Lesznek szellemházak Budapesten!

Még egy pár év biztosan eltelik, míg a budapesti irodapiac ismét magára talál. A regenerálódás azonban nem jelent majd megváltást minden épület számára, akadnak majd amelybe soha nem költöznek be bérlők, s szellemházként funkcionálnak a jövőben.

A mai piacon az új fejlesztések kezdetét tekintve a lehet és az érdemes nagyon szorosan összefonódik, 2011 vége, illetve 2012 eleje előtt vélhetőn nem nagyon indulnak majd új projektek. Tatár Tiborral, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatójával beszélgettünk.

Portfolio.hu: Ön hogy látja a budapesti irodapiac jelenlegi helyzetét?

Tatár Tibor: Jelenleg jelentős túlkínálat uralkodik az irodapiacon. Ami nagyrészt annak köszönhető, hogy még a válság előtti pénzbőséges időszakban jelentősen túlfutottak a fejlesztések száma. A még a válság előtt elindult projektek piacra lépésének dátuma éppen az egyébként bérlői piac szempontjából gyengének számító 2009-2010-re esik, ami tovább növeli az üresen maradt területek nagyságát. A válság azonban azt is mondhatjuk, hogy valamelyest jól jött az irodapiacon, mert az említett túlkínálat csak fokozódott volna az adott esetben nem kellően alátámasztott fejlesztési elképzeléseknek köszönhetően. A visszaesés tehát komoly féket jelentett az irracionális elképzelések számára.

Kutatásaink szerint az irodapiacot a kettősség jellemzi jelenleg, egyes irodaházaknak jól megy, míg mások nagyon rosszul teljesítenek. Ön mit gondol erről?

A jelenlegi helyzet, illetve a kettősség teljesen új jelenségnek tekinthető a budapesti irodapiacon. Az elmúlt öt-nyolc évben a kínálat és a kereslet nagyjából kiegyensúlyozottan alakult, így nem alakult ki nagy különbség iroda és iroda között. A mondással élve, úgy nevezett vak tyúk is talál szeget alapon működött az irodapiac. A válság azonban most kihozta az előbb említett különbségeket. Bizonyos irodákat arra kényszerített, hogy kétségbeesett módon 9 eurón hirdessék magukat. Ugyanakkor az alacsony ár ellenére ezek mégsem találnak bérlőt.

A másik új tényező, hogy nagyon összeszűkült a keresleti oldal is. A bérlők alapvetően megijedtek, hogy milyen történések várhatók az adott iparágban, s ez pontosan mit indukál majd az adott cég jövőjét illetően. Nem csoda tehát, ha nehezen döntenek, azok azonban, akik mozdulnak, nagyon odafigyelnek a minőségre. Ezért fordulhat elő, hogy egyes, ráadásul nem is a legolcsóbb irodákat sikerül szinte teljesen feltölteni, míg mások közel 0 százalékos kihasználtság mellett kénytelenek üzemelni.

Mi lesz a most rosszul teljesítő irodákkal? Végül ezek is bérlőre találhatnak, vagy jönnek az új épületek és az előbb említett létesítmények üresen maradhatnak?

Véleményem szerint lesznek szellemházak Budapesten. De ez nem pusztán a keresleti és kínálati viszonyra vezethető majd vissza, hanem egyszerűen a rossz projekteket nem lehet majd megtölteni. Sajnos jelenleg olyan nagy a túlkínálat, hogy a válságtól függetlenül is nagyon hosszú ideig tartana, amíg az üres területeket felszívná a piac. Vagyis ha 2010-ben véget érne a lejtmenet, akkor is még rámenne az az év, de még 2011 is, mire a mostani túlkínálatnak búcsút mondhatnánk, vagyis az üres területek bérlőre találnának, s normalizálódna a kihasználatlansági ráta. A nyugat-európai piacokon egyébként a normálisnak nevezhető üresedési ráta a 10 illetve 10 százalék alatti szintet jelenti. De én már a 15 százalékkal is elégedett lennék. Új projektek csak az előbb említett folyamat lejátszódását követően indulhatnak.

A piaci átlagos kihasználatlanság elég rosszul áll jelenleg. De a jobb projektek esetében ez a szint jóval alacsonyabb. Mit érdemes tehát néznie egy fejlesztőnek, az előbbi, vagy az utóbbi tényező alapján célszerű a jövőbeni fejlesztésre vonatkozó döntéseket meghozni?

Nem elég a piaci átlagos kihasználatlanságot nézni. Teljesen új helyzettel állunk jelenleg szemben az irodapiacon, spekulatív építkezésekre a következő években nem nagyon számíthatunk. A bankok egyszerűen nem fognak hitelt nyújtani, csak egy megfelelő előbérlet felmutatása mellett. A fejlesztőknek és a bérlőknek előre kell gondolkodniuk két évvel, de jelentős igény esetén akár három évvel is. Megkockáztatom azt, hogy ha 10 ezer négyzetméter vagy ennél nagyobb területi igénnyel rendelkező bérlő két év múlva akar a piacon körülnézni, akkor nem fog magának megfelelő házat találni. Nem lesz ugyanis olyan épület, ahol ez a négyzetméter egyben megvan. Ennek hatására pedig kénytelen lesz több évvel előre tervezve úgy nevezett built-to-suit rendszerű fejlesztésekben részt venni.

Elemzések szerint 2012 előtt nem lesz érdemes irodát fejleszteni. Ön hogy látja ezt a kérdést?

Sajnos azt hiszem ez tényleg így van. De véleményem szerint nem csak nem érdemes, de egész egyszerűen nem is lehet. Nem csak a finanszírozás valamint a bérlők tűntek el ugyanis a piacról, hanem a befektetők is kivonultak. Ez utóbbi azért okoz komoly gondot, mivel a legtöbb fejlesztő a piacon nem megtartásra építette fel az irodáit, vagyis nem az abból származó cash-flowért, hanem azért hogy hozam alapon értékesítse az adott létesítményt.

2010-ben valószínűleg örülhetünk, ha visszatér a finanszírozás, ha némi élet lehelődik a bérlői piacba, s ha egy-két tranzakció keretéig egy-két befektető visszatér Magyarországra. Amennyiben 2011-ben a piac a korábbi lendületének 50 százaléka mellett, de ismét működésbe lendül, akkor érdemes lehet arra gondolni majd, hogy fejlesszünk. Vagyis az új fejlesztések esetében 2011 végén, illetve 2012 elején várható kezdés. Az előbb említett időpont tekinthető majd a piac magához térésének dátumának. Összességében azt lehet mondani az irodapiacot, illetve az ott végre hajtandó fejlesztéseket illetően, hogy az érdemes és a lehet, sajnos egyelőre nagyon összefonódik.