Egy harc, amiben a vidék legyőzte Budapestet

Közel 5.8 millió négyzetméternyi modern ipari csarnok található Magyarországon a CBRE Magyarország ipari desztinációi című új jelentése alapján. Ennek az állománynak a közel két harmada az elmúlt tíz évben épült. Habár az utóbbi években a fejlesztések súlypontja egyértelműen a fővároson kívülre került, a közép-magyarországi régió túlsúlya még így is jelentős. Az elmúlt öt évben csak minden tizedik négyzetméter raktár épült spekulatív alapon, a fejlesztések 90%-a már a felhasználó ismeretében, annak igényei szerint indult el. Ingatlanpiacilag még mindig a nyugati megyék dominálnak, azonban az M3-M30 autópályák vonalában új részpiac született 2014-ben a Miskolcon és Nyíregyházán átadott termelő beruházások révén.

“A fejlesztési piac Budapesten 2011-ben összezuhant, és évek óta minimális a változás, míg a vidéki piac látványosan erőre kapott, és egyre meghatározóbb szerepet játszik a hazai ingatlantérképen.” – összegezte a helyzetet Baka Gergely, a CBRE ipariingatlan-ügynökségi vezetője. “A válság óta megváltozott az ipari ingatlanpiac dinamikája. Amíg a főváros régiójában kb. 160 000 négyzetméter fejlesztés történt négy év alatt, Kelet-Magyarországon csak idén több mint 230 000 négyzetméterrel növekedett az ipari ingatlanállomány.” 

Az ipari ingatlanpiac történetében 2014-ben először több ingatlant fejlesztettek Kelet-Magyarországon, mint a nyugati országrészben, ami fontos változásra mutat rá. Az autópálya-kapcsolat megteremtése és a nagyobb támogatás-intenzitás lehetőséget teremtenek arra, hogy egyre több ipari beruházó telepedjen a munkaerőben gazdagabb északkeleti országrészbe (Miskolc, Nyíregyháza). Budapest továbbra is az ország első számú logisztikai központja, és ezt a szerepét nem is fenyegeti egyetlen másik nagyváros sem a főváros központi elhelyezkedése és a fejlett magyar autópálya-hálózat miatt. Azonban míg a 2000-es években az ipari ingatlanok iránti igényt a logisztika hajtotta, ma az autóipari és elektronikai beszállítók mozgása hajtja az ipari ingatlanpiacot. 

“Felmérésünk alapján kiderült, hogy az országban nem a Duna az igazi választóvonal. Kialakult egy észak-dél típusú szakadék: a Szombathely-Kecskemét-Debrecen vonaltól délre egyelőre csak elemi formában létezik az ipari ingatlanpiac.” – mutatott rá Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője. “Habár az északi megyék erősebb ipari tradíciókkal rendelkeznek, a jövőben érdemes dél felé is figyelni: Szeged például stratégiai jelentőséggel bír a schengeni övezet délkeleti határán, Belgrád felé már létező, Bukarest felé pedig épülő autópálya-kapcsolattal. A jövőben ipari ingatlan szempontból is fel fog értékelődni a szerb-román-magyar hármashatár térsége.”

Felhasználói oldalról is lényeges eltérések vannak az ország különböző ipari gócpontjai között. Míg Nyugat-Magyarországon az autóipari beszállítók részesedése az ipari ingatlanállományban 37%, ez keleten alig 18%, bár dinamikusan növekszik. A 3PL logisztika nagyobb keresletet támaszt a kelet-magyarországi részpiacokon (13%), mint nyugaton (10%), a saját célú raktározás esetén viszont fordított a kép (5% és 7%). 

Üres ingatlanból még mindig a főváros térségében van a legtöbb: 450 000 négyzetméter azonnal beköltözhető modern raktárterület vár bérbeadásra vagy értékesítésre a piacon. Ezzel a volumennel egyetlen másik lokáció sem tud versenyezni. A legnagyobb üres kínálat a Tatabánya-Komárom (M1) részpiacon található (140 000 négyzetméter), illetve az üresedés még a Nyíregyháza-Miskolc (M3-M30) térségben számottevő (60 000 négyzetméter). A legiparosodottabb Győr (M1), a feltörekvő Kecskemét (M5) vagy Hatvan (M3) esetében nagyobb bérlői igény jelenleg további fejlesztés nélkül nem kielégíthető. 

“Árazás tekintetében érthető módon az üresen álló raktárak mennyisége határozza meg az adott piacon jellemző kínálati árakat.” – magyarázta Baka Gergely. “Természetesen részpiaconként lehetnek különbségek, de összességében elmondható, hogy a főváros környékén lévő raktárakban olcsóbban lehet raktárt bérelni, mint a vidéki nagyvárosokban. Míg a főváros környékén a tipikus kínálati ár 2,75-4,00 euró között mozog havonta négyzetméterenként, a vidéki nagyvárosokban inkább 3,40-4,20 euró között van ez a sáv.”

A hazai bérleti díjak nemzetközi összehasonlításban alacsonyak, nem véletlen, hogy a fejlesztők spekulatív alapon nem indítanak beruházásokat. Azonban ha egy bérlő 7-10 évre el tudja magát kötelezni, és ennél az árszintnél 8-10%-kal többet tud fizetni, akkor már megéri a fejlesztőknek a felhasználó igényei szerinti csarnokot építeni. Erre egyre több példa látható.