Küzdelmes hónapok várnak az ingatlanalapokra

Az ingatlanalapok kiemelt figyelmet kaptak az év során mind befektetői, mind szakmai oldalról. Októbert kivéve az év egészében jelentős mennyiségű friss tőke áramlott az alapokba, nehéz helyzetbe hozva az ingatlanfeltöltöttség emelésén fáradozó alapkezelőket. Az eseménydús hónapok elmúltával érdemes a színfalak mögé tekinteni, megnézni, hogyan használják fel az alapok a tőkét, és pontosan mibe fekteti pénzét az, aki ingatlanalapok jegyeit teszi majd a karácsonyfa alá.

A hazai befektetési alapok körében egyértelmű sikertörténetet tudhatnak maguk mögött az ingatlanalapok. A folyamatos tőkebeáramlásnak, és a hozamoknak köszönhetően az ingatlanalapok október végén a befektetési alapokban kezelt teljes vagyonnak mintegy 25 %-át tették ki. Ezzel a kategóriák szerinti megoszlásban már második helyen állnak a pénzpiaci alapok mögött.

Az értékesítésekben természetesen az óriási befektetői rohamot hozó augusztus és szeptember első két napja volt a legkedvezőbb, ekkor összességében mintegy 153.5 milliárd forint áramlott az ingatlanalapokba a teljes piacra érkező mintegy 400 milliárd forintnyi tőkéből (ennek egy része a BAMOSZ statisztikájában szeptemberben jelenik meg). A roham elültével azonban hosszú idő után először tőkekivonással szembesültek az ingatlanalapok, a befektetők mintegy 12 milliárd forintot vontak ki belőlük.

Az alapokba már korábban is jelentős mennyiségű friss tőke került, aminek gyors és hatékony befektetése már eleve kihívás elé állította az alapkezelőket, de az augusztusi események révén az ingatlanalapok átlagos ingatlanhányada szinte drámaian lecsökkent. Az év első felében 44-45 % körüli volt azt ingatlanfeltöltöttség, ami jelentősen elmarad a nyugati alapok 70-75 %-os vagy akár magasabb ingatlanarányától, és az alapok saját maguk számára kitűzött hosszú távú céljaitól is. Az ingatlanarány 33 % körülire esett vissza augusztus-szeptemberben, és némi emelkedést követően jelenleg 37 % körül áll a piacon.

Az alacsony ingatlanfeltöltöttség negatív hatást gyakorol az ingatlanalapok hozamára, hiszen az alapok az ingatlanok mellett csak rövidlejáratú állampapírokba és bankbetétekbe fektethetik eszközeiket, amelyek hozama a tapasztalatok szerint hosszú távon alacsonyabb, mint az ingatlanpiacon elérhető hozamok. A befektetők tehát az ingatlanpiac helyett valójában egy ingatlanokat is tartalmazó vegyes portfolióba fektetik tőkéjüket.

A nyíltvégű ingatlanalapok mezőnye erősen koncentrált, a hét alap közül a négy legnagyobb összesített vagyona a piac több mint 98 %-át teszi ki, míg a legnagyobb alap részesedése 29 %-os. Az Erste, a Raiffeisen és az OTP ingatlanalapja hasonló nagyságú, ingatlanfeltöltöttségük 33-38 %-os, a “négy nagy” közül egyedül az Európa Ingatlan Alap lóg némiképp ki vagyonát és ingatlanhányadát tekintve is. Fontos megjegyezni, hogy az augusztusi tőkebeáramlásban kevésbé érintett kisebb alapok ingatlanhányada az ideálisnak tekinthető szinten mozog, vagyonuk azonban csak töredéke a nagy alapokénak.

A négy legnagyobb alap vagyonának alakulásán világosan megfigyelhető az augusztusi tőkebeáramlás hatása, a vagyonuk összességében közel 50 %-kal nőtt néhány hét leforgása alatt. A kezelt vagyon szerinti rangsor nem változott, de az OTP alapja jobban megközelítette a Raiffeisen alapot.

A Raiffeisen Ingatlanalap portfoliójában a kereskedelmi-szolgáltató illetve irodacélú ingatlanok összesen 83.3 %-ot képviselnek, míg a vegyes hasznosítású (jellemzően valamilyen ipari, szolgáltató létesítményt, és a hozzá kapcsolódó irodákat tartalmazó) ingatlanok aránya 10 % körüli.

