Budapest és Prága lekörözik Varsót

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó szerint pozitívak a kilátások a közép- európai Csehország, Magyarország, Románia, Lengyelország és Szlovákia irodapiacain. Az öt országból három esetében várható bérleti díj növekedés a következő három évben (Pozsony, Budapest és Prága).

Az általános pozitív hangulat és a régió országainak jó gazdasági teljesítménye egyre több fejlesztőt ösztönöz új projektek építésére, mely összességében több, mint a várható bérlői kereslet. Az új kínálat mértéke várhatóan lelassítja a bérleti díj növekedést, sőt egy-két helyen azok csökkenéséhez is vezethet a következő három évben.

Klikk a képre!

A legjobban teljesítő közép-európai piacok várhatóan Prága és Budapest lesznek, 0,8 százalékos éves bérleti díj növekedéssel. Prágában ez a visszafogott emelkedés csökkenhet és stabilizálódhat, míg Budapesten a jelenlegi események alapján enyhe növekedés várható 2015-2016-ban. A legkisebb bérleti díj növekedés Varsóban várható 2015 és 2017 között, -4,1 százalék, melyet a kínálat irányít.

Charles Taylor, a Cushman & Wakefield lengyel irodájának vezetője elmondta: “Továbbra is egyenlőtlenséget tapasztalunk a közép-európai piacok között, mely leginkább a bérlői kereslet és a kínálat kiegyensúlyozatlansága miatt van. Budapesten jelenleg fellendülés tapasztalható, mely a bérleti díjak növekedéséhez vezet. Lengyelországban éles kontraszt van Varsó és más városok között, ahol kiemelkedő a kereslet, míg a fővárosban a rengeteg új fejlesztés akadályozza a bérleti díjak növekedését.”

Pozsony

Pozsony irodapiacára jelenleg leginkább a bővülések miatti kereslet jellemző, mely azonban elég visszafogott, csak úgy, mint a bérleti díj növekedés. Az elsődleges bérleti díjak várhatóan 2016 végéig 15 euró körül maradnak négyzetméterenként (ez a legalacsonyabb a régióban), akkorra talán kiegyenlítődik a kereslet és a kínálat.

2015-ben várhatóan 40 000 négyzetméter új terület jön majd a piacra, amely nagy részére már elő bérleti szerződés köttetett. A fejlesztők nem kezdenek spekulatív fejlesztésbe, hiszen a bérlők egyelőre hatalmas választékkal szembesülnek. Jelentősebb változások 2016 után várhatóak, amikor a gazdaság tovább növekszik, ami hatással lesz a munkaerőpiacra, mely várhatóan fellendíti a bérlői aktivitást. A fejlődés fokozatos lesz, és rövidtávon nem számítunk a bérleti díjak növekedésére. A csökkenő kihasználatlanság hatására csökkennek a kedvezmények és talán a bérleti díjak emelkedésével egy két spekulatív fejlesztés is elindul majd.
 

Bukarest

Az elsődleges bérleti díjak 2012 óta változatlanok a bukaresti irodapiacon, jelenleg 19 euró négyzetméterenként; a kihasználatlanság is változatlan és a gazdasági növekedés a globális válság hatására lelassult.

A kínálati bérleti díjak várhatóan 2,6 százalékkal, négy éves mélypontra 18,50 euró/négyzetméterre csökkennek 2015 végéig. Bár a bérbeadók továbbra is jelentős kedvezmény csomagokat ajánlanak a bérlők megszerzése érdekében, ezzel elkerülve az “üresjáratokat”. Ezeket az ösztönzőket a bérleti díjak emelkedése előtt vissza kell majd szorítani, ez várhatóan 2016 végén indul majd el, lassú ütemben. Az összes tervezett fejlesztés mértéke 345 000 négyzetméterre nőtt 2015 első negyedévében és leginkább spekulatív projektekből áll. Ez még inkább akadályozza a bérleti díjak növekedését.
 

Budapest

A budapesti irodapiac fellendülése várhatóan tovább folytatódik, melyet a jelentős gazdasági fellendülés is támogat. Ez nagymértékben javította ugyan a város üzleti megítélését és növelte a bérlői aktivitást – 2015 második negyedévében rekord bérbeadási volument tapasztaltunk, a nettó piaci felszívás jelenleg 40 százalékkal magasabb, mint tavaly ilyenkor- ez még mindig nem okozott bérleti díj növekedést.

