Családi házak, telkek észbontó áron! Üzlet határok nélkül?

Kellemes, vendégszeretükről és nevezetességeikről híres, történelmi emlékekben gazdag városok Magyarország keleti és nyugati kapujában – olyan környezetben, amelyet sokan irigyelnek. A pezsgést a határ közvetlen közelsége, a kulturális, gazdasági és idegenforgalmi feltételek biztosítják. Vajon mekkora a különbség Sopron és Gyula ingatlanpiaca között?

Bevezetésként talán a képek mellett a városok polgármestereinek szavai adhatnak megfelelő atmoszférát.
“Sopron a sokszínű város: hangulatos középkori utcáin bolyongva csodálatos építészeti emlékekre bukkanhat a látogató, közben megpihenve a Fő téren, a Tűztorony tövében a híres kékfrankost kóstolgatva. Nyáron színes programok, fesztiválok várják vendégeiket: Soproni Ünnepi Hetek rendezvényei, a Szüreti Fesztivál színes forgataga; télen pedig a Petőfi Színház és a sok kiállítás nyújt kulturális lehetőségeket. A soproni kultúra a több évszázados nemzeti együttélést tükrözi vissza: magyar, német és horvát értékek ötvözete. A soproni hegyekben túrázva a természet egyedi alpesi jellegzetességei fedezhetők fel.”

“A 800 éves Gyula Magyarország délkeleti régiójában, Erdély kapujában fekszik. Történelmi hagyományai, szellemi és épített öröksége, gyógyvize értékes idegenforgalmi kincs, melynek évente 1 millióan élvezik jótékony hatását. Kulturális események, rendezvények, fesztiválok, gasztronómiai élvezetek, sport, szórakozás és egyéb kikapcsolódás várja az idelátogatókat. A teljesen megújult gyulai vár és a hozzá kapcsolódó múzeum, valamint várfürdő maradandó élményeket ígér.”

Portfolio.hu: Mi jellemzi a városok idegenforgalmi tendenciáit, hogyan hat mindez az ingatlanpiacra?

Sághy Edit: Sopronban abszolút kínálati piac van, amíg kedvezőbbek voltak a hitelfelvételi lehetőségek, lényegesen jobb volt a vásárlóerő – ráadásul akkor nem tettek különbséget, hogy külföldi vagy magyar állampolgár vette fel a hitelt.

Megszűntek már azok az idők, amikor rendkívüli előnyöket lehetett kovácsolni a határ közelségéből. A rendszerváltásig az országhoz kötődő külföldiek közül azok vásároltak ingatlant, akik igyekeztek a szülőket, rokonokat áttelepíteni a nyugati határ közelébe – respektálva Bécs, München közelségét.

A városvezetők elképzelésein alapuló stratégiai célok arra szolgálnak, hogy újra felélesszék az idegenforgalmat Sopronban, hiszen a korábbi bevásárlóturizmus időszaka lejárt, pontosabban a trend megfordult, most már mi járunk Ausztriába vásárolni, de lassan tankolni is.

Farkasné Deák Judit: Gyulán a két-három évvel ezelőtti kereslethez képest stagnál az ingatlanpiac, a létrejött üzletekre tekintve elég gyér az érdeklődés, általánosságban magasabb a kínálati érték, mint a realizált szerződéses érték. Az árak két évvel ezelőtti szinten vannak, ez alól csak a jobb helyben fekvő telkek jelentenek kivételt.

A város idegenforgalmi szempontból a környező településekhez képest frekventáltnak mondható, azonban közel sincs akkora érdeklődés, mint pár évvel ezelőtt. A gyógyfürdő szépen kiépített, a megközelítés, az infrastruktúra minősége azonban problémás. A nyugatról érkező turisták számos gyógyfürdő, nevezetesség közül választhatnak, csak emiatt persze nem szelik át az egész országot. A keleti szomszédok pedig nem nagyon jönnek át költekezni, alacsony a vásárlóerő. Várhatóak további idegenforgalmi fejlesztések, mivel több pályázatot nyert el a város.