Az alap portfoliójában a kategória legfontosabb tagja a 18,000 négyzetméteres miskolci Szinva Park, de jelentősnek mondható még a szolnoki 10,195 négyzetméteres OBI áruház, illetve a veszprémi 17,220 négyzetméteres Jost gyártócsarnok is.

A Raiffeisen Ingatlan Alapban négy irodaház található, amelyek közül a legnagyobb 9,300 négyzetméteres, a többi átlagosnak mondható 4500-6000 négyzetméternyi nettó területtel rendelkezik. A portfolióban ezenkívül két logisztikai központ, a vegyes használatú ingatlanok között pedig több gépkocsi-szalon, és a győri 11,675 négyzetméteres DANA gyártócsarnok található.

Az alap ingatlanaránya év elején 35 % körüli volt, ami csak kis mértékben emelkedett az év folyamán, és az augusztusi tőkebeáramlást követően vissza esett 34 %-os szintre. Az alapkezelő június vége és október vége között közel húsz százalékkal növelte ingatlanvagyonát, az ingatlanhányad ugyanakkor nem emelkedett az alacsonynak mondható szintről.

Erste: székházakban utaznak

Az Erste Ingatlan Alap portfoliójában az Erste Bank bankfiókjai, élelmiszer kiskereskedelmi hálózatok ingatlanjai illetve kisebb számban egyéb kiskereskedelmi ingatlanok találhatók, amelyek értéke átlagosan nem haladja meg az egymilliárd forintot, ezen kívül a portfolió tartalmaz egy-egy gyárépületet és raktárt illetve három telket is.

Az ingatlanok közül a “nehézsúlyú” kategóriába 6 irodaház tartozik, ezek közül is kiemelkedik az Erste Bank székháza, illetve az RTL Klub tavasszal átadott új székháza: a két ingatlan együttes értéke meghaladja a 30 milliárd forintot, tehát a teljes ingatlanvagyon 67 %-át.

Az alap ingatlanfeltöltöttsége a legutóbbi havi jelentés szerint 33 % körüli, ami igen alacsony a tavasszal elért 70-75 %-os szinthez képest. Információink szerint az alapkezelő az ingatlanhányad növelésén folyamatosan dolgozik, és a tervbe vett vásárlások mellett az alap tulajdonában lévő telkek egyikén egy nagyobb értékű fejlesztés is folyik.

OTP: irodák minden mennyiségben

Az OTP Ingatlan Alap ipari ingatlanjai közül kiemelkedik a 24,000 négyzetméteres XXI. kerületi logisztikai központ, de az alapban ezen kívül az irodaházak dominálnak, ez a kategória az ingatlanbefektetések között 78.6 %-os részarányt képviselnek. Két 10,000 négyzetméteren felüli irodaházat is tulajdonol az alap, ezen kívül azonban egy 8500 négyzetméteres irodaházat leszámítva nem található nagyobb méretű irodacélú ingatlan a portfolióban.

A vizsgált alapok közül az OTP alapjánál figyelhető meg az ingatlanok kategóriája szerinti legerősebb koncentráció, a nem irodai célú ingatlanok aránya az ingatlanbefektetéseken belül alig 21 %. Az irodai kategórián belül is koncentrált befektetéseket végzet az alap, hiszen két jelentős méretű épület adja az irodai befektetések nagy hányadát.

Az alap ingatlanfeltöltöttsége a mélypontot szeptemberben érte el 21.8 %-kal, ezután azonban jelentős javulás következett, és október végén az eszközöknek mintegy 38 %-a volt ingatlanba fektetve. A fejlődés elsősorban az anyabank és az ingatlanalap közötti ingatlanátadási tranzakcióknak köszönhető, aminek révén az alap ingatlanvagyona több mint 21 milliárd forinttal nőtt június vége óta.

Európa: játszik az ipar is

Az Európa Ingatlan Alap a négy alap közül egyedülálló módon elsősorban ipari hasznosítású ingatlanokra fókuszál, befektetései között 41 %-ot képvisel a kategória. Az alap legnagyobb értékű ingatlana egy győri üzemcsarnok, amelyik az ingatlanok értékén belül 16 %-os részarányt képvisel. Az öt legértékesebb ingatlan között három ipari park mellett még két irodaházat találunk, ez az öt ingatlan képviseli a teljes ingatlanérték 55%-át.

