Kire vár a kora nyár?

Miközben az újlakás-piacon a tavasz végén stabilizálódott a kereslet, a fejlesztők növekvő aggodalommal figyelik a kínálatot, és ezen belül a beköltözhető lakások számának folyamatos gyarapodását

Így, a nyár előtt néhány perccel egyelőre még nincs markáns jele az újlakás-piacon annak, hogy oldódna a túlkínálat miatti aggodalmaskodás és a mentrendszerűen megjelenő nagyszabású projekttervek közt feszülő ellentmondás. Ugyan a KSH első negyedévi számai az átadott lakások és az építési engedélyek számának jelentős csökkenését regisztrálják (Budapesten csaknem 17 százalékkal kevesebben kértek építési engedélyt az első negyedévben, mint egy évvel ezelőtt), azonban ebből még nem lehet messzemenő következtetéseket levonni.

A piacot rendszeresen monitorozó cégek – az Otthon Centrum és az AL Holding – felmérései nagyjából állandósult keresletről számolnak be, és az ez idő szerint kínált, beköltözhető lakások számát is mindketten 1600-1800 körülire teszik. Az elemzések szerint ez a szám év végéig folyamatosan emelkedni fog, csökkenésére legkorábban 2007 végén számítanak, amikor a piacon lévő lakások mennyisége – a jelenlegi folyamatokat alapul véve – megegyezik majd a kereslettel, vagyis 2008-ra úgymond egyensúlyi helyzet alakulhat ki – tartják az AL Holdingnál. Ugyanakkor az is tény, hogy a vevők egyre inkább az azonnal vagy rövid időn belül beköltözhető lakásokat preferálják, ennek fejében könnyen lemondanak például az építkezés közbeni módosítások lehetőségéről, így számukra a mostani, valamint a jósolt csökkenésig terjedő időszak igazán kedvező a vásárláshoz. Az előértékesítésekkel próbálkozni ennek tudatában csak az igazán különleges helyszínen, kuriózumszámba menő projektek esetében érdemes, a belvárosi fejlesztések például változatlanul könnyen vevőre találnak.

A piac felszívóképességét mutatja, hogy az új lakások értékesítettsége 90 százalék feletti arányú a VII., IX., X., XIII., XV., XVI., XVIII. kerületekben, s erre a felszívóképességre az ismertté vált tervek alapján szükség is lesz. Az idén várhatóan a XIII. kerületben bővül legdinamikusabban a kínálat, ráadásul rövidesen újabb fejlesztések jelennek meg az Árpád híd pesti hídfőjénél, az impozáns irodatornyok szomszédságában. Angyalföldön csaknem 2500 lakás átadása várható 2006-ban, de 1500-at meghaladó számával dobogós lesz Józsefváros, s csaknem fej-fej mellett halad 1200-1100 körüli új lakásállománnyal a XIV. és a IX. kerület, prognosztizálja az Otthon Centrum lakásmonitora.

Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója pedig arra hívja fel a figyelmet, hogy gyakorlatilag két éve stagnál az új lakások ára, miközben a kivitelezés költségei rendületlenül emelkednek, így a jelenlegi árszint 7-8 százalékkal alacsonyabb a kelleténél. Az egész piacot elborító akciók, ajándékok és ilyen-olyan címen juttatott kedvezmények további bővülésére ezért sem nagyon lehet számítani, a verseny mind inkább a pénzügyi szférába terelődik át, a finanszírozás elérhetőbbé tételétől várnak keresletélénkülést a lakásépítők.

A hitelezés két érzékeny pontja az önerő és a törlesztőrészlet nagysága. Pankucsi János, az Erste elemzője szerint a néhol már elérhető 30-35 éves futamidő, kiegészülve a szintén már megjelent, akár ötéves türelmi idővel, újabb vásárlókört kapcsolhat be a hitelezésbe, emellett már érezhető a jövedelem alapon, a hitelbiztosítéki érték 100 százalékáig folyósított, gyakorlatilag önerő nélküli konstrukcióként bevezetett hitelek élénkítő hatása is. Sőt, a verseny következtében elérhető a lakás árát meghaladó (!), 105 százalékos finanszírozás is. További rétegek számára teszi lehetővé a lakásszerzést a tisztán fedezetalapon nyújtott hitel, amikor jövedelemigazolás nélkül a hitelbiztosítéki érték felét finanszírozza a pénzintézet. Az új konstrukciók általánossá válása sokkal nagyobbat lendíthet a vételi szándékon, mint ha a Fészekrakó korhatárát újra megemelik.

Megállni látszik a használtlakás-árak két éve tartó folyamatos csökkenése, úgy tűnik az árszint elérte a mélypontot, az eladók nem hajlandók lejjebb menni az árral, inkább kitartják, így lassú emelkedésre lehet számítani – derül ki az Otthon Centrum legújabb lakásmonitorából.

