Hamarosan kipukkadhat a brit ingatlanbuborék

Magyarországra is hatással lehet, ha a roppant drága brit lakások ára hirtelen zuhanni kezd. Márpedig ez könnyen elképzelhető a közeljövőben egyes szakértők szerint.

Az Egyesült Királyságban tapasztalható, elképesztő mértékű lakóingatlanár-emelkedés a következő pár évben drámaian visszaeshet – mondta a BBC-nek egy volt kormányzati gazdasági tanácsadó.

A nagy-britanniai piac ingatlanárai az elmúlt 10 évben az inflációnál sokkal gyorsabban emelkedtek – hívta fel a figyelmet David Miles, aki jelenleg a Morgan Stanley bank elemzőjeként dolgozik, és ismert jelzáloghitel-szakértőnek számít.

Kérdés, ha lesz árzuhanás, hogyan hathat Európára, illetve Magyarországra. A korábbi emlékezetes ingatlanválságok – például a nyolcvanas évekbeli tokiói vagy a floridai a múlt század elején – megmaradtak helyi jellegűnek, de a piac ma már sokkal globalizáltabb, mint akár húsz évvel ezelőtt. Igaz, az említett krachok a most jövendöltnél sokkal súlyosabb mértékűek voltak.

– Az alapprobléma kétségkívül létezik, bár Angliában is csak a népszerűbb területeken igazán nagy az áremelkedés – mondta az [origo] kérdésére Számely Péter, az Eurohypo AG magyarországi képviseletvezetője. – Az angol gazdaság lendületben van, a nagyobb cégek jelentős bónuszt fizettek ki az elmúlt években, ezért folyamatosan nőtt a vásárlőerő, következésképpen a lakóingatlan-árak is.

Számely Péter szerint nehéz megjósolni, hogy az áremelkedés jelenlegi üteme meddig tartható, de amíg nem mérséklődik a bérkiáramlás, addig vélhetően folytatódhat a tendencia. – Egyelőre nem látni, mi állíthatná meg a prosperálást, de azért fennáll a veszély, hogy például valamelyik válságövezetben egy újabb háború kirobbanása vagy egyéb gazdasági feszültség okozta olajár-emelkedés miatt a gazdasági növekedés lelassul.

Ami Kelet-Európát illeti: ha a nagy esés bekövetkezik, elképzelhető, hogy az angol befektetők először ebben a régióban kezdenek eladni, hogy rendbe tehessék hazai pozícióikat. Ugyanakkor az angolok távolról sem a legnépesebb befektetői csoportot alkotják Magyarországon: az írek és a spanyolok sokkal többen vannak.

Nem elhanyagolható körülmény természetesen, hogy az ír piac nyilván sok szálon kötődik az angolhoz. A magyar viszont egyikhez sem kapcsolódik szorosan. A tömeges eladás bizonyára megrendítené a hazai status quót, de ettől nem kell komolyan tartani, mert az ingatlanpiac hullámzásai jellemzően lassúak, a makrohullámzásokhoz igazodnak – foglalta össze véleményét Számely Péter.

– Jelenleg egyvalami látszik “bizonyítani”, hogy az áresés a küszöbön áll, jelesül a magas árszínvonal. Más egyelőre nem utal erre – szögezte le az [origo] érdeklődésére Michael Haddock, a világ vezető ingatlan-tanácsadójának számító CB Richard Ellis európai kutatási igazgatója. Hozzátette: ha mégis így történik, annak szerinte elhanyagolható hatása lesz Magyarországra.

Egyes szakemberek már régóta figyelmeztetnek a Nagy-Britanniában kialakult ingatlanbuborék veszélyeire, de eddig nem sokan figyeltek a vészmadarakra, mivel az árak az idén is szárnyaltak – immár nyolc százalékkal haladják meg az előző évi szintet.

Nem is lehet másként, hiszen a kereslet kimondottan élénk, annak ellenére, hogy a hitelkamatok egy ideje emelkednek. Az alapkamatot nemrég emelte 4,75 százalékról 5-re a központi bank, hanyatlásnak azonban egyelőre semmi jele. (A szigetországban utoljára a hetvenes évek nagy ingatlanboomját követte számottevő visszaesés.)

Az abszolút számokat nézve az árak megtriplázódtak egy évtized leforgása alatt, igaz, ha a pénzromlást is beleszámítjuk, a változás “csupán” 112 százalékos. Ennek oka ráadásul Miles szerint alapvetően az emelkedéssel kapcsolatos, vagyis önbeteljesítő várakozás.

A további okok között a népességnövekedést és az alacsony kamatok miatti kedvező hitelfelvételi lehetőségeket említette, de megjegyezte: ha a várakozások módosulnak, a trend is gyorsan megfordulhat. Természetesen hogy pontosan mikor, azt megjósolhatatlan.

Az árak az átlagjövedelmek növekedésétől is elszakadtak. Míg 1995 körül 3,4 évi fizetésből lehetett vásárolni, ma már több mint 6 (Londonban 9) évi bér kell az új otthonhoz. A földhivatali adatok szerint az átlagár Angliában és Walesben eléri a 200 ezer fontot (körülbelül 76 millió forint).

A félmérések szerint tízből négy fiatalnak szülői segítségre van szüksége első lakása megvételéhez. Bizonyára nem véletlen, hogy a bérlakások aránya az ezredforduló után – évszázados tendenciát megszakítva – lassú növekedésnek indult.

David Miles állítja, a drágulás mértéke a közeli jövőben mérséklődik, sőt bőven az infláció szintje alá fog szorulni. Meglátása egybecseng a PriceWaterhouseCoopers minap közölt tanulmányával, amelyben az állt, hogy 2010-re már az árak csökkenésével kell számolni.

Két hete a Financial Services Authority (az ottani PSZÁF) egyenesen arra figyelmeztette a brit pénzintézeteket, hogy biztosítsák a túlélésüket arra az esetre is, ha az ország ingatlanárai 40 százalékkal zuhannának.

E katasztrofális forgatókönyvet támasztja alá az OECD egy tavalyi tanulmánya, amely szerint a brit ingatlanok 33 százalékkal túlértékeltek. Érdekes ugyanakkor, hogy a szervezet egyik legfrissebb elemzése nem sorolja Nagy-Britanniát a leginkább túlfűtött ingatlanpiacú országok (Egyesült Államok, Franciaország, Dánia, Új-Zéland, Spanyolország, Svédország) közé.