Egyensúly és változatlan árak várhatók az irodapiacon

2005-ben ismét rekordévet zárt a budapesti irodabérleti piac; minden gazdasági ágazat részér?l er?teljes kereslet mutatkozott. Az utóbbi három évet sz?kös kínálat jellemezte, de 2006-2007 folyamán er?teljes b?vülés várható, mivel több régóta várt projektet átadnak, illetve újabbak építkezések indulnak.

Gazdasági áttekintés

A 2004-es erőteljes növekedést követően Magyarország gazdasága 2005-ben valamelyest lelassult.

A bővülés még így is mintegy 4% volt 2005-ben, szemben az előző év 4,5%-os adatával. 2006-ban szintén 4%-os növekedés várható.

A magyar gazdaság változatlanul exportfüggő, így a növekedés motorja a befektetések mellett továbbra is a külföldi értékesítés.

Magyarország 2001 óta folyamatosan nagy költségvetési hiányt jegyez, részben a közalkalmazotti fizetések, nyugdíjak, egészségügyi és szociális juttatások emelkedése miatt.

A deficit 2003-ban a GDP 6,2%-a volt; ez egy évvel később lecsökkent 5,3%-ra, ám 2005-ben ismét 6% körül mozgott. Az euróövezethez való csatlakozás egyik feltétele értelmében a költségvetési hiány nem haladhatja meg a GDP 3%-át; nem valószínű, hogy Magyarország a tervezett időre, 2010-re meg tud felelni e követelménynek. Az áprilisban esedékes parlamenti választások a kormány költséggazdálkodása is nyomást gyakorolnak.

Bár a kormány bejelentette, hogy tervei között szerepel az egészségügyi rendszer megújítása és az informális gazdasággal kapcsolatos kérdések megoldása, komolyabb reformokra csak a választások után kerül majd sor.

A költségvetési hiány hosszú távon várhatóan még jó ideig terheli majd a magyar gazdaság stabil fejlődését.

A kormány célja, hogy az inflációt a maastricht-i elvárásoknak megfelelő szintre csökkentes. Az infláció 2005-ben érte el eddigi legalacsonyabb mértékét; ekkor 4% alatt volt. Ugyanakkor ismét nőtt a munkanélküliek aránya; a 2004-ben mért 6%-ról 2005 végére több mint 7%-ra emelkedett.

Kínálat

A budapesti irodapiac 2005-ben mindössze 73.000 m2-rel bővült.

A legjelentősebb kiemelt A kategóriás új épület ebben az évben az Infopark C és a Víziváros volt, amelyek az év során sikeresen bérlőkre találtak. A magyar Wallis átadta a Mariássy Házat és a Danubius Ház IV-et, néhány fejlesztő, így az Immoeast, a Bischoff és a BHG pedig 7.000 m2 alatti épületekkel gazdagította a piac kínálatát.

Az elmúlt három évet jellemző 70.000-85.000 m2-es szerény bővülést követően 2006-ban várhatóan új ciklus veszi kezdetét a budapesti irodapiacon.

Az előrejelzések szerint 200.000 m2 új iroda átadása esedékes, 2007-ben pedig akár 330.000 m2-rel is bővülhet a kínálat.

2005-ben számos fejlesztő látott hozzá régóta tervezett projektek megvalósításához. Néhányan az erőteljes kereslet és a csökkenő kihasználatlansági mutató miatt vágtak bele a munkába, míg mások úgy döntöttek, nem várnak tovább a piacon továbbra is ritkának számító előbérleti lehetőségekre.

Az új irodaházak legtöbbje a Váci úton vagy Budapest déli részén épül.

2005-ben a Váci úti folyosón több projekt munkálatai is hasonló ütemterv szerint haladtak.

2007. első negyedévét követően négy, egymáshoz közel található, hasonló, összesen mintegy 65.000 m2 területű épület: a Teufel épülete (Váci út 33.), a Wallis fejlesztésében készülő Átrium Park (Váci út 45.), a Hochtief projektje (Váci út 76.) és a BSR Center A és B üteme (Váci út 135-139.) kerül átadásra.

