Az agglomeráció és a külső kerületek lehetnek az új ingatlanpiac nyertesei?

Felértékelődnek a külsőbb kerületek és az agglomeráció, mert az elmúlt két hónapban az ingatlantulajdonosok kénytelenek voltak szembesülni. Mivel? Azzal, hogy az az ingatlan, melyben laknak, és amelyet korábban megfelelőnek vagy legalábbis elfogadhatónak tartottak, a rendkívüli körülmények, a hosszú otthon tartózkodás idején nem azt a kényelmet és minőséget nyújtotta, amit elvártak otthonuktól.

Néhány hónappal ezelőtt még sok ingatlantulajdonos gondolkodott úgy a lakásáról, hogy mivel amúgy sem tartózkodik sokat otthon – szinte csak aludni jár haza -, így az a két szoba és 50 négyzetméter elfogadható számára. A kényszerű bezártság hónapjai során viszont sokakban felmerültek új igények az otthonaikkal kapcsolatban – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Az emberek korábban nagyon sok kompromisszumot kötöttek ingatlanvásárláskor, mert úgy álltak hozzá, hogy jó lesz egyelőre a megvásárolt lakás, később talán majd lecserélik, hiszen amúgy sem sokat tartózkodnak otthon: dolgoznak, szórakoznak, hétvégén utaznak – magyarázta a szakértő. A helyzet azonban jelentős mértékben megváltozott a kijárási korlátozások idején, ugyanis kénytelen voltak a négy fal között tartózkodni huzamosabb ideig.

Így aztán kiderült, hogy nagyon nehéz egy olyan térben “home office-ban” dolgozni, ahol közben zajlik az élet: tanulnak vagy játszanak a gyerekek, sürgés-forgás van a konyhában, háziállatok élnek, stb. Mindez pedig előhívott egy élhetőbb ingatlan iránti igényt, melyben legalább egy fél szobával nagyobb tér áll rendelkezésre, így például nyugodtabban lehet dolgozni.

De ugyanez érvényes a gyerekekre is, ha egy szobában ketten laknak. Hiszen, ha egész nap iskolában vannak, és csak este találkoznak, akkor az együttélés még működik, de amikor a nap 24 órájában meg kell osztozni egy helyiségen, akkor bizony már felmerülnek problémák és kialakulnak feszültségek.

De ugyanígy megkérdőjeleződött sok háztartásban a konyhának a mérete. Ugyanis a karanténra készülődés, felvásárlás során beszerzett termékeket el is kellett helyezni valahol a lakásban. Márpedig az elmúlt években megszűntek a kamrák, kibontották a falakat, mondván úgysincs rájuk szükség: nem merült fel olyan igény, hogy raktározni kellett volna élelmiszert. Most viszont kiderült, hogy nincs elegendő hely akár még tíz kiló liszt a tárolására sem – mutatott rá Balla Ákos.

A következő említésre érdemes tényező az erkély, melynek fontossága szintén felértékelődött a bezártság heteiben. Az emberek nem nagyon léphettek ki a lakásukból, vagy legalábbis nem volt hová menni: be volt zárva a játszótér, a park, az üzletek, a turistacélpontok. Így hirtelen megnőtt a fontossága a néhány négyzetméternyi erkélynek is – mely a szabad levegőt jelentette -, vagy ha volt is erkély, akkor már azt szerették volna, hogy az nagyobb legyen, sőt sokan úgy gondolták, mennyivel jobb lenne egy terasz és egy kert.

Sürgetővé váltak tehát olyan, korábban háttérbe szorított igények, mint a több szoba, a nagyobb élettér, melyekre szükség lehet a normális együttéléshez. És emiatt értékelődtek fel a vevők szemében a külső kerületek és az agglomeráció, mivel az ott található családi házaknál, ikerházaknál, sorházaknál már megtalálható az a plusz egy vagy két szoba, a nagyobb konyha, kamra, terasz, kert – hangsúlyozta Balla Ákos.

