Az ingatlanadó igazsága

Ingatlanadó eddig is volt, a települési önkormányzatok saját belátásuk szerint kivethették, ha akarták, de nem vált számottevő bevételi forrássá.

Az arányos és igazságos teherviselés elve alapján már régen időszerű az ingatlanok általános és szerepüknek megfelelő adóztatása. Az ingatlanok tulajdonosai, hasznosítói eddig – az iparűzési adótól eltekintve – nem, vagy csak alig járultak hozzá annak a településnek, környezetnek a fenntartásához és fejlesztéséhez, amelyet leginkább ők használnak, élveznek. Ingatlanpiaci evidencia, hogy egy ingatlan értékének meghatározó tényezője az elhelyezkedés, a környezet, a közösség által fenntartott és fejlesztett infrastruktúra. Az is köztudott, hogy az ingatlanok használata többletterhelést jelent a körülötte lévő természetes környezet számára, és az ebből adódó költségek is a közösségre hárulnak. Alapfunkciójuk mellett az ingatlanok üzleti befektetésre, kincsképzésre is szolgálnak. Akár milliárdos vagyonok keletkezhetnek és cserélhetnek gazdát minden helyi következmény nélkül olyan szegény településekhez tartozó területeken, ahol az emberek az elemi kommunális szolgáltatásokban is hiányt szenvednek.

Jelenleg a települések fenntartásához és fejlesztéséhez szükséges pénzek több mint kétharmadát a központi költségvetés “osztja vissza” az önkormányzatok támogatásán keresztül. Ez még akkor is túlzott arány, ha tudjuk, hogy ebben a decentralizált állami feladatok ellátására és a célcsoportos infrastrukturális fejlesztésekre szánt források is benne vannak. Az önkormányzatok saját bevételeinek zömét a helyi iparűzési adó (IPA) és a személyi jövedelemadónak (szja) a településhez kerülő része teszi ki. Ám eléggé esetleges, hogy az egyes települések területén hány, mekkora és milyen tevékenységet folytató vállalkozás működik. Ha vannak is területi tendenciák, azok a jövedelmi aránytalanságokat növelik (a vállalkozások és a munkalehetőségek egymást vonzzák).

Miközben a településekhez tartozó ingatlanok közvetetten jelentős közösségi kiadásokat indukálnak, közvetlenül kevéssé járulnak hozzá a közösségi források létrejöttéhez. A helyi bevételek mintegy 5,5 százalékát, az összes önkormányzati forrás kevesebb mint 2 százalékát szedik be épület- és telekadó címén. Ennek részben politikai okai vannak. A teljes lakosságot érintő adóztatás a lakóingatlanokon keresztül – ezt a felvetést az eddigi kormányok igyekeztek elkerülni. A képviseleti döntéshozókat pedig talán az is befolyásolta, hogy maguk is érintettek lennének, mégpedig az átlagnál nagyobb mértékben. Emellett nyilvántartási és egyéb adminisztratív buktatók is fenyegettek. Mindenesetre nyilvánvaló, hogy az ingatlanadó aránya a bevételek között a mostani többszörösére emelhető, de hogy meddig, az sok mindentől függ.

Ha a fenti érvek igazságát és igazságosságát elfogadjuk, akkor a lehető legszélesebben kell meghatározni az adóztatott ingatlanok körét. A kivétel itt inkább gyengíti a szabályt, mivel lehetőséget nyújt az ingatlankategóriák közötti lavírozásra, nehezíti az adó kivetését és behajtását. Általános alkalmazás mellett ugyanakkor kisebb, “barátságosabb” adókulcsokat lehet meghatározni. A kivételek ellen szól az is, hogy a nem adózó kategóriákban növekvő piaci kereslet keletkezik, ami megbontja a kialakult ingatlanpiaci árarányokat és egyensúlyokat.

A gazdaság- vagy társadalompolitikailag nemkívánatos vagy túlzott terhelést inkább célzott kompenzációkkal (az adóalanyra szóló kedvezménnyel, adójóváírással stb.) kellene elérni, mint az adózás alóli teljes felmentéssel. A termőföld és az erdő esetében például nyilván sok sajátos tényező érdemel alapos vizsgálatot, de itt is célszerű általános adószabályok alkalmazására törekedni.

A termelési célú ingatlanok esetében nyilván össze kell hangolni az ingatlanadót az iparűzési adóval. Például az ingatlanok működtetésének ösztönzésére megfelelő eszköz lehet a hasznosított ingatlan adójának teljes vagy részleges leírhatósága az iparűzési adóból.

A kialakult ár- és jövedelemarányok, egyes rétegek elszegényedése s egyéb triviális akadályok (pl. kiskorú tulajdonos stb.) miatt nyilván szükség van átmeneti vagy tartós kompenzációkra vagy késleltetésekre.

A legfontosabb ezek közül a minden adózót megillető lakáshasználati kedvezmény, ami a társadalmi minimumnak tekinthető lakáshasználati igény adómentességét jelentené. Ennek meghatározása (értékben) a helyi viszonyoknak megfelelően történhet. A kedvezmény az ingatlanban lakó (állandóra bejelentett) személyek számától függ, és az adóalapból (az ingatlan becsült értékéből) kerül levonásra. Egy személy nyilván csak egy ingatlannál számolható el.

Nem lakáscélú ingatlanoknál szóba jöhet közcélú kedvezmény, ha az ingatlan helyi közszolgálati célt vagy támogatandó közcélt szolgál.

A többszörös adózást adójóváírással célszerű elkerülni, az iparűzési adóval kapcsolatban már említettünk is erre példát. Más esetekben az adójóváírás a jövedelemszerző, vállalkozói tevékenység “kifehérítését” is segítheti, ha például az üzletszerűen hasznosított ingatlan után megfizetett adó levonható a jövedelemadóból.

Az ingatlan birtoklása gyakran objektív kényszer, s az ingatlanadóval terhelt személy nem mindig rendelkezik jövedelemmel. Olyan is van, hogy valaki nem képes megfizetni a kivetett adót, mégsem lenne méltányos másik lakóingatlanba kényszeríteni. Ezekben az esetekben méltányos lehet az adóhalasztás, például kiskorúak esetében a keresőképesség eléréséig, nyugdíjasok vagy különböző szociális ellátásban részesülők esetében, ha a lakás nem haladja meg túlzottan a minimális lakhatási igényt stb. A méltányolható tényezők elévülésével az adóssal vagy a helyébe lépő jogutóddal megállapodás köthető a halasztott adó megfizetéséről.

A fenti vázlatos áttekintés után is úgy tűnik, hogy az ingatlanadó általános hatályú helyi adóként történő alkalmazása szükséges és megoldható, a politikai és pénzügyi akadályok legyőzhetők. Persze a részletes kidolgozás során még sok más probléma is fölvetődhet. Ha a kormány komolyan gondolja, hogy egy éven belül el kell jutnunk egy kész, bevezethető rendszerig, akkor sok időnk már nincs.