A fejlesztők körében divatosnak számít még a városközpont déli pereme is, Dél-Budán már kialakult egy irodapiaci szegmens, és Dél-Pest is egyre keresettebb; a Petőfi híd és a Lágymányosi híd között rendkívüli gyorsasággal alakul ki egy új üzleti negyed.

A Trigránit Duna menti Millennium projektje folyamatosan épül. A Riverside irodakomplexum első, 17.400 m2-es ütemének átadása 2006-ban várható; ennek nagy részét előbérletben lekötötte a Vodafone. Hamarosan megkezdődik a második, 39.000 m2-es spekulatív ütem építése, csakúgy, mint az AIG Haller Gardens elnevezésű projektjének első, 16.000 m2-es fázisa esetében, amely a környéken található. Ezek nagyjából a Váci úton készülő négy nagy épülettel egy időben kerülnek majd a piacra.

A Duna másik oldalán, Dél-Budán már készül az Infopark legújabb üteme, a 17.700 m2-es D épület, amelyet várhatóan valamivel a fent említett projektek előtt átadnak.

Kereslet

Bár a bérleti piac a 4. negyedévben némileg visszaesett, 2005 így is rekordévnek számít; összesen 237.000 m2 iroda talált bérlőre, amely valamivel meghaladja az előző évi szintet (230.000 m2).

A bérleti tranzakcióknak ismét nagy részét, mintegy 29%-a korábbi bérletek megújítása tette ki: a Budapest Bank, az Unilever, a Pantel, az SAP, a KLM, a GSK, a Servier, a Regus és az OTP is meghosszabbította bérleti szerződését 2005-ben.

További 13% mögött a bérlők épületen belüli terjeszkedése áll. A bérbe adott területek 19%-ára a piacon újonnan megjelent vállalkozások, illetve magyarországi működésüket új funkciókkal bővítő cégek kötöttek szerződést.

A 2006-ban elkészülő épületek várhatóan viszonylag rövid időn belül bérlőkre találnak. Egy részük már el is kelt; az Európa Towers-t saját használatára megvette az Erste Bank, az E-On 11.000 m2-re a Roosevelt Házban, a Sanoma pedig 8.900 m2-re az Észak-Budán épülő Szépvölgyi Office Parkban kötött előbérleti szerződést.

A Váci úton található Centerpoint II-ben mintegy 8.000 m2, a Kinnarps épületben az összterület 25%-a vár még bérlőre. A Dél-Budán épült IP West I telítettsége 45%-os.

2005-ben a gazdaság minden ágazata részéről erőteljes kereslet mutatkozott. Megfigyelhető ugyanakkor, hogy egyre nagyobb az igény a közös szolgáltató központok és ügyfélszolgálati központok számára megfelelő területek iránt. A DTZ-nél az utóbbi időben többen érdeklődtek legalább 200 alkalmazott számára alkalmas irodák iránt.

Az állami szektor továbbra is fontos szerepet játszik az irodapiacon; a kormányszervezetek rendkívül aktívak voltak 2005-ben. A közületek területigényei általában 700-2.000 m2 körül mozognak, bérleti szerződéseiket 1-5 évre kötik. Kérdéses, hogy az áprilisi parlamenti választások milyen irányban befolyásolják majd az állami szektor korszerű irodák iránti igényét.

A keresletet tovább növeli, hogy egyre több magyar vállalkozás költözik át B vagy C kategóriás irodáiból A kategóriás épületbe. A DTZ számításai szerint 2005-ben a bérbe adott irodák 27%-a mögött a régebbi építésű, kevésbé minőségi épületekből korszerűbb létesítményekbe költöző cégek állnak.

Kihasználatlanság

A kihasználatlansági mutató az elmúlt öt évben folyamatosan csökkent, és 2005 végére elérte az elmúlt 10 év legalacsonyabb arányának számító 11,5%-ot. Egyre nehezebb színvonalas bérirodát találni; különösen a nagy területigénnyel fellépő bérlők ütköznek problémákba.

