Budapesttel jól jár a logisztikus

A DTZ Occupancy Perspective – Global Occupancy Costs Logistics legújabb elemzése szerint továbbra is London Heathrow számít a világ legdrágább logisztikai lokációjának, míg Budapest a 12. helyen áll a legmegfizethetőbb városok között. Az ingatlantanácsadó előrejelzése alapján a következő öt évben globális szinten átlagosan évi 1,6%-os költségnövekedéssel lehet számolni, amely így se éri el az előre jelzett inflációs szintet.

Budapesten tavaly több mint 5%-kal csökkentek a bérleti költségek 2011-hez képest. A CA IMMO ingatlanbefektető szerint Magyarország logisztikai ingatlanpiaci versenyképessége leginkább az európai szinten is alacsony költségszintjének tudható be, amely hosszú távon tarthatatlan.

A DTZ Occupancy Perspective – Global Occupancy Costs Logistics 2013 elemzése 64 piacon vizsgálja a logisztikai ingatlanok bérleti költségeit, illetve azon túl a további járulékos költségeket, ezzel átfogó képet ad a globális ipari és logisztikai ingatlanpiacról.

Az elemzésből kiderül, hogy az ázsiai régió piaca a legszélsőségesebb, számos felső árkategóriás, és sok kedvező költségű logisztikai piaccal. A legdrágább (313 USA dollár / négyzetméter éves költségű) London Heathrow piacot Hong Kong és Szingapúr követi. Emellett a világ öt legalacsonyabb költségű piaca közül Atlanta és Marseille mellett három Kínában található: Wuhan, Senyang és Chengud városok, ahol egy négyzetméter évente 70 USA dollárba kerül. Az Egyesült Királyság továbbra is legdrágább piacokat összesíti, 6 logisztikai régiója az áltag feletti bérleti költségeket éri el, emellett az északi országokból is 4 haladja meg az átlagos költségszintet.

2012 során 3%-os költségnövekedést regisztrált a DTZ, amely alig haladta meg a 2,7%-os inflációt. Viszont jelentős különbségek tapasztalhatóak a kontinensek között, az Amerikai Egyesült Államokban csupán 1,5%-kal nőtt, míg az ázsiai régióban 6%-kal emelkedtek a bérleti költségek. Európa a változó árfolyamok miatt 3%-os növekedést eredményezett USA dollárra átszámított értéken, nemzeti fizetőeszközökre vetítve viszont alig 0,5%-os emelkedésről beszélhetünk.

Európában a minőségi ingatlan kínálat hiánya számos országban megelőzte a bérleti költségek csökkenését. A legnagyobb arányú költségcsökkenés a gazdasági szempontból kihívásokkal teli déli országokban volt realizálható, Rómában volt a legjelentősebb változás, 7%-kal kerül kevesebbe logisztikai ingatlan bérlése, mint 2011-ben. Budapesten 5,2%-kal csökkentek a költségek, így nálunk évente 72 USA dollárba kerül egy négyzetméter logisztikai ingatlan bérlése. Szentpétervár, Tallinn és Moszkva logisztikai piacain történt a legnagyobb arányú költségemelkedés (8,2, 7,5 és 4,6%-kal emelkedtek a bérleti költségek).

A következő öt évben várhatóan Dublinban fog a legnagyobb mértékű értéknövekedés megvalósulni. Budapest mellett a legolcsóbb európai piacok közé tartozik Marseille, Antwerpen, Brüsszel és Lyon; 2017-ig várhatóan ezek maradnak a leg-költséghatékonyabb városok.

A CA IMMO szerint a mai magyar logisztikai piacra jellemző a látszólagos üresedés, amely kihasználatlan, elfekvő területeket jelent a bérlői területállományon belül. Adott esetben egy új igény megjelenése sem jelenti a bérbeadatlan területek nettó felszívását, mert az a határozott időre leszerződött, de üres bérleményekben kiszolgálható.  Az ingatlanbefektető úgy véli, hogy a jelenlegi üresedési szintet (22,8%) és a Magyarországon tevékenykedő logisztikai szolgáltatók által bérelt, de a valóságban mégis kihasználatlanul álló üres területeket figyelembe véve a közeljövőben még nem éri meg további fejlesztéseket indítani, hiszen az esetleges kereslet-növekedés először ezeket a területeket fogja felszívni.

“Ha a bérleti díjak elérik legalább a prágai szintet, akkor fognak az ingatlan befektetők komolyabban elgondolkozni, hogy Magyarországon ipari ingatlant vásároljanak. Annak ellenére, hogy világszinten Budapest logisztikai piaca igen versenyképes, véleményem szerint ez az előny a hosszú távon tarthatatlanul alacsony költségszintnek köszönhető, amelyet az ingatlanok tulajdonosai és a logisztikai szolgáltatók közösen viselnek” – emelte ki Szalma Péter, a CA IMMO bérbeadási managere.

Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője szerint: “Bár a régiós társakhoz képest a budapesti piac a legolcsóbbak között szerepel, a raktárbérleti költségek mellett a helyszín kiválasztási folyamat során sok más tényezőt és költségelemet is figyelembe vesznek a cégek. Az ilyen, részletesebb összehasonlításban pedig már nem egyértelműen kedvező Budapest pozíciója. A befektetők szempontjából kedvezőtlen az is, hogy a korábban, magasabb bérleti díjon kötött szerződések lejárta után a hosszabbítás már alacsonyabb bérleti díjon köttetik, így – bár bérlőt nem veszítenek – mégis romlik az ingatlanok jövedelemtermelő képessége.”