Továbbra is devizahitelből veszünk lakást

Folytatódik a lakáshitelezés területén a devizahitelek térhódítása, a hitelező bankok azonban óvatosak a megszorító intézkedések feltételezett negatív hatásai miatt, s egyáltalán nem számítanak a lakáspiac felpörgésére ebben az évben – derül ki a bankok hitelezési gyakorlatáról félévente elkészített MNB-felmérés, melyben a megkérdezett bankvezetők piaci véleményeit összesítették a jegybank szakértői.

Óvatosságra intenek

2006 második félévében a lakáshitel piacon a korábbi időszakokhoz képest a szereplők kissé higgadtabb magatartását tapasztalható. A fordulatot két tényező eredményezte: egyrészt a hitelezési hajlandóság az előző félévek során már szinte minden bank esetében elérte a maximumát, és így magas szinten stabilizálódott, másrészt egyfajta kivárás is észlelhető a szereplők oldaláról a kormányzati intézkedéscsomag háztartásokra gyakorolt bizonytalan jövőbeli hatásaira tekintettel. A hitelezési hajlandóság növekedését ebből adódóan 2006. II. félévében csak három szereplő emelte ki (előző félévben hatan jelezték), és egy bank hajlandósága mérséklődött,amire korábbi felméréseinkben még nem volt példa. A lakáshiteleken belül továbbra is a devizahitelezést tartják a növekedés motorjának.

A 2006 nyarán lefolytatott interjúk során a második félévre a szereplők a standardok/feltételek további enyhítését és szigorítását azonos arányban jelezték előre. Az utólagos kép vegyes: a hitelképességi standardokban – szintén a korábbi tendenciáktól eltérően – összességében minimális szigorításra került sor, a hitelezési feltételeken azonban tovább enyhítettek a szereplők. A standardok tekintetében volt olyan bank, amely a jövedelemvizsgálat erősítését jelezte, de volt olyan szereplő is, amely inkább a biztosítékként elfogadható ingatlanok körének szűkítésével, illetve bizonyos típusú ingatlanok alaposabb megvizsgálásával korlátozta a felvállalt kockázatot.

A hitelezési feltételek formálásánál folytatódtak az első félévben elindult enyhítési tendenciák:

– A devizahitel spreadek újra csökkentek, mivel a devizaforrások költségének növekedését a szereplők többsége továbbra is csak részben hárította át az ügyfelekre, illetve akciók keretében az első kamatperiódus idejére továbbra is kedvezményes kamatokat kínált (a megkérdezett bankok közül hat enyhített, egy szigorított).
– A hitelfolyósítási díjak csökkentése, illetve elengedése akciók keretében folytatódott, három bank ennek mértékét további enyhítésként fogalmazta meg.
– A megkövetelt minimális önrész nagyságát és ezzel párhuzamosan a hitel/hitelbiztosítéki arányt három bank növelte tovább.

A hitelek maximális futamidejében és a havi törlesztőrészlet havi nettó jövedelmez viszonyított arányán egyik bank sem módosított. A forint- és devizakonstrukciókat szinte minden bank azonosan kezeli a standardok és a feltételek kialakításánál, így a változások a spread-re tett megállapítástól eltekintve mindkét terméktípusra egyformán vonatkoznak. A spread enyhítését a forinthiteleknél csak három bank jelezte, egy szereplő pedig ennél a terméknél is szigorított, tehát az árazásban a lazítás kisebb arányban volt jellemző ezen a piacon, mint a devizahiteleknél.

A szigorítások hátterében a lakosság jövedelmi helyzetére vonatkozó kedvezőtlen kilátások, valamint egy bank szerint az ingatlan-árbuborék kialakulásának növekvő veszélye jelent meg valamelyest befolyásoló tényezőként, a spread növekedését pedig a korábbi időszakban jelentkezett forrásköltség-emelkedés késleltetett beárazása magyarázta.

