Nem, nem lesz igazi visszaesés a lakáspiaci árakban

Elmarad a lakáspiaci recesszió? Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép friss adatai erre engednek következtetni. Bár 2020-ban országosan 19%-os forgalmi visszaesést mértek a lakóingatlanok piacán. És elvben az árakban is csökkenést várhattunk a pandémia hatására, a teljes tavalyi évet tekintve, éves alapon még drágulást mutatnak a statisztikák – állítják az OTP szakértői.

A nemrég közölt gyorselemzésből kiderül: az idén bevezetett Otthonteremtési Program támogatási elemei látványos pezsgést hoztak, jelentősen tompítva a járvány negatív gazdasági hatásait. Ezek, természetesen sok egyéb tényezővel együtt, hozzájárulnak ahhoz, hogy a még egy éve is várt recessziót vélhetően elkerüljük. A vírushelyzet és a megváltozott otthonválasztási preferenciáink együttes hatására az eddigi városfejlődési dinamika viszont változni látszik – olvasható az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2020-as tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

E szerint az országos lakásár-szint 2020-ban, az előző évihez képest fele olyan mértékben, nagyjából 9,1%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. Az összesített éves drágulás azonban negyedévről negyedévre váltakozóan pozitív és negatív irányú árváltozások eredőjeként adódott. Minden településtípusban drágulást látunk, de ennek üteme mindenhol mérséklődött, legszembetűnőbben Budapesten, ahol a korábbi évek töredéke, 3% volt tavaly az áremelkedés mértéke.

Országos átlagban ötödével csökkent tavaly a forgalom

Az előzetes adatok alapján mintegy 19%-kal esett vissza 2020-ban az ingatlanforgalom. „Többé-kevésbé egyenletesen csökkent az adásvételek száma a különböző jogállásokat vizsgálva: legnagyobb mértékű, 23%-os a kisebb városokban volt a visszaesés, 20%-ot ért el a megyei jogú városokban, 16%-os volt Budapesten, míg a községekben – minden bizonnyal a falusi CSOK-nak köszönhetően – a legkevésbé, 15%-kal csökkent a tranzakciószám. A pandémia negatív hatását összességében tompították a 2020-ban tovább bővülő különféle állami lakásvásárlási támogatási elemek” – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly minden megyében csökkent az adásvételek száma. A legkedvezőbb helyzetben, mindössze 5%-os visszaeséssel Somogy megye áll. Ennek nyilvánvaló magyarázata a Balaton déli parti településeinek pandémiás helyzetben a korábbiakhoz képest is megugró keresettsége. A megyeszékhelyek közül is mindegyikben visszaesett a forgalom tavaly. A legnagyobb mértékben, 40%-ot meghaladóan Pécsett. A másik véglet pedig Szekszárd, ahol mindössze 5%-os csökkenést mutatnak a számok.

Budapest egészében 16%-kal, az előzetes adatok alapján, várhatóan 26-28 ezer közé csökkent tavaly a tranzakciók száma. A visszaesés a XI. kerület kivételével – ahol két nagy újlakás-projekt végszerződés szerint 2020-ban, százas nagyságrendben eladott lakásai miatt látunk forgalomnövekedést – mindenhol érvényes. A legkisebb mértékű, alig 1%-os a XV. kerületi forgalmi visszaesés volt, s még a XIX. és XIV. kerületben látszik 5% alatti csökkenés. Feltűnő – ám a globális koronavírus-járvány hatására tavaly szinte lenullázódó Airbnb-forgalom miatti kereslet-átrendeződés fényében nem meglepő –, hogy a lista másik végén a belvárosi V., VI. és VII. kerületek állnak 35-45% közötti tranzakciószám-csökkenéssel. A befektetési célú vásárlók elmaradása egyelőre nem tudni, milyen tartós lesz, hiszen a vonzóbbá váló árak hamar visszacsalogathatják őket a korábban élénken pörgő belvárosi lakáspiacra.

Egy év alatt egyharmados drágulás a Balatonnál

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján Somogyban tavaly egyharmados átlagos drágulás ment végbe, ami egyrészt annak köszönhető, hogy a koronavírus-járvány hatására a Balaton déli partja az eddig megszokotthoz képest is nagyobb érdeklődést vonzott. Emellett a nagy volumenű, és az átlagárnál jóval drágább lakásokat kínáló lakópark- és társasház építések is folyamatosan generálják a plusz forgalmat a tóparti településeken. A 2020-ban 17%-os árnövekedést elkönyvelő Tolna megyében a Paks II. beruházás hatására élénk már évek óta a kereslet. Tíz százalék felett további hat megye (Veszprém, Komárom-Esztergom, Nógrád, Békés, Heves és Hajdú-Bihar) átlagára drágult. A legkisebb mértékben pedig, bő 4%-kal Vas megyében ment fel az átlagár.

Nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (19%), s még Salgótarján áll 15% felett. Visszaesést sehol nem látunk, az áremelkedés üteme egyedül Kecskeméten maradt 3% alatt.

