Irreális drágulás, szárnyaló plázapiac Moszkvában

Az orosz gazdaság dinamikus növekedésének az egyik legegyértelműbb bizonyítéka a moszkvai ingatlanpiac szárnyalása és a fejlesztők töretlen aktivitása. Az irodapiac kihasználatlansága a legalacsonyabb Európában, a bérleti díjak 17%-kal emelkedtek az elmúlt évhez képest és összesen 3 millió négyzetméternyi A-kategóriás irodaterület kerülhet átadásra 2008-ig. A bevásárlóközpontok területe mintegy megduplázódott 2003 óta, s várhatóan ismét duplájára nő majd 2008-ig. A kereskedelmi ingatlanpiac fejlődése mellett a lakásárak is elszálltak; Moszkvában csak idén már 40%-kal emelkedtek az újépítésű lakások árai.

A valóban dinamikus bővülés ellenére a moszkvai irodapiacon még mindig erős túlkereslet van a modern A-kategóriás termékek iránt. Közel 300,000 négyzetméternyi (A és B kategóriás) irodaterületet adtak át 2006 első negyedévében, amivel a teljes terület majdnem eléri az 5 milliót a városban. Ezzel abszolút mértékben Moszkva már a legnagyobb irodapiacok közé tartozik Európában, az egy főre jutó minőségi irodaterületet tekintve azonban jelentősen elmarad a nyugat-európai és a kelet-közép európai fővárosoktól.

A túlkeresletet mutatja a kihasználatlansági mutató rendkívül alacsony szintje. Egy évvel ezelőtt az irodáknak még 4.3, jelenleg pedig 2.3%-a áll üresen, ami a legalacsonyabb kihasználatlansági mutatónak felel meg egész Európában a Jones Lang LaSalle adatai szerint. Ezzel párhuzamosan a bérleti díjak jelentősen emelkedtek (17% éves szinten) az elmúlt fél évben, ami szintén a minőségi termékek hiányából fakadó intenzív túlkereslet következménye. Jelenleg átlagosan 49 eurót kell fizetni havonta egy négyzetméternyi A-kategóriás irodaházban az orosz fővárosban, ez több nyugat-európai nagyvárosnál, illetve az összes közép-kelet európai nagyvárosnál drágább. A bérleti díjak növekedése a következő években még várható, egészen addig amíg a túlkereslet nem mérséklődik.

A gyors gazdasági bővülésnek és a jövedelmek dinamikus növekedésének köszönhetően a kiskereskedelem Moszkvában egyike a leggyorsabban fejlődő szektoroknak. 2006 első negyedévének végén mintegy 44 nemzetközi szintű pláza (összesen 1.2 millió négyzetméterrel) állt a vásárlók rendelkezésére gyakorlatilag maximális kihasználtság mellett. A kihasználatlanság ugyanis mindössze 1%, ennek megfelelően a bérleti díjak is folyamatosan emelkednek, éves szinten 16%-kal lettek drágábbak. Így ma egy moszkvai bevásárlóközpontban havonta kb. 190 eurót kell fizetni négyzetméterenként egy üzlethelységért.

Hasonlóan az irodapiachoz a kiskereskedelmi ingatlanpiacon is túlkereslet van, ennek tudható be, hogy a 2003 óta az összterület megduplázódott és a Jones Lang LaSalle moszkvai irodája szerint a jelenlegi szintről 2008-ig ismét duplázódás várható. A pláza-boom-ból mind a külföldi, mind a hazai fejlesztők kiveszik a részüket, és a fejlesztéseket motiválják a piacra újonnan belépő nemzetközi kiskereskedelmi láncok is.

A német Real 2005 második felében nyitotta meg első hipermarketeit, a Marks and Spencer pedig 2005 végén lépett be az orosz piacra. Emellett idén nyitja meg harmadik – és legnagyobb – 240,000 nm-es üzletét az IKEA. Sorra épülnek az új plázák is, év végére készül el a Yevropeisky bevásárlóközpont mintegy 180,000 nm-nyi területtel. A JLL adatai szerint az elkövetkezendő 2-3 évben várhatóan 10 50,000 nm-nél nagyobb bevásárlóközpontot fognak átadni Moszkvában.

Elszálltak a lakásárak is

A kereskedelmi ingatlanpiac mellett dinamikusan növekszik a lakóingatlanok ára is Moszkvában. Jelenleg átlagosan 4,000 dollárba (kb. 870,000 forint) kerül egy négyzetméternyi újépítésű lakás az orosz fővárosban. Az árak emelkedése hihetetlen dinamizmust mutat, Moszkvában csak 2006-ban 40%-kal nőttek átlagosan, míg Szentpéterváron 60-80%-os emelkedést regisztráltak az ingatlanközvetítők.