Lefelé tartanak a budapesti ingatlanárak

Három százalékkal olcsóbban kínálják Budapesten a lakásokat, mint egy éve, mégis kétszer annyi ideig tart vevőt találni rájuk. Az iroda- és kereskedelmi ingatlanpiacon is véget ért az aranykor. A pangó piacon pedig tömegesen mennek csődbe a kisebb építőipari cégek.

“Stagnáló árak és túlkínálat jellemzi a hazai ingatlanpiacot” ? állítja Kratzl Gábor, a jelenleg több mint 18 ezer ingatlan adatait kezelő Dunaholding Informatikai Stúdió Kft. ügyvezető igazgatója. Az 1998 és 2000 közötti lakásárboomnak, amikor évente húsz-harminc százalékkal emelkedtek az árak, már nyoma sincs. Sőt a cég úgy látja, tavaly már stagnált a lakások kínálati ára. Erre az évre a vidéki nagyvárosokban is megállt az áremelkedés, Budapesten pedig már tavalyhoz képest háromszázalékos mínuszban vannak az árak, és Kratzl szerint a közeli jövőben nem is várható számottevő emelkedés. Az adatbázist kezelő cég felmérése szerint az eladás ideje is megnyúlt, a két-három évvel ezelőtti két hónap helyett ma már átlagosan három-négy hónapig várhatnak a tulajdonosok a megfelelő vevőre.

“Majd ha jön az uniós csatlakozás, felmennek az árak” ? emlegették annak idején. A szakemberek szerint azonban a csatlakozásnak nincs különösebb hatása a lakóingatlanok árára, azt ugyanis leginkább a hazai piacképes kereslet határozza meg. Az elmúlt hat esztendő lakástámogatási rendszerei azonban a lakásvásárlásra fordítandó pénzek jelentős részét már elszipkázták, így nem csoda, hogy sok új építésű lakást képtelenek eladni az építtetők.

“Érdekes hatása van ennek az építkezések környékén lévő használt lakások kínálati árára” ? mondja Keresztély Dezső, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének elnöke. A tulajdonosok az új lakások magas árain felbuzdulva eleinte irreálisan drágán próbálnak megszabadulni ingatlanjaiktól. Később, amikor kiderül, hogy az új lakásokra sincs kereslet, a használt lakóingatlanok ára mélyrepülésbe kezd. A kínálati árak és a valódi vételárak között egyébként átlagosan tíz-tizenöt százaléknyi különbség van. Általában minél olcsóbb egy lakás, annál többet lehet alkudni. “Az igényes és jómódú vevőknek ugyanis az árnál fontosabb a minőség” ? mondja Keresztély Dezső.

“Az állami lakástámogatási rendszer kiszámíthatatlanságát, és folyamatos változását csak a nagyobb építőipari cégek képesek átvészelni” ? állítja Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke. Mint mondja, nem igaz, hogy túl sok lakás épülne Magyarországon. A hazai négymilliós lakásállomány száz év alatti lecseréléséhez évente negyvenezer új lakást kell felépíteni, és Magyarországon évente körülbelül ennyi lakás épül. A probléma máshol keresendő. A szövetség tanulmánya szerint a 2004-ben hozott kormányzati intézkedések mintegy 25-28 százalékkal növelték a lakások építési költségét, s ennek az új lakások árába is be kellett épülnie.

A drágán épülő lakásokra azonban nehéz gyorsan vevőt találni, ez pedig az építkezésen dolgozó kevésbé tőkeerős vállalkozókat teszi tönkre. Az építtető projektcégek alvállalkozói ugyanis gyakran nem kapják meg munkájuk ellenértékét. A folyamat következménye a különböző becslések szerint ma már kétszáz- és ezermilliárd forintra rúgó körbetartozás, amely miatt a hitelbiztosítással foglalkozó Coface Hungary számításai szerint már 2004-ben is az építőipari beszállító cégek 2,9, az építőipari kivitelezők 3,77 százaléka ment tönkre. Tavaly és idén pedig tovább romlott a helyzet. 2005-ben a beszállítók 4,79, a kivitelezők 3,95 százaléka dobta be a törölközőt, 2006 első három hónapjában pedig az építőipari cégek újabb 1,22 százaléka ment tönkre.

A lakóingatlanok mellett az ingatlanpiac többi szektorában is véget ért az aranykor. Az irodapiac még nem telítődött, de telítettség közeli állapotban van. Jelenleg évi harminc-negyvenezer négyzetméternyi új iroda épül Budapesten, és a régi, kevés szolgáltatást nyújtó, parkolási lehetőség nélküli, úgynevezett B kategóriájú irodaházakba egyre nehezebb bérlőt fogni. Az A és B kategória közötti korábbi árkülönbség is lecsökkent. Az A kategóriás épületekben helytől és szolgáltatástól függően jelenleg rezsi és áfa nélkül tíz-tizennégy euróba kerül havonta egy négyzetméter, a B kategóriában hét-kilenc euróért lehet irodát bérelni. Bár az Auchan a napokban jelentette be, hogy két új hipermarketet is felépít Budapest határában, Keresztély Dezső arra figyelmeztet, a kereskedelmi célra épülő ingatlanok megtérülési ideje megduplázódott. Míg az ezredforduló környékén egy bevásárlóközpont négy-öt év alatt behozta az építkezés költségét, ma már nyolc-tíz esztendővel számolnak a szakemberek.