A hitelezési feltételek enyhítését a bankok megítélése szerint továbbra is elsősorban az erős verseny kényszerítette ki. Ezen kívül a szereplők stratégiai céljából fakadó növekedéskényszer játszott szerepet az enyhítések során, illetve egy bank esetében a maximális LTV növekedését a jelzálog-biztosítás bevezetése – azaz kockázat-transzfer – tette lehetővé.

A következő félév hitelezési politikájának kialakításánál a szereplők jellemzően két ellentétes hatású tényezőt mérlegeltek:
– egyrészt a bejelentett kormányzati intézkedések hatásaira tekintettel az ügyfelek törlesztésre fordítható jövedelme csökkenni fog (adóváltozások, költségnövekedés, stb.), ami a standardok és feltételek szigorítását indokolja,
– másrészt az ügyfelekért folytatott verseny és a tulajdonosok növekedési elvárásai továbbra is erősek maradnak, ami lazítást vetíthet előre.

A fenti tényezők súlyozása két banknál várhatóan a szigorítás irányába, míg három szereplőnél a lazítás irányába mutat 2007. első félévében. A standardok és a feltételek mellett kínálati oldalon az értékesítési csatornák fejlesztése is fontos szerepet kap a versenyben. Ezen belül a bankok a fiókok számának gyarapodásán túl az ügynöki értékesítés fokozódó súlyát emelték ki, amely a lakáshitelek mellett a fogyasztási hitelezés néhány termékénél (elsősorban a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél és a személyi kölcsönnél) is egyre hangsúlyosabbá válik. Szerepének jelentőségét az ügynöki jutalékokban zajló erősödő verseny is jól mutatja.

Csak a devizahitelek iránti kereslet nő

2006 második félévére a piac összességében – bár erős szóródás mellett – a lakáshitel kereslet első félévhez hasonló alakulását prognosztizálta a korábbi felmérés alkalmával. A várakozásokkal szemben a jelenlegi interjúk során a bankok fele az előző félévhez képest erősebb hiteligényről számolt be, és mindössze egy szereplő érezte a kereslet csökkenését. A hitelkérelmek darabszámának növekedését továbbra is a devizahiteleknél tapasztalták, a forint lakáshitelek iránti keresletet újra igen alacsonynak ítélték, sőt két bank az előző időszakban észleltnél is gyengébbnek minősítette. Termékszintre lebontva a biztosítással kombinált hitelek népszerűségét kell kiemelni: mind az életbiztosítással, mind az egyéb kiegészítő jellegű (munkanélküliség, betegség esetére védelmet adó) hitelbiztosítással összekapcsolt termékek kelendőek voltak az ügyfeleknél.

A következő félév keresletének előrejelzésénél a bankok véleménye – az előző felmérésnél tapasztaltaknak megfelelően – erősen szóródik. Az eltérő várakozásokat ebben az esetben is az eredményezte, hogy a bankok – erős bizonytalanság mellett -, de különbözően ítélik meg a háztartásoknak a kormányzati intézkedéscsomagra adott lakás-beruházási döntéseit. Három szereplő növekvő, négy csökkenő igényeket jelzett előre. A növekedést továbbra is csak a devizahitelek kapcsán érzik lehetségesnek a megkérdezettek, és a bizonytalanabbá vált élethelyzet hatására a biztosítással kombinált termékek további előretörését jelezték.

Nem várnak lakásárnövekedést a bankok

Az ingatlanpiac megélénküléséről a bankok ebben a félévben sem tudtak beszámolni. A nominális lakásárak növekedését mindössze egy bank jelezte, a többiek szerint azok nem változtak, ami összességében megfelelt az előrejelzéseknek. A következő félévre sem derűsek a kilátások: a megkérdezett bankok többsége (öt bank) szerint a piacon nem történik az árakban változás, egy bank várja azok kisebb emelkedését, kettő pedig a kismértékű áresést prognosztizált. Ha szerkezetében vizsgáljuk a lakáspiacot, akkor az új lakások esetében inkább az árnövekedést-stagnálást, míg a használtaknál stagnálást-árcsökkenést prognosztizáltak a szereplők.