Pedig nem a vár az egyetlen látványosság, az Erkel Ferenc Emlékház, a Százéves cukrászda, a Ladics-ház – Polgári életmódtörténeti bemutató egyaránt fontos vonzerőt jelentenek. A Belvárosban látszódnak a forgalomkorlátozó intézkedések hatásai, a végrehajtott fejlesztések. Miközben a tényleges belváros üzleti központnak, a várfürdő és környéke a belvároshoz közel eső üdülőövezetnek tekinthető.

Portfolio.hu: Milyen árkategóriákban gondolkodhatnak a vásárlók az ingatlanpiac különböző szegmenseiben?

Sághy Edit: Egy 60-70 nm-es soproni lakásnál 160 ezer Ft/nm-től indulnak felfelé az árak az extrák függvényében. Meghatározó az elhelyezkedés és a fekvés, fontos hogy felújítandó-e, gépészetileg megfelelő-e.

A panoráma és a zöldövezet miatt vonzó városrészek közül a Lővérekre ki lehet tenni a megtelt táblát, ott szinte csak egy-két foghíjtelek van, melyeket aranyárban mérnek. Ezzel együtt bármennyire is meglepő, vannak olyan részek is a Lővér körúton, ahol még nincsen csatorna. Építési telkeknél az árak alját 20 ezer Ft/nm jelenti, de árulnak 25 ezer Ft/nm + ÁFA árért is, erre aligha érkezik vevő.

Kedvelt része a városnak Kutyahegy, ami fekvésében sokkal jobb – ott viszont az infrastruktúra botrányos, a közművesítés még távolról sincs befejezve, sokszor a térdig érő sárban csak a terepjárók tudnak közlekedni. Az árak sokkal barátságosabbak, mint a Lővérekben, 10-12 ezer Ft/nm ár tekinthető irányadónak.

A városban sok az újépítésű lakás. Mindenki szívesen jönne belvárosi 30-35 lakásos társasházba, egyes projektek azonban nehezen megfizethetőek.

A város szélén, nem messze az Ikva-patak árterületétől, a Lehár Ferenc utcában 260 ezer Ft/nm barátságos árnak tűnik, de nincsen buszközlekedés. A belvárosban a Rákóczi utcában háromszintes társasházban, a tetőtérben penthouse lakással, két lifttel, 320 ezer Ft/nm áron lehet vásárolni. Osztrák beruházók a Tűztorony közelében valóban exkluzív luxuslakások építésébe is belekezdtek, ennek azonban csak nagyjából a fele van eladva, a beruházás lényegében két éve áll. Ebből az lehet a tanulság, hogy a projekt árazási feltételeinél a józan észnek kell győzedelmeskednie: inkább kedvezőbb áron, kevesebb haszonnal, de többet eladni, mint nagy haszon reményében biztonsági őrt tartva, partner irodákat beszervezve költeni.

Akárcsak országos viszonylatban, a családi házak jó része Sopronban is az eladhatatlan kategóriába tartozik, eszement árat kérnek az eladók ingyenesen bedobott reklámújságokból olvasott, reálisnak nem nevezhető információk alapján. 60 millió Ft-nál többet nem érő ingatlant a Lővérekben sem csoda, hogy nem lehet 80 millióért eladni. Használt családi házakra vonatkoztatva 40 millió Ft lehet az az árkategória, amelyért még lehet vevőt találni. Luxusingatlanokra persze 100 millió Ft felett is van érdeklődő, de a városban sem sokan, mindössze 5-6 személy vallott be luxusadót, holott csak az elérhető ingatlan adatbázisokban legalább 20 ingatlant kínálnak ebben a kategóriában.

Farkasné Deák Judit: A gyulai építési telkek esetében a városon belül is hatalmas a szórás. A Várfürdő környékén, lebontott épület után maradt telkek esetében előfordul 15-20 ezer Ft/nm közötti ár, a város perifériáján pedig 2-3 ezer Ft/nm-ért is lehet vásárolni. Új parcellázásban 10-15 ezer Ft/nm közötti szint lehet irányadó, városrésztől függően.

