Rejtett gyöngyszemek karnyújtásnyira – Montenegró lesz az új Horvátország?

A Szerbiától való elszakadás májusi megszavazása óta Montenegrónak kiemelt figyelmet szentelt a világ. Európa legújabb köztársasága egyértelműen a turizmus ugrásszerű növekedésétől várja a gazdaási fellendülést. A kétségtelenül gyönyörű tengerparttal rendelkező Montenegróba megérkeztek az első nyugat-európai ingatlanbefektetők is. Az ingatlanárak valóban alacsonyak, a természeti értékek vitathatatlanok, s a jogi szabályozás is befektetőbarát. A fiatal ország infrastrukturális hálózata azonban közel sem tökéletes és a politikai stabilitás – még balkáni mércével mérve – sem állta még ki az idő próbáját.

A május 21-én tartott népszavazáson a montenegrói választópolgárok 55.5%-a szavazott a Szerbiával közös államszövetségtől való elszakadásra. A döntést a montenegrói parlament június 3-án ratifikálta, s azóta a legtöbb ország – köztük Szerbia is – elismerte Crna Gora függetlensgét. Ezek után az ENSZ június 28-án teljes jogú tagként felvette soraiba a mindössze 14 ezer négyzetkilométer területű és 630 ezer fős népességű országot.

Montenegró hivatalos fizetőeszköze az egyoldalúan bevezetett euró, árfolyamkockázattal tehát csak a megszokott mértékben kell számoljunk. A balkáni országban rendkívűl magas, mintegy 27%-os a munkanélküliség. A kormányzat ezt természetesen jelentősen csökkenteni kívánja, s hosszú távú célja a főként turizmuson alapuló gazdasági növekedés beindítása. Mint azt korábbi példák – Spanyolország, Horvátország, Bulgária – alapján láttuk, a turizmus felívelése együtt jár a tengerparti ingatlanpiac fejlődésével is.

Ezt a stratégiát választotta a montenegrói kormányzat is, mely 2001-ben elfogadott egy hosszú távú programot, melynek egyik központi célja, hogy a turizmus GDP-hez való hozzájárulása a jelenlegi 15%-ról 2014-re elérje a 21%-ot. Ebben az Európai Unió segítségét is megkapják, hiszen az EBRD és az EIB több jelentős projektet is finanszírozott az elmúlt időszakban, többek között a podgoricai és a tivati nemzetközi repülőterek korszerűsítését. Az EBRD az EIB és az EU összesen mintegy 1 milliárd eurónyi fejlesztést finanszíroztak az elmúlt években, s ezek nagy része az idegenforgalom fejlődését szolgálta.

A nyugat-európai kisbefektetők ingatlanéhsége a hagyományosnak számító dél-európai országokból mára olyan fejlődő piacokon is megvetették a lábukat mint Horvátország és Bulgária. A főként brit és ír befektetők folyamatosan új piacot és alacsonyabb árakat keresnek, így nem csoda, hogy a függetlenné válás után Montenegró is a látókörükbe került. Az Egyesült Királyságban jelenleg már több ingatlanközvetítő is kínálja ügyfeleinek az Adria új felfedezettjének tengerparti házait, apartmanjait. A brit cégek sokszor 20%-os árnövekedést ígérnek éves szinten.

Az összesen 293 kilométeres montenegrói partszakasz csak valamivel rövidebb mint Bulgáriáé, s adottságaiban a horvát tengerparthoz hasonlítható. A tengerpart árszínvonala egyelőre Horvátországénál jelentősen alacsonyabb, s természetesen igaz ez az ingatlanpiacra is. A legnépszerűbb tengerparti szakaszok a Herceg Novi, Kotor és Budva környéke. Az újépítésű apartmanházakban a lakások árai 1,200 euró/nm-nél kezdődnek, ám használt ingatlant ennél olcsóbban is találunk. Az 1,600-2,000 eurós ársávban már minden igényt kielégítő, uszodával, tengerparti kilátással rendelkező lakást kaphatunk. Horvátországban az újépítésű apartmanok árai kb. 2000 euró/nm-nél kezdődnek. A montenegrói árak leginkábbb Bulgáriához hasonlíthatóak. A felértékelődési potenciál nem kérdéses, hiszen a tengerpart adottságai kitűnőek, az idegenforgalom még csak most indul fejlődésnek, azonban nem szabad elfelejteni, hogy a politika komoly kockázati tényezőt jelent a mára stabilnak mondható Horvátországhoz és a januárban az EU tagjává váló Bulgáriához képest.

Információink szerint jelenleg egyetlen hazai ingatlanközvetítő iroda sem foglalkozik Montenegróval, ám több cég is tervezi a nyitást Crna Gora felé. Görög Áron, az Otthon Centrum Holidays vezetője a Portfolio-nak elmondta, hogy elképzelhetőnek tartják a montenegrói ingatlanok forgalmazását, ám lehetséges, hogy elsősorban külföldieknek közvetítik majd az ingatlanokat. Horváth Géza, a Mitropa US Kft munkatársa elmondta, hogy cége tervezi a montenegrói ingatlanok forgalmazását, ám még csak a piacfelmérés stádiumában vannak. Montenegróban találunk azonban magyar érdekeltségű ingatlanirodát, a Casa Nostra nevű ingatlanközvetítő cég magyar munkatársakkal és magyar nyelvű honlappal várja a magyarországi ügyfeleket.

Jogi háttér és egyéb költségek

Aki a magyar piacot megelőzve szeretne ingatlanhoz jutni Montenegróban, annak összegyűjtöttük az ingatlanvásárlással kapcsolatos jogi tudnivalókat és a felmerülő költségeket.

– bankszámla nyitása Montenegróban
– az ingatlan vételárának 2%-át kitevő egyszeri ingatlanadó
– illetékhivatali díj: 150-300 euró
– helyi jogász költségei: 500-800 euró
– ingatlanközvetítői díj: 3-5%