Beruházók és vevők mind a rozsdaövezeti szabályozást várják

Legkésőbb szeptemberben megjelenhet az elhagyott ipari területek felszámolását segítő, az azonnali rozsdaövezeti akcióterületeket kijelölő kormányrendelet, amitől a beruházók az újlakás-piac élénkülését, a vevők pedig az árak mérséklődését várják.

Az OTP Ingatlanpont szakértője a legfrissebb OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép adatai alapján a 2020 első félévét jellemző folyamatok ismertetése mellett azt is bemutatja, hogy az új szabályozás hol és milyen változásokat indíthat el a fővárosban.

A fővárosi újlakás-piac a tavalyi lassulás után idén egyértelműen befékezett, az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép adatai szerint az értékesítések száma 1800 körül alakult az első hat hónapban, szemben a megelőző négy év 3-5 ezer közötti átlagával. A már elkészült, de még eladásra váró lakások állománya 850-re ugrott ebben az időszakban, ilyen magas szintre legutóbb 2014-ben volt példa. Az újonnan értékesíteni kezdett lakásoknál is jelentős a visszaesés a megelőző évekhez képest, ez a mutató az 5000 fölötti tartományból visszacsúszott 1800-ra, ami még éppen lépést tart a kereslettel. A visszaesést négy tényező, az ingatlanpiaci befektetőknek alternatívát kínáló szuperállampapír (MÁP+) tavaly nyári megjelenése, a 27 százalékos lakásáfa januári visszaállítása, a koronavírus-járvány, valamint a tavasszal beharangozott, ám részleteiben még nem kidolgozott kedvezményes (5 százalékos) rozsdaövezeti áfa együttes hatása váltotta ki. Változást, élénkülést ez utóbbi – az év utolsó negyedében várható – bevezetése hozhat majd.

„Nagy a várakozás a piaci szereplők körében. A beruházók bizonytalanok, amíg nem tudják pontosan, hogy az általuk kinézett, tulajdonolt, vagy már fejleszteni kezdett terület megfelel-e a rozsdaövezeti kritériumoknak. Amíg ez nem tisztázódik, nem tudják megtervezni, beárazni az új projekteket. A vevők pedig mindenképpen kivárnak a nagyjából 20 százalékkal alacsonyabb árak reményében. A bizonytalanságok ellenére arra lehet számítani, hogy az új szabályozás nem fogja felborítani a kerületek sorrendjét, a beruházók az elmúlt 15 évben már stabilan kijelölték a preferenciákat, így amúgy is a jelentős területtartalékokkal rendelkező kerületek számítanak favoritnak. Talán a XXI. kerület tartogathat nagyobb meglepetést, ahol elég sok elhagyott ipari terület lenne lakóingatlan-fejlesztésbe vonható. Itt, Csepelen hosszú bénultság után pont az elmúlt két évben kezdett éledezni az újlakás-piac, ám ez is még csak abban mutatkozik meg, hogy megjelent néhány kisebb társasházi projekt” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A XIII. kerület vezeti az eladási listát

Az OTP Jelzálogbank csaknem 420, értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb budapesti projektet tartalmazó adatbázisa szerint a legtöbb, 700 lakást a XIII. kerületben adták el az első félévben. Jócskán lemaradva, a XIV., IV. és IX. kerület következik, 100-200 közötti értékesítéssel. A megelőző években rendre az élbolyba tartozó VIII. és XI. kerület visszacsúszott a listán. Szembetűnő változás, hogy egyre kevesebb lakást értékesítenek a tervasztalról, illetve az építkezés korai szakaszában, ezzel párhuzamosan megemelkedett a magasabb készültségű lakóingatlanok aránya az eladásokban. Az azonnal költözhető, még eladatlan állomány is a XIII. kerületben a legnagyobb, csaknem 200 lakás várja új tulajdonosát. A XI. kerület alig pár darabbal marad el, a harmadik a III. kerület, 90 lakással. A még építés alatt álló, de még nem értékesített 5000 fővárosi lakás negyede is a XIII. kerületben található.

Nyűglődik a belváros, hasítanak a külső kerületek

Az előző évek száguldó piaca után feltűnő, hogy a tágabban értelmezett klasszikus belváros projektjeinek többségében jelenleg nagyon döcögős az értékesítés. Az éllovas XIII. kerület mára jócskán megdrágult és kezd megtelni, ami tovább élénkítheti a vele szomszédos IV. kerület utóbbi években felpörgő ingatlanpiacát. Újpesten olcsóbban lehet telekhez jutni, a lakások négyzetméter-ára is érezhetően alacsonyabb, mint Angyalföldön, a fejlesztéseknek köszönhetően a kereslet is megugrott az utóbbi években. Az elmúlt pár évben új erőre kapott a IX. kerület, azon belül Ferencváros külső része (a Mester utca és a Vágóhíd utca környéke). Itt jövőre adnak át egy nagyjából 250 lakásos, piaci alapú bérlakás-projektet, ami igazi különlegességnek számít. A III. kerületben a Harsánylejtő pár évvel ezelőtti közművesítése és parcellázása nyomán indult el koncentrált kertvárosi ingatlanfejlesztés, amit rengeteg kisebb beruházás követ jelenleg Aranyhegyen és Ürömhegyen. A X. kerületben is van bőven beépítésre váró terület, és itt is több nagy projekt várja a rozsdaövezeti kedvezményt. Úgyszintén a XI. kerületben, ahol ráadásul, ha megszületik a döntés az Újbudát Ferencvárossal összekötő Galvani hídról levezető utak nyomvonaláról, még nagyobb lehet a pezsgés. A korábban csak kisebb, pár lakásos társasházak építésével jellemezhető XVI. és XVII. kerületekben viszont már most sincs ok panaszra, több újonnan indult nagy projekteknek is köszönhetően nagy a pörgés a lakáspiacon.