A határforgalom inkább a 10-15 millió Ft között mozgó használt ingatlanok, tömblakások piacán jelent járulékos keresletet. Önálló, csak banki finanszírozású beruházás új építésű lakások vonatkozásában jelenleg egy projektre korlátozódik, kisebb apartmanházak építése, régi házak felújítása mellett. Az új lakásoknál 250 ezer Ft/nm, az alattuk lévő üzlethelyiségek esetében ennél magasabb árat kell figyelembe venni, a lakásokhoz a teremgarázsok 2 millió Ft-ért, nem kötelező jelleggel vásárolhatóak. A használt lakások ára 120-125 ezer Ft/nm-től indul, de az ár függ a komfortfokozattól, a lakótelep elhelyezkedésétől és még számos tényezőtől. A legfelsőbb árkategóriát 180 ezer Ft/nm jelenti.

Gyulán több lakótelep van, ezek közül azonban mindegyik 20 éve vagy még korábban épült. A város legkülsőbb lakótelepe a határ közelében van, amely valamivel jobb mint a megszokott panel, fűtéstechnikailag üvegszemcsével hőszigetelt – itt 150 ezer Ft-os nm árat kérnek el.

Egy 30 éves családi házat annál nehezebb árában eladni, minél nagyobb összterületben. Tízéves házért még kifizetnek 20 millió Ft-ot, de nagyon fontos szempont hogy melyik területen áll, milyen építési technikával, komfortfokozattal rendelkezik és milyen az ingatlan állaga. Természetesen előfordulnak olyan két-három éves házak, melyek 30-40 millió Ft-ért cserélnek gazdát, de nem ez a jellemző.

Portfolio.hu: Milyen lehetőségeket kínál az agglomeráció, akadnak-e itt alkalmi vételek?

Sághy Edit: Sopron vonzáskörzetében több kisebb falu helyezkedik el, Fertőrákos, az agglomeráció legmesszebb fekvő települése is mindössze 10 km-es távolságra van.

A Budapesthez hasonlóan itt is jellemző agglomerációs elvándorlás 10-15 éve kezdődött, mivel a fiatalok egy része csak a kisebb települések közművesített telkeit tudta megfizetni. A kiköltöző családok közül sokan használták ki a 2000-es évek elején a kedvezményes hitellehetőségeket, és vásároltak újra városi lakást.

Harkán, Sopronkőhidán most is folynak parcellázások, és 6 ezer Ft/nm áron fogynak a telkek. Aki nem ismeri, és nyáron nézi meg ezt a területet, annak csodálatos, aki meg húsz éve itt lakik, az tudja, hogy télen a hó- és szélátfúvások miatt sokszor elviselhetetlen ez a rész.

Balf és Hegykő irányában, az osztrákok kedvelt termálfürdős helyein még mindig élénk a fogturizmus. Ezt sokan kihasználják.

Portfolio.hu: Mi kínálhat jó befektetési lehetőséget a helyi ingatlanpiacon?

Sághy Edit: Befektetési jelleggel társasház építésére alkalmas belvárosi foghíjtelekben, vagy pedig városszéli, logisztikai létesítmény létrehozására megfelelő területben érdemes gondolkodni – mert ezek iránt mutatkozik kereslet. Ha valaki építkezésben gondolkodik, és megvette a városban 10 m Ft-ért a telket, legalább ekkora összeggel kell még rendelkeznie ahhoz, hogy hitelt felvéve új otthonra leljen.

Farkasné Deák Judit: Attól függ, mit szeretne a befektető. Letelepedni családdal vagy csak apartmant vásárolni üdülés céljából – ügyféltől függ, de minden szegmensben lehet jó üzleteket kötni. Alkalmi vételek is vannak, mikor például az ügyfeleknek banki tartozások vagy egyéb rendkívüli ok miatt hirtelen kell megválni az ingatlantól.