Eszi, nem eszi, nem kap mást?

Avagy: túlkereslet esetén a rugalmatlan kínálat kényszerhelyzetbe hozza az ingatlanbérlőket?

Köztudott, hogy a belvárosi – kiemelt lokációkon lévő – üzlethelyiségek iránti kereslet évek óta jelentősen meghaladja az elérhető kínálatot. Ez egyrészt a jócskán átlagon felüli bérleti díjak realitását alapozza meg, másrészt szinte nullára csökkenti a bérlőkeresés idejét a tulajdonos számára. Mégis találunk kiadatlan üzleteket – akár a kiemelt sétálóutcák övezetében is. Vajon ez csak átmeneti állapot, vagy ingatlanspekulációval van dolgunk? Az Eston International felmérése szerint a kereskedők tudatos ingatlanválasztása áll a háttérben.

Ahogy korábbi beszámolóinkban is szerepel, a belvárosi üzletek keresettsége a bevásárlóközpontok piacának kiépülésével sem csökkent, amit a cégünk által tapasztalt értékesítési volumennövekedés mellett számos új üzletnyitás is alátámaszt. Az idén például a diszkontáruházakra általánosan jellemző agresszív piacra-lépési stratégiát választó Schlecker jelent meg a Petőfi Sándor utcában, a luxusmárkák közül pedig a Louis Vuitton mutatkozik be az Andrássy úton. Szintén hisznek a város szívének jövőjében a fejlesztők: az Orco Property Group két nagy múltú épület újjáépítésével tervez bevásárlóközpontokat nyitni (volt Divatcsarnok illetve a BÉT épülete), emellett a legfrissebb hírek szerint a Vörösmarty téren az ING beruházásában megvalósuló kiskereskedelmi- és irodaközponttal átellenben a Skála is elszánta magát a Luxus Áruház teljes felújítására.

Az Estonnál regisztrált megkeresések szerint a legnagyobb érdeklődés az V. és a VI. kerület portálos üzlethelyiségeire mutatkozik, elsősorban a 100 – 300 négyzetméteres kategóriában. A kínálat szűkösségére jellemző, hogy amíg egy megfelelő helyiség felkutatása akár fél évig is eltarthat, a megüresedő üzletek bérleti joga nem ritkán két héten belül új gazdára talál. A piac szegmentáltságára jellemző, hogy míg a Váci utcában és a Vörösmarty téren akár 80 – 100 EUR/nm havi bérleti díjat is fizetnek a bérlők, az Andrássy út és a Nagykörút kiemelt szakasza (Nyugati tér és Oktogon között) ennél jóval alacsonyabb értéken pozícionált (Andrássy úton 35 – 50, a Nagykörúton 35 – 45 EUR/nm/hó). Egy-egy jelentősebb üzlet megnyitása, illetve a felújítások kedvezően hatnak az adott környék fejlődésére, hiszen a generált gyalogosforgalom további üzletek megjelenését alapozza meg.

Mégis akadnak kihasználatlan ingatlanok (jellemzően mellékutcákban), ahol akár hónapokig is csak üres kirakatot, lelakatolt bejáratot találunk. Az üres üzletek arányát a városvezetők kedvezőtlenül nagynak ítélik – a közelmúltban a főpolgármester-helyettes meghívására a helyzet lehetséges megoldásait tekintette át öt belvárosi kerület vezetője. Az okok mögött néhányan ingatlanspekulációt is sejtenek, mely szerint a bérbeadók egy része a kínálatot mesterségesen korlátozva – a bérleti díjak feltornászásával -igyekszik extra profitot elérni. Az egyeztetés eredményessége – kormányzati szabályozásra való törekvésről lévén szó – valószínűleg csak néhány év múlva ítélhető meg; az előzetes információk szerint a zárva tartó üzletekre büntetőadó kivetése is realitássá válhat – néhány külföldi példa alapján.

Bár valóban ellentmond a belvárosra irányuló meghatározó ingatlankeresői igény és a zárva tartó üzletek együttes megléte, az Eston értékesítői szerint a kihasználatlan helyiségek többnyire nem a bérbeadó érdektelenségének, vagy ingatlanspekuláció eredményei. Mint minden ingatlan esetén, az üzlethelyiségeknél is az elhelyezkedés a legfontosabb kritérium (location, location, location…). Mindazonáltal ezen a részpiacon a megfelelő ingatlan számos olyan tényezőnek kell együttesen megfeleljen, amelyek rangsorolása egyszerűen lehetetlen. A földszinti üzlethelyiséggel szemben támasztott elvárások legtöbbször nagy gyalogosforgalom meglétére, lehetőleg gyalogos átkelő illetve tömegközlekedési csomópont közelségére, főútvonali – ezen belül preferáltan utcasarki – elhelyezkedésre, nagy és jól látható portál meglétére és megfelelő alaprajzi elrendezésre vonatkozik (pl. egy szinten lévő üzlet). Plusz igényként jelentkezhet a kapcsolódó raktározási, parkolási lehetőség megléte, a könnyű árufeltöltés biztosítása, valamint – tevékenységtől függően – a lakóközösség és a hatóságok hozzájárulásának, engedélyének megléte. A bérlő üzleti céljainak megvalósításához ezeket a szempontokat sokszor egyformán fontosnak tartja, ezért amennyiben az üzlethelyiség nem tökéletesen megfelelő, inkább nem kötelezi el magát. A bérbeadó szempontjából nézve szintén gyakran nehéz a döntéshozatal, amely például egy nagyobb kiterjedésű, összefüggő bérlemény kisebb egységekre osztására, vagy a bérbeadás kapcsán jelentősebb műszaki átalakításra vonatkozik. Adott esetben ezek a lépések az aktuális piaci igények gyorsabb kiszolgálását tennék lehetővé, de a kapcsolódó ráfordítási igény, illetve a bérbeadó előzetes elképzelése és üzletpolitikája más stratégiát – így a bérbeadásra vonatkozóan kivárást – alapozhat meg.

Az Eston adatai szerint tehát a patinás belváros kínálatának szűkössége nem feltétlenül eredményez nagyobb kompromisszumkészséget a bérlők oldaláról; sőt, az ingatlan vonatkozásában a kockázatok minimalizálására törekednek. Emellett a bérbeadók sem adják fel elképzeléseiket rövid távú célok érdekében, függetlenül a – rendelkezésre álló ingatlan adottságaitól eltérő kialakításra vonatkozó – felfokozott érdeklődéstől. Normál piaci körülmények folytán tehát várhatóan továbbra is lesznek zárva tartó üzletek, melyek rendben-tartása és a városkép megőrzése érdekében üdvözlendő egy a jelenleginél talán szigorúbb szabályozás. Mindemellett a kihasználatlan ingatlanok alternatív hasznosítására vonatkozóan, illetve a bérbeadói és bérlői álláspontok – igények, elvárások – közelítésére célszerű ingatlantanácsadó véleményét is kikérni.