Hajlamosak vagyunk túlvállalni a hiteleket

A magyar ingatlanpiac legtöbb problémája szóba került azon a konferencián, amelyet a hét végi Lakásvásár kiállítás előtt tartottak. Az ingatlanszakma prominensei felhívták a figyelmet az elkövetkező időszak kockázataira, de jelezték, nem tartanak huzamos visszaeséstől.

Péntek délután a SYMA-csarnokban megnyílt a 9. budapesti Lakásvásár, amelyen 158 kiállító több mint 50 ezer új és használt lakást kínál az érdeklődőknek. A szervező Ingatlan és Befektetés szaklap tető alá hozott egy konferenciát is, ismert szakértők előadásaival.

Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója elmondta, értékelésük szerint az egyensúlyi helyzet fel közelít a magyarországi ingatlanpiac, az utóbbi egy év 20 százalékos kínálatcsökkenésével párhuzamosan ugyanis kismertékű keresletnövekedés volt tapasztalható.

Egyfelől ennek a folyamatnak köszönhető a már elkészült, de szabad lakások számának mérséklődése, másrészt pedig annak, hogy a vásárlók egyre növekvő része csak olyan lakást vesz meg, amely már áll. Arányuk jelenleg 30 százalékosra tehető.

Az AL Holding elemzői leginkább a főváros XI. és IX. kerülettől várnak látványos fejlődést az előttünk álló években, miközben elképzelhető, hogy az úgyvenezett “harmadik gyűrűt” alkotó külső kerületek elveszítik az árelőnyüket. Hasonló, meglepő jelenség, hogy a XIII. kerület és Zugló négyzetméterárai között manapság már nincs különbség.

Az árszintek összességében stagnálnak, a beruházási költségek viszont emelkednek – hangsúlyozta Illy Péter, hozzátéve, hogy a fejlesztők 70 százaléka egyszerre egy projektet visz, ami a pillanatnyi piaci helyzetben meglehetősen nagy kockázatot jelent.

A fix törlesztőrészletet kínáló hitelkonstrukciókkal belátható időn belül vélhetően az összes bank megjelenik a piacon – jelezte előadásában Pankucsi János, az Erste Bank jelzálog-finanszírozási osztályának vezetője. Hozzátette, ugyancsak várható a már most is sikertörténetnek számító lakás-takarékpénztárak megerősödése.

A spanyol Fadesa ingatlanfejlesztő magyarországi leányvállalatának ügyvezető igazgatója, José María Olmos kijelentette, Magyarországon drágán épülnek a lakások, aminek egyik oka az alacsony éves lakásszám. Összehasonlításul megemlítette, hogy míg nálunk 44 ezer épül évente, addig a 40 millió lakosú Spanyolországban körülbelül 800 ezer. A Fadesa Hungaria évi 2000-rel kíván hozzájárulni az ágazat fellendítéséhez.

A résztvevők általában nem értettek ezzel egyet, mondván, a kivitelezés költségét csak a minőség rovására lehetne leszorítani – márpedig azzal időnként így is problémák vannak. Az általános igényszint változása hamarosan kikényszeríti az innovációt – vélte Gerő András, az Otthon Centrum vezérigazgató-helyettese.

A felmérések szerint az emberek egyre elégedetlenebbek az otthonukkal, ezért lehetne tendencia a felújítás, de a lakások 15-20 százaléka nem alkalmas erre. Tulajdonosaik így előbb-utóbb megjelennek vásárlóként a piacon – hívta fel a figyelmet Harmati László, az FHB vezérigazgatója, megjegyezve, hogy sajnos nincs jól működő használtlakás-piacunk.

Harmati László fontos adatként említette, hogy míg Nyugat-Európában leggyakrabban munkanélküliség vagy betegség miatt dőlnek be a hitelek, addig Magyarországon egyszerűen azért, mert a családok túlvállalják magukat: olyan hitelt vesznek fel, amelynek törlesztőrészleteit aztán nem képesek fizetni. Harmati szerint ezt a tendenciát erősíti az önerő nélküli hitelek terjedése.

Az Otthon Centrum külön elemzést készített az idei Lakásvásárra időzítve. Ebből kiderül, hogy a korábbi évek dinamikájától eltérően 2006 első félévében Budapesten is csökkent a kiadott építési és használatbavételi engedélyek száma. Ezzel párhuzamosan 75 százalék köré csökkent a beruházói építés aránya a korábbi 84-ről, és egyidejűleg nőtt a megépített lakások alapterülete.

Mindezek a jelenségek évek óta tartó trendek végét jelzik. Az OC adatbázisa alapján idén a beruházói projektek keretében közel 11 ezer lakás megépülése várható Budapesten (szemben a tavalyi 12 300-zal). A már elkészült, de még eladatlan lakások száma a fővárosban az év eleji 1600-as állományról 2006 harmadik negyedévére 1500 darab köré csökkent.

A rendelkezésre álló adatok szerint idén harminc 100 lakásosnál nagyobb projekt átadása várható Budapesten, míg a tavalyi évben 20 ilyen projekt szerepelt az adatbázisban. Egyre jobban erősödik a marketing szerepe, illetve fontos szerepet játszanak az innovatív értékesítési módszerek.

A vevők ugyanakkor egyre igényesebbek: csak az igazán jó helyen fekvő házak iránt érdeklődnek, amellett magas műszaki tartalmat, kiváló kivitelezési minőséget várnak el a fejlesztőktől. A külföldi beruházók aktivitása növekszik, számítani lehet bizonyos magyar cégek külföldi felvásárlására, illetve a piac további koncentrációjára.

A kamatadó és az árfolyamnyereség-adó elméletileg az ingatlanpiacra terelhetné a befektetőket, de a gazdasági megszorítások ezzel ellentétes hatást fejtenek ki. Összességében nem várható jelentős visszaesés a piacon, a tapasztalatok szerint mintha laposodna a szezonalitási hullám, erre utalnak a nyári eredmények is.