Megoldások a törlesztési gondokra

A tavaly október óta folyamatosan gyengülő forint, a magas forint alapkamat és a magas kockázati prémiumok miatt egyre több háztartás számára jelenthet problémát a hitelek törlesztése. A törlesztési gondokkal küszködők számára akár több megoldás létezik, ha időben fordulnak hiteltanácsadóhoz – derül ki az Otthon Centrum Hitel Center összeállításából.

A tavaly óta folyamatosan gyengülő forint egyik legnagyobb károsultjai a devizahitelesek.  A Magyar Nemzeti Bank
által közölt középárfolyam szerint 2008. július. és 2009. március között a
svájci frankkal szemben 42%-ot, az euróval szemben 31%-ot, a japán jennel
szemben 87%-ot gyengült a magyar fizetőeszköz. A forint mélyrepülése két
szempontból jelent problémát az erős forint idején eladósodott devizahitelesek
számára. A bankok mind a hátralévő tőketartozást, mind a havi törlesztő
részleteket devizában határozzák meg. Ha gyengül a forint a hitel devizaneméhez
képest, akkor nőni fog a forintban fizetendő havi törlesztő részlet, és nő a
fennálló tőketartozás, annak ellenére, hogy az ügyfél “rendesen” törleszt.
Szintén a havi törlesztő részletet növeli, ha a hitel kamatperiódusa ebben az
időszakban jár le, és a megnövekedett kockázati prémiumok miatt a bank is emeli
a hitel kamatát.

“Amennyiben a
megnövekedett törlesztő részlet annyira megterheli a család havi
költségvetését, hogy huzamosabb ideig nem tudják fizetni, akkor azt még a
késedelembe esés előtt érdemes jelezni a banknak. A bank és az ügyfél közös
érdeke, hogy az ügyfél tudja törleszteni a hitelét, ezért ezekben az esetekben
is számos megoldás kínálkozik, ha időben veszik igénybe a hiteltanácsadó
segítségét. Egyáltalán nem csak a lakás eladása – ami ilyenkor annak áron aluli
értékesítését jelenti – az egyetlen kiút.” – hívja fel a figyelmet Bánfalvi
László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft. ügyvezető
igazgatója.

A késedelembe
esés nem egyenlő a Központi Hitelinformációs Rendszer nyilvántartásába
(közismert nevén BAR listára) kerüléssel, hiszen ide a jogszabályi előírások
szerint csak a mindenkori minimálbért meghaladó, 90 napnál hosszabban fennálló
tartozás esetén kerülhet az adós. Mivel a bankok belső nyilvántartásában előbb
jelentkezik a késedelem, ezért a fizetési könnyítés pozitív elbírálása
érdekében jobb, ha az ügyfél „időben” nyújtja be a könnyítési kérelmet.

“Számos
fizetési könnyítés vehető igénybe abban az esetben, ha nem tudjuk fizetni a
törlesztőrészleteket: kérhetjük a futamidő meghosszabbítását, kamat
kedvezményt, rögzített, fix havi törlesztőrészlet megállapítását, fizetési
halasztást vagy akár előtörlesztést, illetve devizanem átváltást. Mindezek
segítségével, jó eséllyel elkerülhető a lakás kényszerértékesítése. A bankok
könnyítettek a fizetési átütemezésekkel járó terheken, ezért még a komoly baj
kialakulása előtt érdemes érdeklődni a lehetőségekről.” – hangsúlyozta Bánfalvi
László.

Fizetési
könnyítési lehetőségek

• Futamidő meghosszabbítás

Abban az
esetben, ha az ügyfél jövedelmi viszonyai nem változtak jelentősen a futamidő
meghosszabbítás, azaz az alacsonyabb törlesztőrészlet, jelenthet megoldást. A
futamidő meghosszabbításával tartósan, a futamidő végéig, változatlan árfolyam
mellett, csökkenthető a havi törlesztő részlet. A futamidő meghosszabbításának
feltétele, hogy az ügyfél – vagy egyes pénzintézeteknél az adóstárs – életkora
a hitel lejáratakor ne haladjon meg egy adott szintet. A leggyakoribb felső
életkori határ a 65-70 év. A lehetséges hosszabbítás mértékét a futamidő maximális
hossza szabja meg; ez általában 25-35 év körül alakul, tehát az ilyen hosszú
futamidejű szerződéseket nem, vagy csak minimálisan lehet tovább hosszabbítani.
A futamidő meghosszabbításával a teljes futamidő alatt visszafizetett kamat
összege nőni fog, azaz a havi terhek ugyan csökkennek, de a teljes
visszafizetett összeg magasabb lesz.

