Tovább folytatódik a rémálom Dubajban?

A nem régiben Dubajban lejátszódott események újabb pofont adhatnak az ország, már egyébként is meggyengült majd nem 50 százalékos visszaesést elszenvedő lakáspiacának.

Pedig a jelentős mélységbe zuhant szektor esetében az év harmadik negyedévében többen már bizakodásuknak adtak hangot, s az árak növekedésére számítottak. Egyelőre természetesen még kevéssé látható az események pontos hatása, de az biztos, hogy a korábbi remények egy részét szétzúzhatták a hirtelen jött pénzügyi nehézségek.

Amikor még az optimizmus volt az úr

Bár azzal mindenki tisztában volt, hogy Dubajban jelentős károkat szenvedett el a lakáspiac, júniusban mégis az optimizmus lengte körül a térségről szóló híreket. Ugyan akkor sem várta senki, hogy az árak hamarosan ismét visszatálalnak korábbi szintjükhöz, de a stabilizáció jeleit már fel lehetett fedezni, a több mint 40 százalékos esést követően. Akkor még arra lehetett számítani, hogy a piacra kerülő kínálat szűkülése miatt csökken a nyomás a piac vonatkozásában, illetve a hitelezők enyhítenek a kölcsön felvételének követelményein.

Az árak a tavalyi harmadik negyedév óta 2009 szeptember végére 49 százalékkal estek, míg a bérleti díjak 35 százalékos csökkenést szenvedtek el. A második negyedév során a lakások árai 24 százalékos csökkenést mutattak, a zuhanás mértéke azonban mérséklődött. Sőt 2009 második és harmadik negyedéve között 7 százalékos átlagos lakásáremelkedés volt tapasztalható az emirátusban, bár az éves változás még mindig -47 százalékot mutatott. Az első félévben még eső árak hatására ugyanis az ingatlanok értéke olyan mértékűre csökkent, amely már jó befektetést jelentett sokak számára. Ráadásul a hitelezés is magához térni látszott, legalábbis egyes területek esetében. (a jó befektetési lehetőségekkel rendelkezőknél)
A bérleti díjak esetében is az esés mértéke csökkent a második három hónap során, a kétszobás ingatlanok esetében a csökkenés mértéke 15 százalékos volt, az első három hónap során elszenvedett 22 százalékos visszaeséssel szemben.

2009-ben a várakozások szerint 22400 lakást adnak át, míg 24 milliárd dollár értékben kerültek törlésre lakásprojektek. Amelyek azonban hozzájárultak a kínálat kevésbé drasztikus ütemben történő növekedéséhez, így elősegítve a piaci stabilizációt, bár az tény, hogy még mindig túl soknak tekinthető az elkészülő lakások száma. Néhány ingatlanos cég is úgy vélte, hogy a legrosszabbon már túl van a piac, míg a nemzetközi befektetők érdeklődése ismét az ország felé fordult. Úgy tűnt a piac hamarosan eléri az alját, s lakóingatlanok esetében az eladási volumen máris növekedést mutatott. A második és harmadik negyedév között 64 százalékos volt a bővülés. Számos elemző novemberben már annak ez előrejelzésnek adott hangot, köztük a Deutsche Bank is, hogy a lakáspiac 2010 első félévében már enyhe élénkülés tapasztalhat.

Ugyanakkor azért ekkor sem tűnt mindenki feltétlenül optimistának, pl. UBS további jelentős lakásáresést helyezett kilátásba, akkori véleményük szerint is az árak vagy 20-30 százalékkal csökkenésére lehetett számítani a következő 18 hónapban, a piacra kerülő jelentős kínálat s az ugyanakkor csökkenő népesség hatására. Ráadásul a számos projekt elhalasztása illetve törlése a befektetők bizalmát is jelentősen rombolta. Akkori előrejelzésük szerint a piac csak 2011-től lehetett enyhe növekedésre számítani az árak terén.

