Ez a helyzet ma újlakás-fronton – elemzés

Az Eltinga adatbázisában jelenleg 22 500 lakást található. Ezek olyan fejlesztésekben találhatók, amelyek 2020 első vagy második negyedévében legalább egy szabad lakást tartalmaztak.

Az újlakás-fronton mozgó elemzés főbb megállapításai:

• 2020 tavaszán értékesítették a fejlesztők a legkevesebb lakást az elmúlt 4 és fél év során, mióta a Lakáspiaci Riport gyűjtése elkezdődött: mindössze 630 lakást adtak el, ami az előző negyedévi értékesítés felét sem éri el. A mélypontot elsősorban a koronavírus miatti veszélyhelyzet okozta, ami a használt lakáspiacot is visszavetette. Emellett az 5 százalékos projektek szűkülő kínálata, a 27 százalékos projektek év eleji drágulása is hatott az értékesítések visszaesésére. Az előző negyedéves eladásokhoz viszonyítva 40 százalékkal kevesebb lakás kelt el 5 százalékos projektben, ezzel szemben a 27 százalékos projekteknél ez a visszaesés majdnem elérte a 70 százalékot.

• A szabad lakások kínálata némileg csökkent, körülbelül 6800 lakás van jelenleg a piacon az újépítésű szegmensben a fővárosban. Legutóbb 2019 első negyedévében volt ilyen alacsony a kínálat. Az újonnan indított projektek darabszáma és lakásszáma is elérte a mélypontot: kevesebb, mint 500 lakás értékesítése indult el idén tavasszal, és ezek is zömmel kisebb fejlesztésekben találhatók. Mindössze két olyan fejlesztés értékesítése kezdődött el, ami 50 lakásosnál nagyobb (Klapka Residence, Kék-Duna Rezidencia I. ütem). A piac bizonytalanságát jól tükrözi, hogy több új fejlesztés esetén mind a lakásokat, mind az egész projektet árulják, valamint néhány esetben az értékesítéseket fel is függesztették.

Szabad lakások darabszáma az adatbázisban

Szabad lakások jellemzői az adatbázisban

• A lakások drágulása megállt, egy tipikus fővárosi újépítésű lakás az első negyedévben négyzetméterenként 900 ezer Ft-ba került, tavasszal pedig 899 ezer Ft-ba. Az idei év elején és tavasszal is megvásárolható lakások átlagos és medián kínálati ára is mintegy 200 ezer forinttal lett kevesebb. Az áremelkedés éves szinten még így is 9 százalékos volt, de ez lényegesen kevesebb, mint a 2018 és 2019 tavasza között mért 22 százalékos drágulás.

• A lakások körülbelül harmadát árazták át a fejlesztők. Az 5 százalékos projekteknél a leggyakoribb változtatás a kismértékű (<2,5M Ft) árcsökkentés volt, a 27 százalékos projekteknél viszont az ugyanilyen mértékű drágítás volt a legtipikusabb korrekció. A 27 százalékos áfakulccsal értékesíthető lakások tipikus négyzetméterára 4,6 százalékkal volt magasabb.

• A rozsdaövezeti akcióterületekre készülő szabályozás erősen érintheti a budapesti újlakás piacot. A fővárosi barnamezős kataszter térképének lehatárolására vetítve az Eltinga Építési Engedély Figyelőjének projektjeit, nagyjából 10 ezer olyan újlakás esik barnamezős területre, aminek vizsgálható rozsdaövezeti érintettsége. A barnamezős lehatárolás azonban biztosan nem fog megegyezni a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületekkel, így az azonnali akcióterületek kijelölése döntő fontosságú a fejlesztők és a vásárlók számára.
• Egyre több a csúszás az újépítésű projekteknél, amelyet tovább súlyosbított a koronavírus okozta veszélyhelyzet. Jelenleg az építés alatt lévő és tervezett projektek 30 százaléka majdnem fél éves késésben van az elsőként kommunikált átadási negyedévhez viszonyítva, 20 százalékuknál fél és 1 év közötti csúszás, sőt 1600 lakás esetén a késés már most több, mint 2 évre nyúlik.

• Jelenleg mintegy 9 ezer eladatlan lakás van a piacon, aminek 60%-a 5 százalékos projektben található. Az Építési Engedély Figyelő adatai alapján további 4 ezer olyan lakás építése zajlik még Budapesten, amelyben eddig nem kezdődött el az értékesítés. A jelenleg engedélyezett, de nem értékesített és nem épülő lakások 70 százaléka azonban a jelenleg érvényben lévő jogszabály alapján már csak 27 százalékos áfával értékesíthető.

Részletesebb riport itt: Eltinga.hu