Eltérő pályán a panelpiac: Budapesten még nőnek, országosan már csökkennek az árak

A Duna House ingatlantranzakciós adatai alapján 2025 végére országos szinten korrekció indult a lakásárakban. A nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza 2025 utolsó negyedévében, miközben a panel- és téglaárindexek többségében is lefelé mozdulás volt tapasztalható. Egyetlen markáns kivételt a budapesti panellakások jelentettek, ahol az árnövekedés 2025 végén is fennmaradt.

A fővárosi panelárindex 2025 IV. negyedévében 465 pontra emelkedett, szemben a harmadik negyedév 458 pontos értékével. Reálértéken az index 209 ponton áll, ami szintén növekedést jelez. Ezzel párhuzamosan a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnáló pályára került, ami tovább erősítette a panelek relatív pozícióját a fővárosi lakáspiacon.

Vidéken ezzel szemben már egyértelmű korrekció rajzolódik ki. Kelet-Magyarországon a panelárindex a harmadik negyedéves 454 pontról 417 pontra csökkent 2025 végére. Nyugat-Magyarországon a Q3-as 469 pontos szint után az index 477 pontig mozdult el, ami nominálisan stagnálást, reálértelemben pedig enyhe korrekciót jelent. A reálindexek alapján a keleti régiókban a panelárak már érzékelhetően vesztettek lendületükből, míg nyugaton az ármozgás lényegében megállt.

A budapesti panelpiac eltérő pályáját elsősorban szerkezeti tényezők magyarázzák. „A fővárosban a panellakások továbbra is az alsó–középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei, miközben a téglaépítésű lakások árai elérték a megfizethetőség felső határát. Ez a különbség 2025 végére tovább nőtt, ami a keresletet a panelek irányába terelte” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Az Otthon Start Program a panelpiacra is érdemi hatást gyakorolt, különösen Budapesten. A program által aktivizált vásárlói kör jelentős része nem az újépítésű szegmensben, hanem a használt, azonnal elérhető és finanszírozható lakások között talált releváns kínálatot. A fővárosban az újépítésű kínálat egyrészt sokkal szűkebb a használt piachoz képest, másrészt a négyzetméterárak sok esetben már a magasabb ársávban mozognak, így a kereslet nagy része a használt tégla helyett vagy mellett a panelekre terelődött.

Fővárosi négyzetméterárak

A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forint. A legmagasabb átlagos panelárak a XI. és a XIII. kerületben jelentek meg, 1,3–1,4 millió Ft/m² közötti árszinten.

A középső ársávba sorolható kerületekben 1,2–1,3 millió Ft/m² közötti panelárak domináltak, így többek között a III., IX., XIV. és XV. kerületben. A IV., X. és XXII. kerületben az átlagos árszint 1,1–1,2 millió Ft/m² körül alakult. A legolcsóbb fővárosi panelpiac továbbra is a külső pesti kerületekben található: a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületben jellemzően 900 ezer és 1 millió Ft/m² közötti árszinteken történtek az adásvételek.

A vidéki nagyvárosokban már itt a változás

Vidéken a panellakások árai egyértelműen korrekciós pályára kerültek. A Duna House tranzakciós adatai alapján a megyei jogú városok többségében 600–900 ezer Ft/m² közötti árszint vált jellemzővé, míg a legerősebb vidéki piacokon – például Győr, Székesfehérvár és Debrecen egyes részein – 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti panelárakkal lehet számolni.

Ezek az árszintek némiképp már alacsonyabbak az ősszel tapasztalt csúcsoknál. A vidéki panelek piacán a kereslet továbbra is erős, de az áralku szerepe nőtt és az értékesítési idők is hosszabbodtak – ezekben is különbözik a budapesti panelpiactól.

A Duna House várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még fennmaradhat, ugyanakkor a drágulás üteme mérséklődni fog. A vidéki csökkenő trendek késleltetve, de idővel begyűrűzhetnek a fővárosi panelpiacra is, így 2026 második felében már inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgások lehetnek jellemzők ebben a szegmensben.