A bővülés nem áll meg a budapesti irodapiacon

Budapest, 2008. január 31. – A budapesti spekulatív irodapiaci kínálat 2007 év végén 1,86 millió m2 volt. Az év során 193.700 m2, többségében “A” kategóriás irodaterület került a piacra, ami a valaha mért legmagasabb értéknek számít – jelentette be a CB Richard Ellis évértékelő sajtótájékoztatóján. Összesen húsz épületet adtak át, melyből hat irodaház mérete is meghaladta a 15.000 m2-t.

2007 negyedik negyedévében a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyezető Fóruma (BIEF) felülvizsgálta és korrigálta az irodaállományt. 2007 év végére több korábbi bérirodaház kivásárlásra került, ennek következtében az év végi bérirodaállomány kevesebb lett, mint a harmadik negyedévben, bár több új projektet is átadtak az év utolsó három hónapjában.

“2008-ban hasonlóan erős kínálatot várunk, különösen a második, ill. a harmadik negyedévekben számíthatunk magas átadási hullámra. Számításaink szerint a 2008-as éves kínálati szint akár 25%-kal is meghaladhatja a 2007-ben regisztrált szintet.”-kommentálta az összefoglalót Konthur Adrienne, a CBRE budapesti ügyvezető igazgatója.

2007-ben a kereslet bővülése lépést tartott a dinamikus kínálati növekedéssel. Ahogyan a CBRE korábban is jelezte, idén adták bérbe a legtöbb irodaterületet, hiszen a kereslet szintje elérte a 322.000 m2-t, ami 29%-os növekedést jelent a 2006-os értékhez képest. A negyedik negyedévben 89.000 m2 talált bérlőre, ami 21%-kal volt alacsonyabb a harmadik negyedévben mért eddigi legmagasabb értéknél. Így 2007 év vége a második legmagasabb keresleti szintjével zárt. A magas bérbeadásnak köszönhetően az erős kínálatbővülés sem hajtotta fel a kihasználatlan irodák szintjét. A budapesti kihasználatlansági mutató 12,3 százalékon áll, ami 0,5 százalékpontos csökkenés 2006 év végéhez képest.

A bérleti díjak stabilak maradtak a negyedik negyedévben, a legfelső kategóriás irodák esetében 22-23 euró/m2/hó között mozognak. Habár a Belvárosban és a központi piacokon magasabb ajánlati árak a jellemzők, a nettó effektív bérleti díj továbbra is sokkal inkább az egyes irodaházak függvénye, mint az elhelyezkedésé. A jövőben a bérleti díjak erősebb polarizációjára számítunk az alpiacok között.

“A kelet-közép-európai irodapiacok is sikeres évet zártak*.”- tette hozzá Colin Waddell, a CBRE regionális igazgatója. A hét főváros összesített irodaállományának nagysága elérte a 18 millió nm-t, és várhatóan további 40%-kal fog nőni a következő két évben. Ez önmagában komoly fejlődést takar, ám ha összehasonlítjuk egy régóta fejlődő város irodapiacával, akkor láthatjuk, hogy Közép-Kelet-Európa kis piacnak számít: csak Münchenben 15 millió m2 irodaterület található. Moszkva messze a legnagyobb piac, 41%-ot tesz ki a régióban, azonban a legnagyobb növekedést a fejlődő kis piacok mutatták. Bukarest irodapiacának bővülése olyan ütemű, hogy 2010-ben utolérheti a magyar fővárost.

A kereslet 2000 óta folyamatosan nő mintegy évi 20%-kal. Lassulásnak nincs jele, hiszen a legnagyobb irodaigényt generáló “business outsourcing” tevékenység iránti kereslet erősödik a régióban. Emellett a hazai bérlők igénye is növekedni fog, így a 2008-ra várt GDP-növekedés lassulása valószínűleg nem érinti negatívan az irodapiacot.

Az üresedési ráta az évtized eleje óta csökken. Jelenleg valamivel 6% felett van a régió átlagos iroda kihasználatlansága. Egyedül azokban a városokban történt felfelé irányuló korrekció a tavalyi évben, ahol 2006-ban tarthatatlanul alacsony szintre csökkent az üresen álló irodák aránya. Moszkva az egyetlen piac, ahol a kihasználatlanság három éve folyamatosan nő, de még így is a régió átlaga alatt van.

A legfelső kategóriás irodák bérleti díja a régió legtöbb városában stabil, Budapesten enyhén emelkedik. Igazán erőteljes növekedést Varsó és Moszkva legdrágább irodái láttak 2007-ben. Ma az orosz főváros világ negyedik legdrágább irodapiacának számít. Colin Waddell kiemelte: „A régió árollója a következő években várhatóan tovább nyílik a legolcsóbb lokáció és Moszkva között.”