Ezzel együtt – vagy talán éppen ezért – a vásárlási kedv is éledezőben van, határozott élénkülést tapasztal a használtlakás-piacon Beák Attila, a Beák és Társa iroda vezetője. A fellendülés mind a belvárosi, mind az azt övező zöldövezeti részen érezhető, nagyjából mindenhol keresik az egy plusz fél, egy plusz két fél szobásakat, és továbbra is kelendőek azok a lakások, amelyekből nem tizenkettő egy tucat. Különösen a jó idő beköszönte dobta meg a forgalmat, a növekvő számú érdeklődő mellett az üzletkötések is szaporodtak. A hosszabb ideje sikertelenül próbálkozóknak érdemes az újlakás-piacról ellesni a vásárlásélénkítő fogásokat, például határozott idejű akciót meghirdetni az ár újragondolása mellett.

Az idei tavasz slágere Beák Attila szerint leginkább a XI. kerület, ahol a Gellérthegy lenne a legnépszerűbb, itt azonban lényegében nincs mozgás. A hegyoldalban 400 ezer forint körül kínálják a társasházi lakások négyzetméterét, lejjebb, a belső részeken 10-15 százalékkal olcsóbban, a Fehérvári út és a vasút környékén 250-280 ezer forint körüli az ár. Hasonló a helyzet a Várban, ahol szintén csak a várfalon kívül van élet. Az utcai, viszonylag jó állapotú lakásokat 400-450 ezer forintra tartják a tulajdonosok, ekörül stabilizálódtak a XII. kerületi hegyoldal társasházai is, viszont az Alkotás utcában és ahhoz közel alulról súrolják a 300 ezer forintot. A II. kerületi zöldövezetben elég nagy a szórás, 300-500 ezer forint között bármi előfordulhat, a Margit körút közeli térségben viszont nem nagyon megy 250-260 ezer forint fölé a régi lakások négyzetmétere, sorolja a budai árakat Beák Attila.

Kedvelt a III. kerület is, a hegyvidéki, régebbi társasházi lakásokért 3-400 ezer forintot várnak el, a Dunához közeledve ez a 300 ezer forinthoz közelít, a Bécsi út körül akár alatta is marad. A kerület (és az ország) lakótelepei közül a Pók utcai a legdrágább, itt 250-260 ezer forint az átlagos négyzeméterár, valamivel kevesebb a Kaszásdűlőn, az Óbudain viszont már csak 200-220 ezer körüli egy négyzetméter, Békásmegyeren pedig akár 160-180 ezer forintért is lehet már üzletet kötni. Hogy a külvárosi lakótelepeknél maradjunk: az újpesti panelek 180-200 ezer forint között ingadoznak, a hagyományos építési technológiát pedig 250-260 ezer forinttal lehet a környéken honorálni. A panelárak Kőbányán sem törnek az egekbe, az Újhegyi lakótelep és a Városközpont 160-180, a hagyományos építésű óhegyi 180-200 ezer forinttal hívogat. Ennél kicsit olcsóbb az Újpalotai lakótelep a XV. kerületben, ahol 170-190 ezer forint között mozog jellemzően a lakások négyzetmétere.

Az újlakás-piac egyik éllovasának számító XIII. kerület Pozsonyi úti térségében a használt lakások is élénk keresletnek örvendenek. Különösen a jól kiadható egyszobás kislakások, illetve a három szobás nagyobbak iránt tapasztalni érdeklődést. A Duna-part kivételével, ahol hétjegyű a négyzetméterár, 300-350 ezer forintra számíthat a lakáskereső, a Margit és az Árpád híd közötti lakótelepek esetében a belső oldalon 200 körüli, esetleg kicsit magasabb, a Duna felől esőn viszont 300 ezer forinttal kell kalkulálni. A régi angyalföldi társasházi lakások mintegy 10-15 százalékkal maradnak el a helyi új kínálat 280-300 ezer forintos szintjétől.
Zuglóban az Amerikai út, Columbus utca környéke keresett, errefelé 350-400 ezer forint egy négyzetméter, viszont az Örs vezér térhez közeli, ám nagyon régi Füredi úti lakótelep nem lóg ki a panelek sorából, egy kétszobás, 50 négyzetméteres lakás belefér 10 millióba.

A Belváros egy más világ. Tág határok között mozog az V. kerületi használtlakás-ár, de olcsóságról sehol nem lehet beszélni. A zöm 350 ezer forint és valamivel efölött, a Duna parton egymillió forint is lehet a tarifa. A VI. kerületben a Városliget környékén 350 ezer forintra rúg a fajlagos ár, az Andrássy úton az utcai felújított lakásokért zokszó nélkül elkérik a 500-550 ezret, a mellékutcákban viszont minden további alku nélkül csaknem feleződik az érték, a felső határ 300 ezer forint.

A rehabilitáció a VII. kerületben is varázsszó, a Dob és a Király utca környékén 280-350 ezer forint a sáv szélessége, a körúttól kifelé, a Dózsa György út felé viszont az érték 200-220 forintra gyengül. A Józsefváros Kiskörút és Nagykörút közötti sávja 250-260 ezer forintot ér, kijjebb a leromlott lakásokat akár 150 ezerért is odaadják. Ferencvárosban a Ráday és Lónyay környékén 300-350 ezer forintot kóstál egy négyzetméter, miként a viszonylag új középső-ferencvárosi társasházakban is, de a Haller utca felé már 200-250 ezerért vehetünk egy négyzetmétert.