És ha azt vesszük, hogy Budapest egy frekventált helyén lévő kétszobás lakás ára ma 40 millió forint, és ezért az összegért a dél-pesti agglomerációban kapunk egy kis családi házat vagy egy jó állapotú ikerházat, akkor már nagyon sokan elgondolkodnak azon, hogy melyik lenne jobban használható élettér – mutatott rá Balla Ákos, aki azért hozzátette, hogy ez nyilván csak azoknak opció, akik egyébként sem vetették el a kiköltözés gondolatát az elkövetkező 10-15 évet tekintve. Hiszen akadnak olyanok, akik nem akarnak füvet nyírni, nem szeretnének autót tartani, eleve elvetik a vidékre költözés gondolatát, mert a belvárosban érzik jól magukat. Nyilván tehát nem fog most mindenki megindulni a külső kerületek és az agglomeráció irányába, ugyanakkor akinek már motoszkált a fejében tervként, az most lehet, hogy előbb fogja meglépni.

Balla Ákos rámutatott, hogy az elmúlt időszakban a Balla ingatlanirodák vezetőivel tartott “válság-értekezleteken” már kiderült, hogy mindez kitapintható igény: áprilisban megélénkültek bizonyos területek Budapesten és környékén, elsősorban az olcsóbb agglomerációs részek, így például Dél-Pest. Az ingatlanközvetítők hétről-hétre figyelték, hogy miként alakul a kereslet, és észrevehetően kirajzolódott, hogy a dél-pesti és kelet-pesti agglomerációban, illetve az ide tartozó külső kerületekben sokkal nagyobb a mozgás, mint Budapest és környékének más részein. Jól teljesít ugyanakkor Észak-Pesten a IV. és a XV. kerület, viszont az is látszik, hogy Dunakeszit már magasan árazottnak tartják az érdeklődők. Ott nem lehet látni, hogy elindult volna a piac. Az előbb említett helyszínek viszont már reagáltak a változásokra – hívta fel a figyelmet a szakértő.

Árcsökkenésről ugyanakkor csak részben beszélhetünk most a piacon, és az árazást tekintve “furcsa dolgok” történnek. Balla Ákos szerint azt sokan elfogadják az eladók közül, hogy a csökkenő kereslet, a növekvő munkanélküliség, a romló gazdasági helyzet és a bizonytalanság semmi mást nem hozhat, mint csökkenő árakat az ingatlanpiacon. Ezért aztán sok esetben könnyebb alkudni, a tulajdonosok elfogadnak egy 10 százalékos árcsökkenést.

Ezek mellett azonban előfordulnak úgymond “teljes árú” tranzakciók is, ami azt jelenti, hogy nem csak nyomott áron, azaz 10-15 százalékkal a korábbi árszint alatt lehet értékesíteni. Itt azonban azt is látni kell, hogy egy alacsonyabban meghatározott ár érezhetően több érdeklődőt jelent, míg a kitartott árak melletti értékesítéshez sok szerencse szükséges, és az hogy a vevő nagyon akarja az adott ingatlant.

Vegyes tehát a kép, és még zavarosabbá teszi, hogy akadnak olyan eladók is, akik a korábbi árszintnél is magasabban áraznak, mondván: tudjon a vevő alkudni. Ez persze azzal is jár, hogy a hirdetési felületeken megjelenő ingatlanok hirdetési átlagára torz lesz, és téves információt közvetít a többi eladónak, miközben az így árazott lakásokat nagyon nehéz, sőt olykor lehetetlen eladni. Persze az eladók nem úgy fogják értékelni a helyzetet, hogy túlárazták az ingatlanukat, hanem ráfogják a sikertelenséget a piac gyengélkedésére – vélekedett Balla Ákos.

Összességében tehát egyelőre az mondható el, hogy markáns árcsökkenésre még nem került sor, mindössze néhány százalékos lefelé csordogálás figyelhető meg az árakban. A piac viszont megmozdult, normális árakon hirdetett ingatlanok esetében érkeznek a telefonok, jönnek az érdeklődők. A szakértő szerint emellett viszont az várható, hogy minden egyes ügylet egy kicsit nehézkesebb lesz a jövőben, lassabban realizálódik. Ugyanakkor a felmerülő gondok mindig megoldhatók: ha van egy motivált eladó és vele szemben egy motivált vevő, akkor minden mást – akár jogi akadályokat, akár a határidők kapcsán jelentkező eltéréseket – el lehet simítani. Probléma akkor jelentkezik, amikor nincs partner egy alkura, ilyenkor lehetetlen nyélbe ütni az adásvételt – tette hozzá Balla Ákos.