Fordulat a lakásáraknál, új pályára áll a piac 2026-ban

A Duna House Barométer legújabb kiadása szerint 2025 utolsó negyedévében fordulat következett be a lakáspiacon: az árak korrekcióba léptek, a kereslet árérzékenyebbé vált, miközben a finanszírozási oldal rekordközeli aktivitást mutatott.

A 2025-ös év utolsó negyedévében mérsékelt korrekció jellemezte a hazai lakáspiacot a korábbi, az Otthon Start Program által fűtött időszak után. A forgalom mérséklődésével párhuzamosan az árakban is fordulat következett be. Az országos lakásárindex nominál értéken 13 pontos csökkenéssel 387 pontra, reál értelemben pedig 174 pontra mérséklődött.

Országosan mind a panel-, mind a téglaárindexek csökkentek 2025 negyedik negyedévében: a panel árindex 7 pontos visszaesés után 465 pontra, míg a tégla árindex 326 pontra mérséklődött nominál értéken. A korrekció Kelet-Magyarországon volt a legerőteljesebb, ahol a panel árindex 37 ponttal 417 pontra, a tégla árindex pedig 389-ről 368 pontra csökkent. Nyugat-Magyarországon ezzel szemben a panellakások az egyik kivételt jelentették: nominál értéken 469-ről 477 pontra emelkedett az árindex, miközben a téglaépítésű ingatlanoknál 411-ről 377 pontra történt visszarendeződés.

A főváros kettős képet mutatott az év végén. Budapesten a panellakások ára tovább emelkedett, a panel árindex 20 pontos növekedés után 523 pontra erősödött nominál értéken. Ezzel szemben a téglalakások piacán stagnálás volt jellemző: a tégla árindex mindössze 1 pontos emelkedést követően 195 ponton zárt, ami már a fizetőképességi korlátokhoz közelítő keresletet jelzi.

Rekordközeli hitelezés, óvatosabb eladósodás

A hitelpiac továbbra is rendkívül aktív maradt. A Credipass becslése alapján 2025-ben közel 2 000 milliárd forintos lakáscélú jelzáloghitel-volumen realizálódott, ami 48%-kal haladja meg a 2024-es szintet. Decemberben ugyan a volumen elmaradt a novemberi csúcstól, de éves összevetésben 131%-os növekedést mutatott.

A rekordközeli hitelkihelyezés mellett több térségben enyhén csökkent az átlagos hitelösszeg, ami óvatosabb eladósodási magatartásra utal. Az Otthon Start Program hatása továbbra is markáns a kamatperiódusok választásában, miközben a CSOK Plusz iránti kereslet országosan már csak a hitelügyletek mintegy 10%-ában jelent meg.

Átrendeződő kereslet és vevői struktúra

A keresleti oldalon strukturális változások láthatók. Budapesten hosszú idő után átrendeződött a legkeresettebb kerületek rangsora: a XIII. kerület vezető szerepe megtört, 2025 decemberében a II. kerület lett a legnépszerűbb városrész.

Országosan nőtt az első lakást vásárlók aránya, különösen vidéken, miközben a befektetők továbbra is meghatározó szereplők maradtak, de aktivitásuk már nem hajtotta tovább az árakat. A piac így kiegyensúlyozottabb, árérzékenyebb szakaszba lépett, ahol a tranzakciószám fennmaradása mellett az árak és a finanszírozás feltételei is a reális keresleti lehetőségekhez igazodnak.

A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban 110–130 ezer közötti adásvétel jellemezheti a piacot, továbbra is élénk, de már jóval tudatosabb vevői magatartás mellett.

A teljes elemzés az alábbi linken érhető el.
Korábbi havi és negyedéves elemzéseink itt érhetőek el.