• Tőkemoratórium

Ha az ügyfélnek
csak átmeneti segítségre van szüksége, kérhet tőkemoratóriumot. Ebben az
esetben meghatározott ideig csak kamatokat fizet a banknak, így a havi díj a
tőketörlesztés összegével csökken. A moratóriumot maximum 1 évig veheti igénybe
az ügyfél, ez alatt az időszak alatt nem csökken a tőke összege.

• Kamatkedvezmény

Hasonló
megoldást kínál a kamatkedvezmény; meghatározott ideig, maximum fél évig,
alacsonyabb kamatot fizet az ügyfél, ami alacsonyabb törlesztő részleteket
jelent.

Mind a
tőkemoratórium, mind a kamatkedvezmény esetén az elmaradó részleteket a türelmi
idő lejártával az ügyfélnek meg kell fizetnie a bank felé, általában a
törlesztő részletbe beépítve.

• Forintban fix törlesztés

Az árfolyam
gyengülése okozta törlesztő részlet emelkedést a ’forintban fix törlesztés’
igénybevételével is meg lehet állítani. Ebben az esetben a bank adott ideig egy
rögzített árfolyam mellett számolja ki a törlesztő részleteket, így az ügyfél
ebben az időszakban minden hónapban ugyanakkora forint összeget törleszt az
árfolyamtól függetlenül. Az árfolyam mozgásokból adódó eltérést azonban az
időszak végén egy további havi törlesztő részlet befizetésével egyenlíti ki az
ügyfél.

• Fizetési halasztás

Amennyiben az
ügyfél jövedelmi körülményeiben jelentős változás történik, akár munkanélkülivé
válik, vagy csökken a munkabére, fizetési halasztást kérhet a banktól. A
halasztás mértéke és feltételei bankonként és hiteltermékenként eltérhetnek, a
legjobb esetben a bank néhány hónapra a teljes fizetési kötelezettséget (tőke,
kamat, díj) felfüggeszti, hogy ez alatt az ügyfél rendezni tudja jövedelmi
viszonyait.

• Elő-vagy végtörlesztés és devizanem átváltás

A forint
gyengülésének másik aspektusa a hátralévő tőketartozás megnövekedése. Ez a
bankok számára kockázatot jelent, mivel a fedezetül szolgáló ingatlan értékét –
főleg az ingatlan értékéhez képest nagy arányú hitelek esetén – meghaladhatja a
tőketartozás. Ezt pótfedezet bevonásával vagy előtörlesztéssel orvosolhatja a
bank, erre azonban csak akkor van lehetősége, ha a hitelszerződésben ezt előre
rögzítették. “Az ügyfelek szempontjából a magasabb tőketartozás az elő- vagy
végtörlesztés esetén, illetve a hitelek devizanemének átváltásakor kíván nagyon
alapos körültekintést. Az előtörlesztéssel illetve a devizanemváltással ugyan
csökkenhet a devizahitel törlesztő részlete, azonban mérlegelni kell, hogy az
eredeti és a jelenlegi árfolyam különbsége miatt adódó többlet tőketörlesztés,
illetve a váltás költségei kisebbek-e, mint a törlesztő részlet csökkenéséből
adódó megtakarítás. Az ilyen számítások elvégzéséhez érdemes hitelközvetítőhöz
fordulni, aki ismeri az átváltás, illetve az előtörlesztés összes költségét és
el tudja végezni az új törlesztő részlet alapján a megtérülési számítást.” –
véli Bánfalvi László.

Ha a hitelfelvevő 90 napon belül nem fizet, a banknak jogában áll felmondani
a hitelszerződést, és visszakérni a fennálló tőketartozást. Ez több módon is
történhet: korábban megkötött vételi opció érvényesítésével, végrehajtáson
kívüli árveréssel, a követelés eladásával. “Ez egy hosszú, több hónapot is
igénybe vevő procedúra, melynek során az ingatlan nem biztos, hogy piaci áron
kerül értékesítésre, és a bank ugyan megkapja követelése ellenértékét, de az
ügyfélnél maradó rész kevesebb lesz. Ezért a bajba jutott ügyfél számára
előnyösebb, ha saját maga keres egy kisebb, olcsóbb lakást és piaci áron
értékesíti a régit. A lakásárak különbözetéből visszafizetheti, vagy elfogadható
szintre csökkentheti tartozását. A lakáscsere gyorsabb és hatékonyabb
lebonyolításához ebben ez esetben is érdemes szakértő ingatlanközvetítő
segítségét igénybe venni.” – teszi hozzá Bánfalvi László – “Az Otthon Centrum
kiterjedt hálózata képes arra, hogy gyorsan találjon vevőt a régi ingatlanra,
és egyben megtalálja az új cserelakást is, ezzel minimálisra csökkentve a
lakáscserével és a hitel törlesztésével járó kellemetlenségeket.”