Lakáshitel – közeleg a kamatemelés?

Olcsó most a lakáshitel, de vannak már drágulásra utaló jelek: a bankok kamatköltségének tekinthető BIRS mutató – azt a kamatszintet mutatja, amelyen a bankok egymásnak adnának kölcsön – ugyanis jelentősen megemelkedett. A legnépszerűbb kölcsönhöz kapcsolód 10 éves BIRS közel 2 éve nem volt ilyen magasan. De mi lesz a lakáshitelek törlesztőrészletével?
A lakáshitelek jelenlegi kedvező árát nagyon jól mutatja, hogy a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön már 3% alatti hitelkamattal elérhető. Ugyanakkor van számos tényező, ami a kamatok várható emelkedését jelzi.

2 éves csúcson a BIRS mutató

A pénzintézeteknek is be kell szerezniük azt a pénzt, amelyet hitelként kifolyósítanak. (Az az állítás már egyáltalán nem állja meg a helyét, hogy a bankok a náluk elhelyezett betéteket adják kölcsön másoknak.) Márpedig a hitelösszeg beszerzésének ára van: ennek a költségnek az alakulását legjobban a BIRS mutató írja el.
Márpedig a 10 éves kamatperiódusú – az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthat a kamaton – lakáshitel kamatköltségének tekinthető 10 éves BIRS közel két éve nem volt ilyen magas szinten.

A 10 éves kamatperiódusú lakáshitelekhez kapcsolódó kamatköltség nagysága 2,41% volt 2021. február 26-án, ilyen magas értéken utoljára 2019. május elején volt a mutató értéke. (Vagyis az eddigi járványhelyzet és gazdasági visszaesés időszaka alatt egyszer sem érte el – még igazából meg sem közelítette – a mutató ezt az értéket.) De mit is jelent ez a két éves “csúcs”? Talán azzal lehetne legjobban szemléltetni, ha megnézzük milyen kamatok mellett lehetett felvenni lakáshitelt 2019. májusában.

A THM értéke 1 százalékponttal volt magasabb 2019 májusában!

A legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek éves költsége (THM – teljes hiteldíj-mutató) 2019 májusában 1 százalékponttal volt magasabb, mint most. A 3 legolcsóbb lakáshitel átlagos THM-értéke pedig jelenleg 3,43%, míg 2019 májusában 4,47% volt. (15 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer forint jövedelem beállítása esetén.) Emiatt a legolcsóbb hitelek havi törlesztőrészlete havi 6-7 ezer forinttal kedvezőbb, mint két éve, így 1,4-1,6 millió forint a különbség a teljes visszafizetésben.

Ez természetesen nem azt jelenti, hogy valamennyi pénzintézet néhány napon, héten belül 1 százalékponttal meg fogja emelni a hitelkamatokat. Ugyanakkor van olyan hazai nagybank, amely a hitelkamatok 0,3-0,4 százalékpontos emelését már meg is lépte március 8-tól. A többi pénzintézettől is várható hasonló kamatemelés, amennyiben a kamatköltség (BIRS) értéke továbbra is ilyen magasan szinten marad.

Miért nem lépett még az összes bank?

Jogosan merülhet fel a kérdés, ha a költségek emelkednek, akkor a pénzintézetek miért nem reagálnak egyből?
Egyrészt a bank egy hitelfolyósításhoz szükséges pénzt nem akkor szerzi be a “piacról”, amikor a kölcsönt ténylegesen kifizeti. (Meghatározott időszakonként egy jelentős összeget – több milliárd forintot – szereznek be a pénzpiacról.) Éppen ezért a bank tényleges költségei nem változnak meg addig, amíg a korábban beszerzett összeget nem helyezik ki hitelként. Elképzelhető, hogy még számos banknak van “olcsó pénze”.

Emellett a kamatváltoztatás bevezetésének van egy adminisztrációs ideje is: a hirdetményekbe, tájékoztatókba és a banki rendszerekbe is át kell vezetni az új kamatot. Ez akár több hétig is eltarthat, vagyis egy pénzintézet a kamatemelésről szóló döntését követően nem tudja azonnal megváltoztatni a kölcsönök kondícióit.

Összegzés:

Jelenleg igen olcsón lehet hitelhez jutni, ez mindenképpen nagy segítség a lakásvásárlás előtt állók számára. Ugyanakkor a banki kamatköltségek alakulása arra utal, hogy az ügyfél kamatokat 0,3-0,5 százalékponttal meg fogják emelni a bankok. (Egy nagyobb hazai szereplő már meg is lépte ezt.)

Érdemes gyorsan hitelt keresni azoknak, akiknek már megvan a kinézett lakás, ház, esetleg már az adásvételi szerződés megkötése előtt állnak.
Természetesen a vásárlást nem szabad elkapkodni, hiszen a prognosztizálható kamatemelkedés csupán pár ezer forinttal növeli meg egy átlagos hitel havi törlesztőjét, míg egy elkapkodott döntés akár több millió forint pénzügyi hátrányt is okozhat.