Építgetünk, építgetünk

Mióta eltűntek a lakásigénylési listák és odalett a tervgazdaság is, a piac határozza meg, hogy mennyi lakás épül idén, jövőre és azután, persze az állam segítheti a konjunktúrát, ha van neki miből. Szakértői becslés szerint az idén 36 ezer, jövőre 34 ezer lakásra kérnek használatbavételi engedélyt. Vagy ki tudja, hogy mennyire, és eléri-e a lakások felét az ingatlanfejlesztők által eladásra építettek száma?

Miután az állam nincs abban a helyzetben, hogy újabb kedvezményekkel tuningolja a lakásépítést, nem marad más szabályozó, mint a kereslet és a kínálat, vagyis a piac. Ez sem utolsó dolog, hiszen a torzítások eltűnnek a színtérről, ami marad az a szocpol és némi kamattámogatás, ez utóbbit azonban a devizahitelek előretörése miatt egyre kevesebben veszik igénybe, hálálkodhat is érte az állami költségvetés.

A piac keresleti oldalát a fizetőképes kereslet uralja, ami a megtakarításokból és a hitelekből áll. Egyik sem akar megfelelni a nemzetközi gyakorlatnak. A lakossági megtakarítások töredéke csak a fejlettebb országokban mérteknek, a lakáscélú hitelek bruttó hazai termékhez (GDP) mért aránya úgyszintén. A kétféle eltérés közös magyarázata az alacsony hazai jövedelmi viszonyokban rejlik, ami a következő két évben biztosan nem lesz rózsásabb.

A kínálati oldal kettős. A profi fejlesztők nem fognak több lakást építeni, mint amennyit várhatóan el is tudnak adni. De a piac több mint felének ezen az oldalán ugyanazok állnak, akik a túlsón – a régi szóhasználattal élve a magánerős építőkről van szó. Ők azok, akik maguk szervezik az építést, de az is döntés kérdése – akár a vásárlásé – hogy merjenek-e belevágni?

Itt azonban puhábbak a korlátok. Ha megvan a telek – mert vidéken nem egy helyen szinte ingyen adja az önkormányzat, vagy netán a család – el lehet kezdeni az építést a megtakarításból, azután majd meglátjuk, hogy mi lesz. Ha tető alá kerül télre, akkor pár évet is kibír ilyen állapotban, persze nem fog bekerülni egyik évben sem a KSH “használatbavételi engedélyt szerzett” statisztikájába. Íme egy ok arra, hogy miért több az építési engedélyek száma, mint a használatbavételieké. Ha úgy érzi az építkező, hogy bírja a hitel terhét és a bank is hasonló állásponton van, akkor befejezhető a ház.

Hozzunk be a képbe még egy változót: a jelzálogbankok leginkább a lakásokra – jelzáloglevél forrásból, jelzálog fedezetre – adott hitelekből élnek. Mióta hódít a deviza hitel, a kereskedelmi bankoknál is fellendült a lakás hitel üzletág. Szóval a bankoknak érdekük a hitelezés, és keresik is a hitelezhető ügyfelet. A parlament előtt lévő jelzálog törvény módosítás megemeli a lakás hitelfedezeti értékéhez mért hitelezési limitet. A kereskedelmi bankok is lejjebb fogják adni a módit, ahogyan megtették a lízingcégeiken keresztül az autófinanszírozásnál.

A lakásépítésnek ma ugyan periférikus része a bérlakásépítés, de úgy hírlik, hogy tőkeerős külföldi cégek készülnek betörni erre a piacra. Aki ki tud várni tíz évet addig, hogy a lakbérből profit is képződjön, illetve hogy a lakásárak megközelítsék – főleg a városokban – a Nyugat-európait, az építeni fog. Ezek a lakások pedig javítják a statisztikát és bérbe adhatók, mert szükséglet az van, csak a pénz kevés. Szóval a lakbért ez utóbbihoz kell szabni.

No és nem feledkezhetünk meg – éppen a felvett lakáshitelek devizában mért súlya miatt – a forint árfolyamáról sem. Éppen nemrégiben volt egy néhány hónapos drasztikus gyengülés, ami ugyancsak megemelte a havi törlesztő részleteket. A bankok ma már erre is kínálnak megoldást, amit persze az ügyfél fizet, de nem kell félnie, hogy elveszti a lakását. Ez is csak arra példa, hogy a bankok felettébb érdekeltek a lakás célú hitelezésben.

A változókból egy hozzáértő konstruálhat modelleket, de hogy végül melyik érvényesül, és hogy menet közben hogyan kell módosítani azokat, azt ma senki sem tudja. Valószínűnek tűnik azonban az a mérsékelt szakértői becslés, hogy a kívánatos évi 40 ezer új lakásnak középtávon búcsút mondhatunk, de egy 35 ezres átlag azért nem elképzelhetetlen.