Már a vírus-balhé előtt csökkent az új építés Budapesten

Budapesten a lakások és a projektek száma csökkenő tendenciába váltott az elmúlt hónapokban – állapítja meg az Eltinga és az Ecorys kutatócégek friss, decemberi, januári és februári adatokat elemző felmérése. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatgyűjtése nagyon részletes, de értelemszerűen a vírushelyzet következményeit még nem tartalmazza.

Rendkívül értékes újlakás adatbázist vezet és frissít rendszeresen az Eltinga és az Ecorys közös kutatása Budapesti Lakáspiaci Riport néven. Adatbázisuk azoknak a budapesti lakásprojekteknek a lakásait tartalmazza, amelyek legalább négylakásosak és a projektekben még legalább egy el nem adott lakás szerepel. Az adatokat publikus forrásokból gyűjtik össze és adataik jelenleg közel 24 ezer lakást tartalmaznak. Ezek olyan fejlesztésekben találhatók tehát, amelyek 2019 negyedik vagy 2020 első negyedévében legalább egy szabad lakást tartalmaztak.

A frissített tanulmány alapvető megállapítása, hogy a szabad lakások kínálata szinte pontosan a tavaly őszivel és nyárival egyezik meg: továbbra is nagyjából 7000 eladó újépítésű lakás van Budapesten. A kisebb kilengéseket az újonnan indított projektek okozzák: az őszi nagyobb új kínálatot az utolsó pillanatban elindított, 27%-os áfával értékesíthető projektek jellemezték, míg az idei év elején csak három olyan projekt indult, amely 100 lakásosnál nagyobb. Igaz ezek közül a két legnagyobb fejlesztésben (Balance Garden I. ütem, Metrodom Zugló) a lakások továbbra is 5 százalékos áfával vásárolhatók. (Emlékeztetőül: a 27 százalékos áfa életbe lépett a 2018. november 1. után építési engedélyt szerzett projekteknél.)

A 27%-os áfával piacon lévő lakások körülbelül háromnegyedénél drágulás mérhető, döntő többségüknél a hirdetési árak legalább 5 millió forinttal emelkedtek. Ugyanakkor az 5 százalékos projektek esetén csak minden harmadik lakást áraztak át, az átárazások valamivel több mint harmada pedig lefelé történő korrekció volt.
A fizetési ütemezéstől függő (az öt százalékos áfa miatt lényeges, jellemzően 2019. december végéig szóló) vételár kedvezmények viszont szinte teljesen megszűntek, jelenleg a 27 százalékos projektek ugyanakkor kedvező fizetési ütemezéssel (10-90%, 20-80%) csábítják a vásárlókat.

Ugyanakkor az eladott lakásszám nem érte el az 1400 darabot, ez a szám nagyjából megegyezik a 2019 nyári időszakban mért mélyponttal.

Érdekes, hogy a 27 százalékos projektek év végi hajrája nem bizonyult átütőnek, ugyanis a decemberi, még kedvezményes értékesítések nem kompenzálták a magasabb bruttó árra történő átállást januárban és februárban. Így a téli évszakban eladott lakások száma nem érte el az ősszel mért értéket.

Ezzel párhuzamosan az 5 százalékos projektek értékesítése is visszaesett az egyéves mélypontjára, amely bizonyítja egyúttal, hogy egyre több a valamilyen szempontból kedvezőtlen tulajdonságú maradéklakás a kínálatban. Utóbbi állítást erősíti, hogy minden negyedik lakást valamelyik külső-pesti kerületben vásároltak meg, ezzel párhuzamosan pedig a magasabb árfekvésű VIII., IX. és XIII. kerületek részesedése visszaesett.

Összességében jelenleg mintegy 9 ezer eladatlan lakás van a piacon, aminek 60%-a 5 százalékos projektben található. Az Építési Engedély Figyelő eszköz adatai alapján további 3500 olyan lakás építése zajlik még Budapesten, amelyben eddig nem kezdődött el az értékesítés. A jelenleg engedélyezett, de nem értékesített és nem épülő lakások többsége azonban már csak 27 százalékos áfával értékesíthető a jövőben – emeli ki a Budapesti Lakáspiaci Riport.