Eltérő kerületi mozgások

Budapesten tavaly is több olcsóbb, illetve peremi kerület drágult a legnagyobb ütemben (17%-kal a XXIII. kerület, 10% felett még a XX., IV. és X. kerület, illetve valamivel ez alatt a XVII. kerület). Továbbra is a lista hátsó harmadában, 2% alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VI., VII. és VIII.). Az V. kerület – mindössze 1,2%-kal – ismét sereghajtó lett a XV. és a XIX. kerületek mögött. Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat „megzavaró” hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1125-ösben (Kútvölgy / Virányos / Istenhegy) nőtt legjobban, 25%-kal az átlagár.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 991 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább XII. kerület átlagára 16%-kal alacsonyabb, 829 ezer Ft/m2. A 800 ezres szint fölé még az I. és a II. kerületek jutottak. A másik végletet, 500 ezres átlag alatt a XXIII., XXI., XX., XVIII. és XVII. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,4 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 657 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Megyei és nagyvárosi ranglista

Döntően a Balaton-parti településeken tapasztalható jelentős áremelkedés hatására, 2020-ban a megyék árlistáján első helyre ugrott Somogy, elsőként átlépve a 400 ezer Ft/m2-es határt (444 ezer Ft/m2). Győr-Moson-Sopron, Pest és Hajdú-Bihar tízezer forinton belül vannak a 400 ezres szint alatt. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 118 ezer Ft/m2 átlagértékkel.

„A megyeszékhelyek ársorrendjének élbolya évről-évre kissé átalakul. A 2020-as adatok alapján a legdrágább megyeszékhely immár második éve Debrecen (429 ezer Ft/m2), s ettől alig néhány ezer forinttal lemaradva Székesfehérvár és Veszprém még a dobogósok. A 400 ezer Ft/m2-es limitet még a 2018-ig hagyományosan az első helyen álló Győr lépi át” – mutatott rá Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 436 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 303 ezer Ft/m2.

Változó városfejlődési dinamika

A koronavírus-járvány egy év alatt több hosszabb távon ható folyamatot indított el, vagy erősített fel a lakáspiacon. Az OTP Ingatlanpont értékesítési tapasztalatai alapján, elsősorban az Otthonteremtési Program támogatási elemeinek köszönhetően, az idei első negyedévben, éves alapon, országosan a forgalom harmadával bővült. Míg azonban a pesti belváros fellendülése még várat magára, a fővárosi agglomerációban hosszú ideje nem látható pezsgés tapasztalható. Jelenleg éppen változóban van ugyanis a (tágabb) belvárosok és a kertvárosok / agglomerációk korábbi években megszokott fejlődési dinamikája. A mostani kiköltözési hullám ugyanakkor nem visszafordíthatatlan, hiszen az ingatlanpiacra jellemző ciklikusság az elmúlt évtizedekben az otthonválasztási preferenciákban, fő „hívószavakban” is megfigyelhető volt. Függetlenül az aktuálisan éppen zajló folyamatoktól, hosszú távon azok az ingatlanok bizonyulhatnak igazán jó választásnak és egyúttal értékállónak, amelyek kertvárosi jellegű lokációban fekszenek, de jó infrastruktúrával rendelkeznek és még a munkahelytől is elérhető távolságban találhatóak. A hibrid munkarend erősödésével ugyanis a munkahely közelsége továbbra is meghatározó lehet az otthonválasztásnál.

Várakozások – Úgy tűnik, elmarad a lakáspiaci recesszió

Rövid távú várakozásainkat úgy összegezhetjük, hogy a lakáspiacon vélhetően elmarad a recesszió, noha még szűk egy éve is látszólag minden adott volt az egyértelmű lejtmenethez. Visszaesésre az erős évkezdet után sem számítunk, hiszen a lakhatási minőség felértékelődött a járvány, és a tavaly egy csapásra tömegek által megismert home office következtében. Az így újra gondolt lakásigények kielégítésében egyrészt az Otthonteremtési Program elemeinek igénybevétele adhat erős támogatást, másrészt a munkaerőpiaci helyzet prognosztizált javulása is tovább szélesítheti a lakásvásárlásban reálisan gondolkodók bázisát. Ráadásul a háztartások növekvő (többnyire a tavalyi helyzetben kényszerből felhalmozott) megtakarításaikat a korábban megszokotthoz képest vélhetően kisebb arányban fordítják nyaralásra, vagy például autóvásárlásra, helyettük a nagy invesztíciók között az otthonteremtés kerülhet fókuszba. Végül pedig az inflációs félelmek, az alacsony kamatok, s így az olcsó hitelek is a lakáspiacra terelik a vásárlókat. Optimista várakozásaink mellett ugyanakkor kiszámíthatatlan tényezőként továbbra is ott van a lehetőség a visszaesés kockázatát magukban hordozó újabb járványhullámok megjelenésére.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.