Budát megverte Pest belvárosa, közel egymilliós az átlagár

Egy friss elemzés szerint az elmúlt években az V. kerület, azaz Pest Belváros-Lipótváros városrésze végleg letaszította Rózsadombot a trónról, már ami a lakások átlagárát illeti.

Az elmúlt másfél évtizedben a budapesti kerületek ársorrendje alaposan átalakult a lakáspiacon, méghozzá Pest belső részei javára. Az OTP gyorselemzése szerint, amig 2003-ban mindössze az akkori három legdrágább fővárosi kerületben, az I., a II. és a XII. kerületben haladta meg a lakások átlagos négyzetméterára a 300 ezer forintot, mára nem csak az árak többszöröződtek, de a sorrend is megváltozott.

Az elmúlt bő műsfél évtizedben tehát nagyot fordult a világ, és nemcsak azért, mert ma már a legolcsóbbnak számító XXIII. kerületben is a 340 ezer forintot közelíti az átlagár, de – mint kiemeltük – a városrészek árazás alapján kialakított sorrendje is alaposan megváltozott. Ennek okai mellett az OTP Ingatlanpont szakértője azt is megvizsgálta alábbi elemzésében, hogy a jövőben mi rajzolhatja át újra a fővárosi ártérképet.

Az elmúlt bő másfél évtizedben összességében természetesen minden fővárosi kerületben drágultak a lakások, az áremelkedés mértékében azonban jelentősek az eltérések. A NAV (tényleges tranzakciókon, nem irányárakon alapuló) forgalmi adatai szerint a legnagyobb, 248 százalékos (azaz három és félszeres) növekedést Belváros-Lipótvárosban jegyezték föl, de a sereghajtó XXIII. kerületben is kis híján 80 százalékos volt a drágulás.

A nagy ugrásnak köszönhetően az V. kerület 2003 óta hármat lépett felfelé a budapesti árrangsorban, ma itt kell a legtöbbet fizetni egy lakás négyzetméteréért: 20 ezer híján átlagosan egymillió forintot. Az átalagár listán az I. kerület a második, a II. a harmadik helyen áll.

A folyamatokat elemezve a legszembetűnőbb változás az, hogy zárul az árolló a pesti belváros és a budai hegyvidéki kerületek között.

Két példa: 2003-ban például még 50 százalékos volt az árkülönbség az I. és VII. kerület között (értelemszerűen az I. javára), ám 2019-re ez 15 százalékra csökkent. Másfél évtizeddel ezelőtt a XII. kerület még 40 százalékkal volt drágább a Terézvárosnál, tavaly viszont már egy hajszállal olcsóbbá is vált.

„A kerületek ársorrendjének változása gyakran megjósolhatatlan. A koncepcionálisan tervezett fejlesztések, például a belváros nemzetközi trendeknek megfelelő felfuttatása, a közlekedés és az ott lakókat kiszolgáló infrastruktúra javítása, a városrehabilitáció vagy a lakásépítések mellett ugyanis sok esetben előre nem látható tényezők határozzák meg, hogy melyik kerület lép előre, és melyik csúszik vissza a lakásvásárlók preferencia-listáján, s így közvetetten az ár-rangsorban. Ilyen tényezők lehetnek váratlanul megnyíló új piaci lehetőségek vagy egy-egy városrész szerves fejlődését felgyorsító beruházások is” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A szakértő példaként a pesti bulinegyed kialakulását, a turistákra épülő szálláskiadás robbanásszerű elterjedését hozta föl, ami jelentősen felhajtotta az ingatlanárakat a környéken.

Airbnb-hatás, városrehabilitáció, panelreneszánsz

2003-ban valószínűleg kevesen jósolták volna azt, hogy 2019-re 241 százalékkal emelkednek majd a lakásárak a VII. kerületben, amely – az V. kerület mögött épp hogy lemaradva – a második legmagasabb növekedési arány a fővárosban. A kiugró növekedésnek köszönhetően Erzsébetváros öt helyet javított a 16 évvel korábbi pozícióján és ma már a 7. legdrágább budapesti kerület. Még többet, hat helyet lépett felfelé a VI. kerület, és a 230 százalékos drágulás eredményeként ma már a 4. helyen áll.

A VIII. kerület a másfél évtizede megkezdett városrehabilitáció eredményeként ugyanekkorát ugrott előre, most a tizenegyedik. A XV. kerületben is jelentős, 176 százalékos drágulást mérthetünk. A hajdani peremváros a panellakások utóbbi néhány évben tapasztalt rohamos drágulásának köszönhetően szintén hatot lépett előre és a 16. helyre tornázta fel magát.

Lecsúszók a listán

A változások kiszámíthatatlanságát jelzi, hogy hiába az elmúlt 16 évben mért 113 százalékos árnövekedés, a XX. kerület hat helyet visszacsúszva most a 22. a listán. Öt pozíciót rontott a XVIII., és az áremelkedés ütemében sereghajtóként már említett XXIII. kerület.

Meglepetés, hogy a 2000-es évek elején még a 8. helyen szereplő, már akkor is a lakásépítők egyik kedvencének tekintett Zugló a bő két és félszeres drágulás dacára is lecsúszott a középmezőnybe, a 12. pozícióba. Ferencváros is rontott négy helyezést, most a 9. legdrágább. Ez nagyrészt annak a következménye, hogy itt valamivel korábban lecsengett a városrehabilitációs hullám, mint más kerületekben, így nem tudta tartani a lépést a közben kiugró árnövekedést felmutató VI.-VII., illetve az ugyancsak gyorsabban dráguló XI. és XIII. kerülettel.

Mit hoz a jövő?

A koronavírus-járvány miatt bővült azoknak a bizonytalansági tényezőknek a köre, amelyek átrendezhetik a budapesti kerületi árlistát.

Azon már most is el lehet gondolkodni, hogy a rövid távú lakáskiadást pörgető turizmus leállása, és a befektetési céllal vásárlók arányának tavaly óta szembetűnő visszaesése hogyan csapódik le hosszabb távon a keresletben és az árakban a pesti belvárosban. (Igaz – a csökkenő irányárak láttán – ismét élénkül kissé a befektetői érdeklődés az utóbbi hetekben.)

Hoz-e a következő időszak esetleg valamiféle visszarendeződést a hagyományosan legmagasabb presztízsű budai zöldövezeti kerületek javára, vagy akár új trendként más városrészek felemelkedése indulhat el? Ezek a kérdések csak a következő időszak adatai alapján válaszolhatók meg.

Ma még a Belváros-Lipótváros, vagyis az V. kerület a listavezető átlagár vonatkozásában, ugyanakkor beszédes lehet, hogy tavaly a kerületek között már itt volt a legalacsonyabb, –13 százalékos – az éves árnövekedés mértéke.