A 2006-ban átadásra kerülő állományra nagyon nagy szükség van, hiszen az előrejelzések szerint épphogy ki tuja majd elégíteni a jelenlegi igényeket.

A fentiek értelmében a kihasználatlansági mutatóban nem várható jelentős változás 2006-ban, bár az év során ingadozást mutathat az átadások időzítésének függvényében.

A kihasználatlansági mutató a legnépszerűbb környékeken, például a Váci úton, illetve Bel- és Dél-Budán a legalacsonyabb. A 2005-ben átadott épületek – mint az Optima és az Infopark C és I üteme -, gyakorlatilag már megteltek bérlőkkel.

Néhány szegmensben a 2006-ban elkészülő nagy épületek átadásával emelkedik majd a kihasználatlansági mutató, de a kínálat bővülése nem jár jelentős következményekkel a megfelelő helyen jól megépített, méltányos bérleti díjért kínált épületek fejlesztői számára.

Megjegyzés: a budapesti kihasználatlansági mutatókkal kapcsolatos statisztikák (i) csak az 1990-ben vagy azt követően készült épületetek veszik figyelembe; és (ii) a tulajdonosaik által használt épületek nem szerepelnek bennük.

Bérleti díjak

A kiemelt A kategóriás épületek legmagasabb bérleti díjai továbbra is a 16-17 EUR/m2/hó tartományban mozognak (adók és közös költség nélkül), míg a tényleges bérleti díjak ennél 1-2 euróval alacsonyabbak. Egy-két kivételes épületben a bérleti díjak esetenként elérik a 17-20 eurót is.

A legtöbb tranzakció publikált bérleti díja azonban 12-14 euró körül mozog, míg a tényleges díjak a 11-13 eurós szinten alakulnak. A jobb minőségű B kategóriás épületek bérlői 10-11 eurót fizetnek, de néhány helyen az ár 10 euró alatt van.

A bérleti díjak – a 2000-2001-es, a kínálat akkori erőteljes növekedését követő kis csökkenés óta – nem változtak számottevő mértékben az elmúlt két-három év folyamán.

A piacon mára általánosan elfogadottá váltak a bérlőknek nyújtott különböző kedvezmények. A 2003 óta minden évben jelentkező túlkereset ellenére a kihasználatlanságban nem következett be erőteljes csökkenés, így a bérleti díjak sem stabilizálódnak.

A piacon nem mutatkoznak a bérleti díjak emelkedésére utaló jelek, és olyan esetről sincs tudomásunk, hogy ugyanazon irodáért versengő bérlők ráígért volna a másik által kínált bérleti díjra.

Az épülettulajdonosok által kínált kedvezmények mértéke 2006-ban várhatóan nem változik. A kedvezmény általában évente fél- vagy egyhavi bérleti díj elengedését jelenti, épülettől függően.

Mivel az elkövetkező 3-4 évben a kínálat nagymértékű bővülése várható, ugyanakkor a kereslet alakulása kevésbé kiszámítható, ebben az időszakban nem várható a bérleti díjak emelkedése. Ugyanakkor – hacsak nem esik vissza a kereslet -, további csökkenésük sem valószínű, mivel a fejlesztők már így is nagyon alacsony árrésekkel dolgoznak.

A döntésekben továbbra is az ár játssza a legfontosabb szerepet; még mindig kisebbségben vannak azok a bérlők, akiknek elsősorban a környék vagy speciális minőségi feltételek számítanak. Az elhelyezkedés általában nem játszik meghatározó szerepet a bérleti díjban, bár a tömegközlekedési kapcsolat fontos.

A befektetési piac

A befektetési piac 2005-ben is rekordévet zárt Magyarországon.

Ez a hozamszintjének további közeledéséhet vezetett; jelenleg a kiemelt A kategóriás irodák hozama 6-6,5%, a minőségi üzlethelyiségeké kb. 7%, a színvonalas raktáraké pedig 9%.