Pénzben úsznak, mégis hitelt vesznek fel

Hosszú ideje tetemes szabad forrással rendelkeznek a hazai ingatlanalapok, mégis gyakori náluk, hogy eurómilliókat vesznek fel hitel formájában. A hazai ingatlanalapok egyik legfőbb baja a pénzbőség: közülük a nagyobbak nem tudták az utóbbi egy-két évben olyan gyorsan elkölteni a pénzt, mint ahogy azt a befektetők betolták.

A felhígulás következtében az ingatlanok aránya jóval elmarad bennük az általában megcélzott 70-80 százalékos szintektől, jó, ha eléri az 50 százalékot, de előfordultak már 30 százalék körüli értékek is. (Így alakultak ki a “Kincstárjegyalap” ingatlanokkal feltöltött alapok.) Ennek fényében furcsának tűnhet, hogy a cégek még hiteleket is felvesznek, lényegében tovább növelve ezzel kincstárjegyekben vagy bankbetétekben levő, összességében százmilliárdos nagyságrendű készpénzkészletüket.
Teljes mértékben euróban

Pedig ez nagyon is logikus, ha tudjuk, hogy a hiteleket teljes vagy majdnem teljes mértékben euróban veszik fel, így ugyanis az eurókamat és a forintkamat közötti különbséget is hozzászámolhatják a befektetőknek járó hozamhoz. A Raiffeisen Ingatlan féléves jelentése szerint például “a 2006 első felében is aktívan alkalmazott fedezeti ügyletek a forint- és az eurókamatok között meglévő csökkenő, de még mindig magasnak tekinthető különbség révén pozitívan (a 8 százalék feletti évesített hozamból mintegy 0,6 százalékponttal) járultak hozzá az alap időszaki teljesítményéhez”.

Más időszakokban, más alapoknál persze más számok lehetnek érvényesek. A négy nagy hazai ingatlanalapot tekintve a Raiffeisennél is nagyobb arányban, 50 százalékhoz közeli értékben találni hiteleket az Erste alapjában, amely például 2005-ös jelentésében említi, hogy az év során több tételben vett fel hitelt az Erste Banktól a megvásárolt ingatlanok finanszírozására. Ezek futamideje “egy éven belüli, a kamatbázis 3 havi Euribor+1,2-1,7/év”.
Közepesnek mondható hitelarány

Az Európa Alap közepesnek mondható hitelarányt mutathat fel, az OTP viszont – legalábbis félévkor – csak csekély mértékben élt ezzel a lehetőséggel. A helyzetet némileg bonyolítja, hogy az alapok a devizakockázatok kezelésére gyakran fedezeti ügyleteket is kötnek. Ez azonban nem szükségszerű, mert az ingatlanpiacon igen gyakori az euróban kötött bérleti szerződés, így lényegében a bevételekből finanszírozható a hitel kamata. (A hitelfelvétel másik áldásos hatása, hogy “természetes fedezésnek” tekinthetjük az euróban megállapított bevételekkel szemben.)

A fedezés költségekkel jár, és rövid távon ingadozásokat okozhat a befektetési jegyek árfolyamában. Kérdés, hogy hogyan lehet a – lényegtelennek nem nevezhető – hitelállományokról információkat szerezni. A féléves, éves jelentésekben ezek legalább egyetlen adat erejéig benne vannak, a havi jelentésekben meg hol igen, hol nem. Van, ahol a hivatalos havi jelentés helyett az ügyfélbarát színes hírlevélben találni adatot, másutt meg a szintén önkéntes heti jelentésben.