Lakás- kontra telekpiac – Ki húzta a rövidebbet?

Az idei év egyik nagy kérdése a lakás vásárlók és eladók körében, hogy milyen irányba viszik a piacot a lakáseladásból származó bevételeket érintő új adótörvények. Az eltelt fél év alapján elmondható, hogy a piacot nem rengették meg alapjaiban a január 1-én bevezetett változások, a lakhatási célú ingatlanba befektetőket egyelőre a kivárás jellemzi, mely különösen a 3-4 éves lakások és házak esetében jelent érzékelhető forgalom visszaesést.

Emellett azonban az építkezési kedv is lanyhulni látszik
valószínűleg a szabályozás körüli bizonytalanság következtében, a kiadott
építési engedélyek száma elmaradt az egy évvel korábbi adatoktól. A telekpiacra
nem érkezett segítség, továbbra is nagyon sok a beragadt telek.

Mi változott?

Mint arról már korábban beszámoltunk, 2008. január 1-től megváltoztak az
ingatlanok eladásához köthető adójogszabályok Magyarországon, melynek
értelmében, ha valaki 5 évnél rövidebb időtartam alatt értékesíti megvásárolt
lakását, 25%-os adót köteles fizetni a korábbi vételi és a mostani eladási ár
közötti különbözet után. Az adókötelezettség mértéke azonban minden évben
csökken, így a második évben 10%-kal, a harmadik évben 40%-kal, a negyedik évben
pedig 70%-kal kevesebb adót kell befizetni. További könnyítést rejt magában a
szabályozásnak azon eleme, mely szerint az adóalap csökkenthető a lakás vagy a
ház gépészeti rekonstrukciójából, illetve a szigetelés korszerűsítéséből eredő
ráfordításokkal. Az új szabályozás engedményeket tartalmazó eleme, hogy a lakás
és ház eladási ára 5 év után teljesen adómentes, míg korábban ehhez 15 évet
kellett várni, amely időszak alatt, csak egy másik ingatlan megvásárlása esetén
mentesülhetett az eladó az adó megfizetése alól.

A telkek esetében
azonban marad a korábbi 15 éves kivárási idő, valamint az adóalapot ez esetben
sem lehet a lakáscélú felhasználás összegével csökkenteni. A szabályozás másik
fontos eleme, hogy egy építési telekre történő házépítés esetén, az
adómentességhez szükséges öt éves időtartam a használatbavételi engedélytől
kerül számításra, még akkor is, ha a telek már 15 éve a tulajdonos kezében van,
ezzel próbálták ugyanis kiszűrni, hogy egy telekre felépített átlagosan plusz
másfélszer akkora hozzáadottértéket képviselő ház esetén elkerülhetővé váljon az
adó megfizetése.

Az előbbiek mellett 2008 elején egy másik változás is
életbe lépett, ez pedig a magánszemélyek által lebonyolított sorozatos
eladásoknak, az áfa kötelezettség körébe vonására vonatkozik. A szabályozás
értelmében, ha egy személy két éven belül 4 ingatlant értékesít, akkor a
negyedik esetében ezt csak áfával növelt összegen teheti meg.

A
lakosság bizonytalan

A piaci hatásokról alkotott pontosabb kép
érdekében az adószabályokat érintő változásokat célszerű kettéválasztani,
egyrészt beszélhetünk tehát a már korábban említett szja módosításokról,
másrészt a sorozateladásokat terhelő áfa fizetési kötelezettség bevezetéséről.
Az új jogszabályok közül a személyi jövedelemadóra vonatkozóak egyik célja az
volt, hogy mobilizálhatóbbá tegye az ingatlanokat, valójában azonban ennek
eredménye eleve kérdéses volt. Bár jelentős könnyítéseket hozott az 5-15 éves
lakások és házak esetében a megváltozott szabályozás, ezek kínálata még sem
mutat növekedést, áruk nem változott az elmúlt időszakokhoz képest. Ennek oka,
hogy a lakossági szegmensben elsősorban az élethelyzetből fakadó adás-vételekről
lehet beszélni, vagyis a legtöbb esetben az eladott lakások árából új otthon
vásárlására kerül sor, melyre eddig is érvényes volt a lakásszerzési kedvezmény,
így a szabályváltozás nem jelent a lakhatási célú ingatlanvásárlások esetén
jelentős könnyebbséget, ennek köszönhetően gyakorlatilag a várakozásoknak
megfelelően, az értékesítés adómentessé válása nem fokozta az eladási kedvet.
Ugyanakkor az öt évesnél fiatalabb ingatlanok esetében a bevezetett korlátozások
miatt a lakosságot a kivárás jellemzi, pedig egyéni elbírálás után az APEH
esetleg mentesíthet az adóbefizetése alól.