Az Európa Ingatlan Alap befektetései is erősen koncentráltnak tekinthetők tehát, az alap ingatlanfeltöltöttsége ugyanakkor a legmagasabb a négy vizsgált alap közül, október végén 42 % körüli volt. Az alap portfoliójában az ingatlanok arányának maximuma 53 % volt júliusban, ami az augusztusi tőkebeáramlás következtében esett vissza, miközben az alap ingatlanjainak összesített értéke több mint tíz százalékkal nőtt ezen időszak alatt.

A három legnagyobb ingatlanalapjának portfoliójában nagy számban találhatók az anyabank fiókjai a legkisebbektől kezdve egészen nagyobb iroda-, illetve székházakig, ami nem feltétlenül jelenti, hogy az anyabank az ingatlanalapon keresztül “spórol” az ingatlanbérlésen, sértve ezzel az alap befektetőinek érdekeit.

Fontos látni, hogy a banknak megéri piaci áron bérbe venni “saját” ingatlanjait, hiszen így nem saját tőkéből finanszírozza az ingatlanhasználatot, ezzel egy időben pedig baráti kezekben tudhatja a bérleti szerződéseit, nem kell tehát attól tartania, hogy a szerződés futamidejének lejártával új bérlő után néz az ingatlan tulajdonosa. Az ingatlanalap ugyanakkor jelentős méretű ingatlanportfoliót “örököl” az anyabanktól, ami a bankcsoport terjeszkedésével bővül.

A ingatlanportfoliók szerkezetének főbb vonalait tekintve megállapítható, hogy az irodai ingatlanok dominálnak, az Erste és az OTP alapjai ezen belül is erősen fókuszáltak, és viszonylag kisebb teret kapnak más ingatlankategóriák a befektetéseken belül. A Raiffeisen alapja “két lábon” áll, a portfolió döntő többsége kerül ki az irodák és kereskedelmi ingatlanok piacáról, míg az Európa ingatlanalap három nagytól egészen eltérő, ipari fókuszú, de viszonylag kiegyensúlyozottab portfolióval rendelkezik.

Az ingatlanalapok teljesítménye szempontjából természetesen az ingatlanhányad alakulása döntő fontosságú, és habár 2007-ben nem számíthatunk olyan mértékű tőkebeáramlásra az alapok piacán, mint amilyet a befektetései alapok idén tapasztalhattak, továbbra is nehézkesnek ígérkezik a nagy mennyiségű likvid eszközök ingatlanba történő befektetése.

A irodapiacon egyre kevesebb valóban ígéretes befektetés kínálkozik, és ugyan folynak a fejlesztések, a kereslet alakulását tekintve egyáltalán nem biztos, hogy ezen új ingatlanok kihasználtsága eléri majd az optimális szintet. A kereskedelmi ingatlanok frontján is szűkösebbek a lehetőségek, az időről időre felröppenő hírekben szereplő nagyobb értékesítések (pl. Mammut bevásárlóközpont) még nem jelentenek megoldást a hazai ingatlanalapok problémáira.

A kihívás tehát az ingatlanalapok kezelői számára valódi, és egyelőre úgy tűnik, a közeli jövőben nem számíthatunk kirobbanó teljesítményekre az ingatlanalapoktól. Az elmúlt időben folyamatosan csökkentek az irodapiaci hozamok, miközben a jegybanki kamatemelések következtében az alacsony kockázatú befektetések körében az állampapírok ismét reális alternatívát jelenthetnek az ingatlanalapok számára.

Megítélésünk szerint az ingatlanalapok aránya elérte a hazai piacon indokolható szintet, és a kategória növekedése számára rendkívül beszűkült a tér. A nagyértékű ingatlanportfolió és fokozatosan növekvő ingatlanhányad révén az alapok bevételei (a jelenlegi hozamokat alapul véve évi 25-30 milliárd forint) ellensúlyozhatják az esetleges tőkekivonásokat is, így nem kell az alapok estleges összedőlésétől sem tartanunk.