek még mindig sokkal inkább az újratárgyalás és hosszabbítás, mint új irodaházba való költözés mellett döntenek. Ezt igazolja vissza a CA Immo is; a portfolióban lévő irodaházakban összesen tizenhárom, 500 m² feletti tranzakció közül 10 hosszabbítás volt az év második felében. Ezek közül néhány, 2011 legnagyobb ingatlanügyletei közé tartozik. A tranzakciók az IP West, Infopark A, Bartók Ház, City Gate, Viziváros Office Center, R70 és Buda Business Center irodaházakban történtek, a bérelt terület nagyságát tekintve a legkisebb szerződést 600-, míg a legnagyobbat 8560 m²-re kötötték. A CA Immo irodabérleti szerződések a budapesti irodapiacon regisztrált nagyobb területigényű tranzakciók több mint 10 százalékát teszik ki, ezen belül a hosszabbítások megközelítik ezt az arányt.

„Bár atervezett új bérbeadásaink nem teljesen úgy alakultak, ahogyan reméltük, de a portfóliónkban lévő irodák a piaci mutatóknál valamelyest nagyobb mértékben ki vannak adva; az átlagolt bérbeadottság 80 százalék körüli. A bérlők meg vannak elégedve a házainkkal, így idén többen meg is hosszabbították a szerződésüket. Jelenleg nem annyira a portfoliónk növelése, sokkal inkább annak stabilizálása, a bérlők megtartása a legfőbb célunk.” – tette hozzá Gulyás Ede.