A befektetők kivárnak

Befektetői szempontból nagyobb jelentősége van az öt éves időtartamra
vonatkozó adófizetési kötelezettségnek, mint a lakossági szegmensben, Baranyai
Tünde az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője elmondta, hogy az elsősorban
későbbi profit célokat szem előtt tartó vevők egyelőre kivárnak, vásárlási
kedvük lanyhult az elmúlt időszakban. A 3-4 éves lakások kínálatát az enyhe
visszaesés jellemzi, mivel ezen kategóriában érzik leginkább úgy az eladók, hogy
érdemes várni 1-2 évet az adómentesség eléréséig erősítette meg az előbbieket
Murányi Ákos a Duna House vezető elemzője is. Valójában azonban nem lehetett
jelentős áremelkedésről beszélni ebben a 3-4 éves periódusban, ilyen értelemben
az új szabályok gyakorlatilag nem hoztak számottevő változást, s ez az oka, hogy
a visszaesést alig lehet érzékelni. Érdekes eredményt hozott a jogszabályok
bevezetése az házépítések terén, nagy valószínűséggel a megnövekedett
bizonytalanság következtében a kiadott építési engedélyek száma visszaesett a
2007-es év azonos időszakához képest.

A változások, az ÁFA fizetési
kötelezettséget érintő része még az új szja szabályoknál is kevesebb hatással
volt a lakhatási célú ingatlanok piacára. Baranyai Tünde kérdésünkre elmondta,
hogy az eddigi évek tapasztalatai alapján nem lehetett nagynak nevezni a
magánértékesítők számát, a sorozateladásokra inkább céges keretben került sor,
így a magánszemélyek ÁFA fizetési kötelezettségének bevezetése szinte alig volt
befolyással bíró. Ennek oka lehet véleményünk szerint az, hogy azok is, akik
eddig nem céges keretben bonyolították sorozatértékesítéseiket vélhetően
megtalálták a megoldást az új helyzetre például egyre több olyan konstrukció
fordul elő, hogy a korábbi értékesítő szerepet betöltő magánszemély “összehozza”
a későbbi lakókat, akik közösen vásárolják meg a 4 lakásos társasház építésére
alkalmas telket, és ő, csak, mint megbízott kivitelező jelenik meg a projektben.

Befagyott telekpiac

Jelentős áttörést jelentett volna a
telekpiacon, ha a telkek esetében is lecsökken a korábbi 15 évről 5 évre az
adómentesség eléréséhez szükséges időtartam, ezen eszközök befektetési
vonatkozása felértékelődött volna, ez azonban nem így történt. A 10 éve vásárolt
telkek esetében már nagyon jelentős áremelkedésről lehet beszélni, ezeket
várhatóan tovább tarják a tulajdonosok, ezért a piacot várhatóan a jövőben is a
stagnálás fogja jellemezni. A telkek esetében jelentős hátrány, hogy míg a
lakások esetén, azok bérbeadásával plusz jövedelemre lehet szert tenni, addig
egy telek esetében a tartás időszaka nem eredményez előnyt, csak az
értékesítéskor realizálható a profit, ezért sokkal jobban járt az, aki néhány
éve egy “jó helyen” lakást vásárolt befektetésként, mint aki építési területet.