Kalapács alatt a lakás: ez vár ránk?

Az ingatlanpiaci fellendülés lassulásával a világ számos országában érezhető, hogy romlott az eladók rendkívül kedvező alkupozíciója, melynek következtében sokan új értékesítési stratégiákat, taktikákat próbálnak ki. Amint arról korábban beszámoltunk, az egyik ilyen – az Egyesült Államokban meglehetősen felkapott módszer – az aukciós értékesítés, mely nem jelent mást, mint az ingatlan árverésre bocsátását.

A taktikával kapcsolatos alapvető tudnivalókat, tippeket az alábbi írásaink tartalmazzák, jelen összeállításunkban néhány hasznos elem kiemelése mellett arra keressük a választ, hol is tart a módszer elterjedése és mire számíthatunk egy ilyen tranzakció esetében a vevői, illetve az eladói oldalon.

Amerikai ingatlanpiaci szakértők szerint az eladók elsősorban akkor döntenek az aukciós metódus alkalmazása mellett, ha az adott ingatlan rendkívül különleges, ezért a hagyományos módszerrel kevés az esély arra, hogy felbukkan több komoly érdeklődő. A másik véglet az, amikor az áruba bocsátandó ingatlan egyáltalán nem egyedi, mondhatni rengeteg “ugyanolyan” van a piacon. Utóbbi esetben az eladó az aukciós módszerrel szeretné azt az érzést kelteni, hogy sürgős számára az üzlet nyélbeütése, ami fontos jel a potenciális vevőknek.

Amint az korábbi aukciós cikkünkből ( http://www.penzcentrum.hu/cikk-1002297-1.html ) is kiderült, az árveréseknek megvan a különös lélektana: az aukció így önmagában akkor is tömeges érdeklődést vonzhat, ha korábban szinte senki nem jelentkezett a lakásért. (Ehhez persze teljesülnie kell többek között a kiinduló árra vonatkozó feltételeknek, ahogy arra fenti írásunkban felhívtuk a figyelmet!)

Az USA-ban mára több mint 1,000 aukciós cég foglalkozik kizárólag ingatlanok értékesítésével és beszámolóik szerint a megkeresések száma egyre csak növekszik. A National Auctioneers Association adatai szerint a lakossági aukciók forgalma 2006 első félévében 4.4%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, míg 2005-ben ugyanekkor 4%-os volt az év/év alapú bővülés. A szövetség előrejelzése szerint 2006-ban az aukciós bevételek 255.4 milliárd dollárt tehetnek ki, míg 2005-ben 240.2 milliárdos volt ez az érték.

Az eladó az aukciósházzal kötött megállapodásában ki kell hogy kösse, miként szeretné értékesíteni ingatlanját. Erre alapvetően két út áll rendelkezésére: vagy kiköt egy minimum összeget, ami alatt nem hajlandó megválni a lakástól (így ha ezt nem éri el a licit, akkor a tranzakció elmarad), vagy az ún. “abszolút” megoldást választja, ami annyit tesz, hogy bármennyi is a legmagasabb licit, azon elkel az ingatlan. Az előbbi módszer magától értetődően kevesebb izgalommal jár az eladó számára, a tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy az abszolút módszer jóval nagyobb érdeklődést generál, melynek köszönhetően az esetek többségében a végső ár is magasabb lesz.

Piaci szereplők szerint általában 6-12 hét telik el az aukciósházzal történő kapcsolatfelvétel és a tranzakció között, mely idő számos paraméter függvényében jelentősen lerövidülhet (lsd.: fenti írásunk). Az eladó a tengerentúlon a vételárra vetített 5-8%-os jutalékot fizet az aukciósháznak, mely mellett a részletes értékbecslés költségeit kell (illetve ajánlott) viselnie, a vevők ugyanis szeretnek biztosra menni, a legtöbben tudják, hogy a kalapácsütés után nincs helye reklamációnak.

Ha venni akarunk…

Amerikai tapasztalatok szerint számos építő és ingatlanfejlesztő egyre borúsabban látja a piacot, ezért igyekeznek minél gyorsabban megszabadulni árujuktól. Esetükben nem kell azzal számolni, mint a magánszemély eladóknál, hogy emocionálisan kötődnének az ingatlanhoz. Emellett azt is érdemes megemlíteni, hogy ezen piaci szereplőknek valódi mozgásterük van a pénzügyi alku területén, a 40% körüli bruttó fedezeti hányad ugyanis bőven hagy teret, így nem ritka, hogy a vevők 20%-ot is meghaladó diszkonttal jutnak hozzá az ingatlanokhoz.

Az építők és fejlesztők olyannyira érdeklődnek az aukciós metódus iránt, hogy egyes irodák már egyértelműen az ő kiszolgálásukra szakosodtak.

A történtek hátterében többek között az áll, hogy az építőipari szereplők bizalmi indexe 15 éves mélypontra süllyedt, illetve az eladatlan újlakások állománya 11 éves csúcsra emelkedett az Egyesült Államokban.

Az is sok esetben előfordul, hogy egy nagyobb projektből a legtöbb lakást eladják a hagyományos értékesítési csatornákon keresztül, a fennmaradó, esetleg kissé előnytelenebb néhány darab miatt azonban nem éri meg fenntartani az értékesítő stábot és irodát, ezért ezeket aukciókon bocsátják áruba.

Akadnak persze olyan jelentősebb fejlesztők is, akik mereven elzárkóznak az új ötlet elől, mondván hogy ők addig egyetlen kapavágást sem csináltatnak, amíg minden el nem kelt.

A vevői oldalon nem árt tudni, hogy az aukcióra való regisztráláskor az ingatlan becsült értékének 8-10%-át letétbe kell helyeznünk, hogy valóban csak komoly érdeklődők képviseltessék magukat az eseményen.

Attól persze, mert aukción kerül valami értékesítésre, még nem biztos, hogy az évszázad üzletét kötjük meg, az azonban biztos, hogy az ingatlanpiac a tengerentúlon ebbe az irányba halad, kérdés hogy hazánkban mikor jön divatba az aukciós értékesítési módszer.