Emellett a kiajánlott bérleti díj 2015 első negyedévében is 21 euró volt négyzetméterenként a belvárosban, ugyanannyi, mint az elmúlt öt évben, melyet olyan jelentős kedvezményekkel kínálnak, mint a bérleti díj mentes időszak és/vagy kialakítási hozzájárulás. A kihasználatlan területek mértéke viszont egyre csökken, történelmi magasságokból most először a szomszédos Prágában mért üresedési mutató alá. Ezek, és a kevés spekulatív fejlesztés hatására várhatóan megemelkednek a bérleti díjak. Ez korlátozza az alpiacok és a minőségi területek közötti választás lehetőségét és csupán a gyengébb minőségű épületek esetében kínálnak kedvezményeket.
 

Prága

A kereslet a prágai irodapiacon, 2015 során jelentősen megnövekedett, mely leginkább az ország javuló gazdaságának (legnagyobb GDP növekedés az EU-ban 2015 első negyedévében) köszönhető. Ugyanakkor több spekulatív fejlesztést adtak át az év első felében és a teljes éves kereslet várhatóan jelentősen túllépi a kínálatot, mely egyértelműen a bérlőknek kedvez, ezzel lefelé nyomva a bérleti díjakat. Az elmúlt 12 hónapban Prága belvárosában a bérleti díjak körülbelül 3,6 százalékkal csökkentek.

A bérlői hangulat alapvetően pozitív, míg a nettó piaci felszívás 2014-ben alacsony volt, az aktivitást leginkább az újratárgyalások és a szerződéshosszabbítások jellemezték, a bérlők keresték azon előnyös lehetőségeket, hogy még jobb területeket kaphassanak, még rugalmasabb feltételekkel. A következő 18-24 hónapban – a jó helyeken, a jó fejlesztésekben- a kiajánlott bérleti díjak pozitív irányban változnak majd, de a folyamat lassú lesz és leginkább a legjobb épületekre vonatkozik majd. A prágai üresedési ráta továbbra is két számjegyű marad, így a bérlők nagyobb választékkal találkozhatnak, bár a túlkínálat a másodlagos épületekre vonatkozik, melyek visszakerülnek a piacra, ahogy a bérlők új területeket keresnek és/vagy hosszabbítanak.

2015 hátralévő részében további 192 000 négyzetméter új terület jön a piacra, melynek 40 százalékára már elő-bérleti szerződést kötöttek, az üresedés 17 százalék körülire emelkedik.
 

Varsó

A varsói irodapiac teljesítményére pozitív hatással volt a gazdaság fellendülése és a befektetői bizalom erősödése. A bérlői aktivitás 2015 első felében magas volt, ami részben az új piaci szereplők színrelépésének volt köszönhető, de leginkább a korábbi szerződések újratárgyalása és meghosszabbítása eredményezte.

A területek folyamatos piaci felszívása a város kihasználatlansági mutatójának ideiglenes csökkenését okozta 2015 március végéig, majd ez a mutató a második negyedévben újra 14,1 százalékra emelkedett. A magas kereslet ellenére a gyors ütemű átadások továbbra is kiegyensúlyozatlanná teszik keresletet a következő egy-másfél évben. Ez nyomást gyakorol a kiajánlott bérleti díjakra, ami felborítja a kínálat és a kereslet egyensúlyát, így a piac ismét a bérlőknek kedvez majd, bérleti díj mentes időszakokkal és/vagy kialakítási hozzájárulással. Ezen túl, míg a nettó felszívás pozitív marad, mi több, növekszik, a bérleti díjak várhatóan csökkennek. Jelenleg hozzávetőlegesen 576,000 négyzetméter terület épül, amit 2016 végéig adnak át, ám ennek csupán 18 százalékára van elő-bérleti szerződés, több épület átadása pedig csúszik majd.

A bérbeadási aktivitás növekedése más városokban is érzékelhető. A bérbeadás a vidéki piacokon (Krakkó, Wrocław, Tricity, Poznań, Katowice és Łódź) 2015 első felében több, mint 217,200 négyzetméterre nőtt, ez 2014 összes bérbeadásnak az 59 százaléka. Az erős bérlői kereslet miatt, több mint 400 000 négyzetméter bérbeadásra számítunk a vidéki városokban 2015-ben.