A lakosság száma az országban 8 százalékkal csökkenhet idén, míg jövőre 2 százalékkal, együttesen 30 ezer üres lakást eredményezve. Amihez hozzáadva az üresen álló 20 ezer lakást, illetve a következő 18 hónapban a piacra érkező 40 ezret, 90 ezerre várták a lakó nélkül álló lakások számának növekedését.

Újabb sötét korszak?

Miután az emirátus november 25-én bejelentette, hogy az egyik zászlóshajónak tekinthető ingatlanos állami cég a Dubaj Word gyakorlatilag csődközeli állapotba került egy újabb sötét felhők kezdtek el gyülekezni a lakáspiac egén. Ráadásul nem csak ez a cég került bajba, hanem a pálmaszigetet építő leányvállalata, a Nakheel is kérte több milliárd dolláros adósságának felfüggesztését, az átütemezés első lépéseként.

Ez utóbbi, az egyik legnagyobb fejlesztőnek számító cég gondjai azonban már nem most kezdődtek, tavaly decemberben már számos projektjének felfüggesztését jelentette be. Ezek között volt a vállalat zászlóshajójának számító Trump International Hotel és Tower, mely 80 milliárd dollárból épült volna fel, a Gateway Towers és a Waterfront, s mesterséges szigetek – köztük a következő pálma sziget a Palm Deira, – melyek mérte kétszer nagyobb lett volna mint Hong kong.

De nem ez a cég volt az egyetlen ingatlanfejlesztő mely komoly visszaesést szenvedett el, számos beruházó már korábban jelentős létszámleépítéseket illetve projekt halasztásokat vezetett be. Például csak idén decemberbe sikerült átadni a világ jelenleg legmagasabb épületének számító Burj Dubaj-t, a 818 méteres létesítményt öt évig építették, s eredetileg tavaly júniusban kellett volna elkészülnie. A befejezésének dátuma aztán többször módosult, először 2008 szeptemberre, majd év végére, s végül idén december lett belőle. A 20 milliárdos projekt 30 ezer lakást kilenc hotelt, bevásárlóközpontot, és 30 hektáros mesterséges tavat tartalmaz.

S miért érinthetik Dubajt sokkal intenzívebben a leálló építkezések, mint mondjuk Abu Dhabit? A legnagyobb különbség az olajkészletekben érhető tetten. Míg utóbbi jelentős olajvagyonnal rendelkezik, addig Dubaj szinte már kifogyott belőle. Ezért is tért át a fejlődésnek egy másik ágára, s kezdett korábban heves építkezésbe, turisztikai központtá kívánt válni. S bár valóban jelentős bevételekre tett szert ilyen forrásokból, az építkezések jelentős részét tulajdonképpen állami pénzből, illetve főként hitelből finanszírozták. Így az emirátus nagyon jelentős adósságállományt halmozott fel. Az ingatlanpiacon kialakult lufi kipukkanásával együtt járó jelentős értékvesztés, és kereslet csökkenés illetve a visszaeső turizmus következtében ennek finanszírozás pedig meglehetősen nehézkessé vált.

Mit jelent mindez a lakáspiacnak?

Dubaj problémái jelentős negatív hatással lehetnek a befektetőkre, így hozzájárulhat a lakásárak további jelentős zuhanásához. Növekedhet a munkanélküliség, ami befolyással lehet a lakosság számára, így növekedhet a túlkínálat a piacon. Így összességében egyre valószínűbb, hogy a lakások árai valóban még további 20-30 százalékot esés előtt állhatnak, ráadásul ennek bekövetkezésére nem kell a korábbi pesszimista előrejelzésekben szereplő 2011 – ig várni. Dubaj helyzete azért is nehéz, mivel korábban jellemzően a spekulatív kereslet táplálta a hihetetlen mértékű lakásáremelkedést, vagyis a befektetők eltűnése jelenti a legnagyobb bajt a lakáspiac számára, akik a történtek miatt, valószínűleg még később térhetnek majd vissza.